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??7月21日，成都發(fā)布17條措施，綜合施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這是中央城市工作會議以來首個地方較為詳細的房地產新政。此次成都政策覆蓋面廣并具有創(chuàng)新性，涉及土地、區(qū)域、商辦、高品質住宅等內容，也對市場關注較多的首付比例、限售政策等進行了調整。這說明，各地下半年還會有一波購房支持政策，以更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)。本報告對17條政策原文進行詳細解讀。

??1、完善“人房地錢”聯(lián)動機制

??原文：落實2025年住房發(fā)展年度計劃和經營性建設用地供應計劃，深化土地供應“三色”管理機制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動機制，科學合理促進供需平衡。

??分析：這部分聚焦于提升房地產供應質量和優(yōu)化結構。其明確完善“人房地錢”聯(lián)動機制，有助于從各要素的角度落實供給工作，更好促進供給工作的科學有序。此類工作機制涉及土地供應計劃、三色管理等。其中，成都此次明確關注商業(yè)樓宇空置率的問題，客觀上對于各地更好預判商辦市場的用地規(guī)模和需求具有啟示，也有助于更好促進供需平衡。

??2、推動區(qū)域均衡發(fā)展

??原文：推動龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)、新津區(qū)等圍繞軌道交通場站周邊等布置優(yōu)質資源，加大力度發(fā)展高品質住房；分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，推動青白江區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣等完善配套提升宜居宜業(yè)品質，織密交通網絡提升交通通達水平，推動優(yōu)質公共服務資源擴容下沉，促進城市能級提升實現以城聚人。

??分析：此段從城市區(qū)域發(fā)展角度落實了房地產有關工作，充分說明立足于中央城市工作會議精神，更好促進區(qū)域均衡發(fā)展。其中該部分中第一條就提及了對軌交資源密集的區(qū)域布局優(yōu)質資源和大力發(fā)展高品質住房。此類規(guī)定非常重要，和此前北京的政策有相似性。從最近兩年購房市場的關注度來看，軌交資源對于引導購房需求釋放有積極作用，也是各地銷售行情最好的區(qū)域之一。另外，此次政策提及完善配套提升宜居宜業(yè)品質、推動優(yōu)質公共服務資源擴容下沉等表述，都說明立足人民城市發(fā)展理念，更好促進品質居住環(huán)境的提升。

??3、靈活把握商業(yè)項目持有比例

??原文：在錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)等的重點商圈內，計容商服建筑面積持有比例不低于40%；其余區(qū)（市）縣的重點商圈內，計容商服建筑面積持有比例不低于25%。錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)等的重點商圈內，經區(qū)政府研究需支持的區(qū)域，計容商服建筑面積持有比例可最低降至30%；其余區(qū)（市）縣的重點商圈內，經區(qū)（市）縣政府（管委會）研究需支持的區(qū)域，計容商服建筑面積持有比例可最低降至15%。各區(qū)（市）縣重點商圈以外的，計容商服建筑面積持有比例由屬地政府（管委會）按照相關規(guī)定制定并實施。宗地項目計容商服建筑面積持有比例部分，由區(qū)（市）縣政府（管委會）自主確定自持或整體有條件轉讓。

??分析：該段詳細規(guī)定了不同區(qū)域重點商圈內計容商服建筑面積持有比例。通俗來說，即考慮到各類房企持有商業(yè)地產的成本和盤活資金的訴求，靈活設定了不同的持有比例。尤其是部分商業(yè)不發(fā)達的區(qū)域，其持有比例可以降低至15%。從此次成都政策可以看出，成都對于盤活商業(yè)地產項目具有較大的支持力度，也較好提高房企對于商業(yè)項目盤活的效率，本質上有助于促進房企資金的回籠。

??4、支持高品質住宅建設

??原文：支持高品質住宅建設，進一步優(yōu)化規(guī)劃管理措施，塑造美觀有序的城市界面，營造舒適宜居的居住空間；落實《住宅項目規(guī)范》，以群眾需求為導向編制《成都市“好房子”設計導則》，突出彰顯公園城市特色，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，助力推進“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設。

??分析：此部分強調支持高品質住宅建設，這既是當前房地產銷售市場最受關注的點，也是房地產發(fā)展新模式的重要抓手。上半年包括成都在內的各地已經積極推進了好房子建設有關工作，到了下半年此類工作還會提速，也在很大程度上促進了相關工作更高質量的發(fā)展。此次成都的政策還有一個地方特色，即公園城市特色。成都是全國較早定位公園城市的區(qū)域，在該領域做得早做得好。公園城市建設，本身和“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設目標高度一致。

