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??7月預(yù)期供應(yīng)穩(wěn)中有降，新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動，基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??◎  文 / 俞倩倩

??7月供應(yīng)同環(huán)比齊降3成重回年內(nèi)次低，一線城市中北京獨撐大局，滬廣深集體縮量。二線城市中超八成城市環(huán)比下滑；三四線城市供應(yīng)累計同比跌幅進一步擴大。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為40%、45%和15%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。近7成城市以主城為供應(yīng)主力。

??基于7月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。而從市場熱度來看，或?qū)⒏呶换芈洌簱?jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個重點城市2025年7月預(yù)期項目平均去化率29%，環(huán)比下降15pcts,同比上升1cts。

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??規(guī)模：7月28城供應(yīng)同同環(huán)比降3成重回年內(nèi)次低，滬深蓉等縮量顯著

??7月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體供給量為年內(nèi)次低，土地對新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積513萬平方米，環(huán)比下降32%，同比下跌29%，絕對量僅高于2025年2月，2025年前7月累計同比下降19%。

??分能級來看，一線城市中北京獨撐大局，滬廣深集體縮量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月一線預(yù)計供應(yīng)面積達112萬平方米，環(huán)比下降8%，同比下降19%，前7月累計同比下降19%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計達60萬平方米，占比一線城市總量“半壁江山”，且同環(huán)比倍增，迎來集中性放量；滬廣深全面收縮，滬深單月供應(yīng)規(guī)模均不足15萬平方米，上海供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)單月新低，深圳也為年內(nèi)單月次低；廣州7月供應(yīng)量為32萬平方米，同比連續(xù)3月負增長。

??二線城市中超八成城市環(huán)比下滑，局部亮點浮現(xiàn)。二線城市7月預(yù)計供應(yīng)372萬平方米，環(huán)比降37%，同比下降30%，前7月累計供應(yīng)同比下降19%。24城中20城環(huán)比下跌，12城跌幅超50%，其中青島、長春、廈門等迎來斷崖式下滑。強二線諸如成都、武漢、西安等也迎來供應(yīng)疲軟期；僅寧波、長沙、天津等個別城市環(huán)比不降反增，迎來穩(wěn)步放量。

??三四線城市供應(yīng)總量延續(xù)低位，累計同比跌幅進一步擴大。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，三四線城市7月預(yù)計新增供應(yīng)29萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降37%，前7月累計同比下降25%，較上半年跌幅擴大3pcts。其中徐州顯著放量，單月供應(yīng)規(guī)模達18萬平方米，為年內(nèi)峰值；無錫、常州同比跌超50%，泉州連續(xù)兩月“零供應(yīng)”；反映非核心三四線市場流動性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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??結(jié)構(gòu)：改善為主、剛需為輔

??近7成城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場持續(xù)向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為40%、45%和15%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??典型城市大體可以分為以下幾類：（1）昆明、無錫、南寧、上海、西安、徐州、長春等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上。（2）廈門、漳州、杭州、成都、蘇州、重慶、北京、合肥、武漢等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、成都、杭州等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩(wěn)。（3）長沙、鄭州剛需與改善占比不分伯仲，占比均在4成左右。（4）濟南、常州本月高端產(chǎn)品占比居首，分別為95%和82%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結(jié)構(gòu)為67%、23%和10%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，常州、廈門、漳州、福州、南寧、合肥、昆明、重慶等主城占比均在9成以上，北京、寧波、徐州、長沙等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，上海、廣州本月遠郊占比持續(xù)上升，分別達85%和36%。事實上，廣州整體推盤區(qū)域分布來看，主城區(qū)、近郊和遠郊占比均在3成以上，分布較為平均。

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??預(yù)判：7月市場熱度預(yù)期回落

??京杭等熱點城市去化率持增

??盤點了7月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預(yù)判：7月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??而從市場熱度來看，或?qū)⒏呶换芈洌簱?jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個重點城市2025年7月預(yù)期項目平均去化率29%，環(huán)比下降15pcts,同比上升1cts。

??城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：北京、杭州等熱點恒熱是大概率事件，因其購買力基礎(chǔ)相對雄厚，得益于高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，開盤去化率基本延續(xù)高位震蕩，短期內(nèi)這樣的趨勢還將延續(xù)；而還有部分城市諸如鄭州、寧波等延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，項目平均去化率預(yù)期同環(huán)比齊增；還有部分城市諸如青島、濟南、重慶等，整體去化率基本處于不足30%的低位徘徊，回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高熱，而對于城市外圍多數(shù)項目而言，整體去化難言樂觀。