??5、直補購房首付措施

??原文：鼓勵各區(qū)（市）縣進一步因地制宜推廣采用直補購房首付等措施，優(yōu)化完善延續(xù)房地產支持政策。

??分析：這個條款具有非常明顯的創(chuàng)新性和突破性。“直補購房首付”的提法也是金融創(chuàng)新的重要體現。這說明各地在持續(xù)關注購買力提振的問題，也在持續(xù)研究購房需求釋放的新路徑。通過直補購房首付的方式，將更好促進購房首付款的籌集，也更好促進購房需求的釋放。需要看到，近期部分城市提及了公積金提取用于首付款的內容，甚至擴展到家庭代際互助的層面，這都體現出購房首付方面的籌集具有較大支持。反過來也更好促進購房首付的支付能力提高，真正在“既解決首付又解決還貸”方面有若干重要支持。

??6、學區(qū)房政策

??原文：支持有條件的區(qū)（市）縣探索學齡兒童直接監(jiān)護人憑網簽備案的新建住宅類商品房買賣合同，經公安機關審核符合落戶條件的，經申請，可在房屋所在地區(qū)（市）縣入學。區(qū)（市）縣教育行政部門根據本地情況制定入學具體辦法并向社會公布。

??分析：成都提出了購房簽約即可入學的政策，這將更好促進購房入學需求的釋放。過去要入學，需要具備房產證或不動產權證。這個流程會很繁瑣，對市場的吸引力很小。但是現在，通過探索此類購房合同認定就可購房的模式，直接使得買房即入學的節(jié)奏加快。反過來，這也有助于降低交易成本和提振住房消費，真正促進購房和入學訴求的滿足。

??7、穩(wěn)步推進城市更新

??原文：以城市更新為抓手，大力推進城中村和危舊房改造。加大“房票”安置力度，進一步擴大“房票”房源庫可選范圍。在集體土地征地補償安置中鼓勵支持推行“房票”安置或收購商品住房用于安置；優(yōu)化國有土地上房屋征收搬遷獎勵政策，國有土地上房屋征收原則上不再新建安置房、推廣通過“房票”等多種方式安置。

??分析：此段圍繞城市更新展開，尤其提及了房票的功能和作用。房票的使用頻率明顯增加，這說明各地重視房票的積極功能。通過房票模式，有助于降低直接的財政支出壓力，同時也有助于引導各類購房需求進入有關市場。成都明確加大房票安置力度，也說明各地或可積極學習，預計今年下半年房票安置節(jié)奏會加快，也有助于加快去庫存。

??8、開展“安家成都”房產促消費活動

??原文：四川天府新區(qū)、成都東部新區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)、新津區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、大邑縣、蒲江縣等在重大節(jié)慶節(jié)點，聯(lián)動商務、文旅等領域常態(tài)化開展線下房產促消費活動；其他區(qū)域結合實際，線上、線下結合進行推介。打造市級線上房產超市，拓展住房消費新渠道。

??分析：該部分介紹了開展“安家成都”房產促消費活動的具體安排。“加力”說明促住房消費的節(jié)奏在加快、力度也在提高。各地下半年要持續(xù)做好各類促消費工作，持續(xù)拓展住房消費渠道和激活住房消費。建議各地也要和當前的好房子建設以及其他住房工作進行有機結合，有力促進購房需求釋放。

??9、分批取消住房限售政策

??原文：自2025年7月21日起，2024年10月14日（含）前購買我市范圍內的商品住房，取得《不動產權證書》后即可上市交易；自2026年1月1日起，2024年10月14日（含）前取得《不動產權證書》的、仍處于限售期的二手住房取消轉讓限制，更好支持居民換房需求。登記報名人數在當期房源數3倍以上的熱點樓盤、定向銷售項目（含重大產業(yè)項目配套住房）、以人才名義獲取購房資格購得住房等有特殊限售要求的繼續(xù)按原政策執(zhí)行。

??分析：限售取消的做法是亮點，既說明各地還有一些約束性的政策，也說明各地下半年將持續(xù)對限制性措施進行松綁。通過此類限售政策的取消，將有效促進部分房產項目進入二次交易的流程，真正盤活了存量。反過來也促進了一些改善型住房需求的釋放，為房地產市場創(chuàng)造更多購房需求。

??10、調節(jié)土地市場供求關系

??原文：根據區(qū)域發(fā)展情況科學開展規(guī)劃評估，優(yōu)化完善詳細規(guī)劃。妥善處置存量閑置土地，有序推動存量閑置土地“開工一批、轉讓一批、收回一批”，鼓勵支持充分運用地方政府專項債券資金等收回收購存量閑置土地，調節(jié)市場供需關系。

??分析：這個條款是對土地市場供求關系的調整，具有非常好的導向。政策既關注了規(guī)劃內容，也關注了存量的收儲。這是從兩個角度優(yōu)化了土地的供應和結構，涉及增量和存量，真正對土地市場供求關系進行了梳理，減少了土地市場背后的風險。

??11、提高商辦運營質效

??原文：提高商辦運營質效，加大市屬國有企業(yè)資產招租公開力度，支持市區(qū)兩級國有企業(yè)以市場化方式合理確定租金掛牌底價，鼓勵企業(yè)積極引入人工智能等手段做好租金水平的跟蹤分析和動態(tài)監(jiān)管。

??分析：該段聚焦于提高商辦運營質量，尤其是強調對國企相關資產的盤活。此類政策說明，當前商辦領域的去庫存和促經營工作成為亮點。對于一些國企來說，通過盤活工作，既符合國企的國資管理要求，也更好促進資金的回籠。

??12、豐富商業(yè)辦公業(yè)態(tài)

??原文：進一步優(yōu)化監(jiān)管服務措施，支持符合一定條件的商業(yè)服務、商業(yè)辦公空間進行商業(yè)服務業(yè)、商務辦公、教育科研、文化、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老等功能混合配置，發(fā)展新模式新業(yè)態(tài)。

??分析：這部分繼續(xù)從市場需求和利用角度對商業(yè)辦公項目落實支持。尤其是提及了多種業(yè)態(tài)內容，包括：商業(yè)服務業(yè)、商務辦公、教育科研、文化、體育、醫(yī)療、養(yǎng)老。這一點對于后續(xù)功能混合配置的操作具有啟示。真正體現了科學靈活進行商業(yè)項目管理的導向，有助于促進商業(yè)地產企業(yè)現金流的改善。

??13、加快“統(tǒng)籌住房”上市銷售

??內容：上市銷售價格由項目所在地屬地政府（管委會）結合評估價格和周邊在售商品住房項目價格綜合確定。銷售前，原土地競得人應負責做好房屋品質維護；銷售后需質保延期的，所需費用可由項目所在地屬地政府（管委會）協(xié)商原土地競得人視情況責任共同分擔。

??分析：該段規(guī)定了加快“統(tǒng)籌住房”上市銷售的相關事項。統(tǒng)籌住房屬于成都本地的保障房類型。此次政策說明對于此類房源加快上市和加快流通的導向。本質上有助于促進相關業(yè)主出售房產，更好促進改善型購房需求的釋放。

??14、放開車位銷售政策

??原文：支持非住宅配套機動車位在滿足一定條件后，面向業(yè)主不限個數銷售。

??分析：此條為支持非住宅配套機動車位銷售的政策，在滿足一定條件的情況下，允許非住宅配套機動車位面向業(yè)主不限個數銷售。通過對車位的去庫存工作，在提高車位利用效率同時，也滿足了業(yè)主對車位的需求。結合前面的商辦等政策，說明各地正在全方位促進去庫存工作開展。

??15、加大公積金貸款支持力度

??原文：加大住房公積金貸款支持力度。優(yōu)化貸款額度計算公式，實施住房公積金貸款額度與繳存余額掛鉤機制，切實提高可貸額度。居民家庭購買第二套住房的，個人住房公積金貸款最低首付款比例由30%調整為20%。

??分析：此次提出了兩條公積金政策支持。一是明確要提高額度，更好降低貸款的成本。二是降低首付比例，尤其是二套房的首付比例明顯下降。成都政策說明，各地公積金政策支持力度持續(xù)加大，更好促進購房需求的釋放。

??16、擴大住房公積金使用范圍

??原文：將住宅小區(qū)老舊電梯更新納入住房公積金提取范圍，個人支付部分可據實提取，支持居民改善居住條件。

??分析：該段表明擴大住房公積金使用范圍，即將住宅小區(qū)老舊電梯更新納入提取范圍。結合此前部分城市提及公積金可提取用于交物業(yè)費的表述，這說明公積金在除傳統(tǒng)購房市場支持外，對于其他領域也有各類新支持。此類支持體現了公積金政策的支持力度在不斷提高，也更好促進居住環(huán)境改善等工作。

??17、靈活就業(yè)人員公積金政策

??原文：靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度年齡上限調整為不超過法定退休年齡，申請住房公積金貸款的，繳存最短時長由12個月調整為6個月，申請住房公積金提取且無住房公積金貸款余額的，不受繳存資金存儲時間限制，可自由提取。

??分析：該政策強調加大對靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度的支持力度，在存貸兩個領域都有體現。這項政策是今年各地持續(xù)推進的工作，既體現對靈活就業(yè)人員尤其是新業(yè)態(tài)人員的公積金繳納權利的支持，也有助于更好挖掘市場需求。而此類群體后續(xù)通過公積金貸款的方式，既降低了購房成本，也有利于購房需求的更好釋放。