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??房?jī)r(jià)深跌板塊交易量激增，2024年10月房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向解析。

??◎  文 / 馬千里

??本文緣起于下圖，研判2024年10月板塊成交結(jié)構(gòu)性動(dòng)向時(shí)，出現(xiàn)了反直覺(jué)的數(shù)據(jù)結(jié)論：房?jī)r(jià)最抗跌1板塊的交易量增幅竟然是最小的，反而是房?jī)r(jià)降幅在20%-30%之間的深跌板塊，交易量增幅最大，平均流速較2024年前三季度增長(zhǎng)了110%。

??由此引出疑問(wèn)：這些房?jī)r(jià)深跌板塊的交易量大幅回彈由何而來(lái)？是否可以由此推論此類板塊的量?jī)r(jià)已經(jīng)暫時(shí)企穩(wěn)，觀望客群可抽時(shí)間看房了？

??PART01 房?jī)r(jià)深跌板塊前期流速基數(shù)更低
指標(biāo)回彈空間更為充足

??以2021年交易量為基期（2021年=100），推算上圖基期（2024年前9月）各類板塊的交易規(guī)模變動(dòng)情況：

???房?jī)r(jià)降幅超過(guò)10%的板塊，2024年前三季度月均交易量?jī)H剩下2021年的不到四成，

???其中房?jī)r(jià)降幅超過(guò)30%的板塊，月均交易量只有2021年三成，

???而房?jī)r(jià)降幅在10%以內(nèi)的板塊，月均交易量仍維持在2021年的五成左右。

??不難發(fā)現(xiàn)，在今年前三季度，房?jī)r(jià)深跌板塊相比2021年下調(diào)幅度最大，回升空間自然更加充足，而房?jī)r(jià)抗跌板塊基期數(shù)值較高，回升空間自然也相對(duì)更小。

??對(duì)比2021年交易量來(lái)看，10月交易量回升表現(xiàn)最佳的，還是房?jī)r(jià)降幅在5%-10%的板塊，其成交量已經(jīng)基本與2021年持平，典型如廣州工業(yè)大道板塊，2024年10月新房成交405套，不僅較前9月月均增長(zhǎng)超過(guò)三倍，較2021年月均值也增長(zhǎng)了166%。

??至于房?jī)r(jià)降幅在20-30%深跌板塊，其交易量恢復(fù)情況于房?jī)r(jià)降幅在5%以內(nèi)的抗跌板塊相若，均為2021年月均成交量的八成左右。房?jī)r(jià)降幅在20-30%之間的典型板塊，如廣州增城中新板塊、蘇州滸關(guān)城鐵板塊、武漢光谷中心城北、龍洲灣板塊等板塊均是如此，10月份新房交易量較前9月月均增長(zhǎng)超過(guò)100%，但交易量仍遠(yuǎn)低于2021年時(shí)的峰值水平，其中武漢光谷中心交易量更是還不到峰值流速的四成。

??對(duì)于這些降幅20-30%板塊而言，一方面房?jī)r(jià)的充分下跌保證了足夠的客群基數(shù)，另一方面也不像那些房?jī)r(jià)超跌板塊（下跌超過(guò)30%的），顯著拉低了購(gòu)房者對(duì)于板塊的發(fā)展預(yù)期，因此在行業(yè)的交易回升期中，確實(shí)獲得了較多觀望客群入場(chǎng)，板塊流速也明顯回升。

??但對(duì)比歷史成交峰值來(lái)看，終歸還是房?jī)r(jià)抗跌板塊（降幅在10%以內(nèi)）的表現(xiàn)更佳。

??PART02 房?jī)r(jià)抗跌板塊開(kāi)盤(pán)去化更佳
交易量增幅較小主因供給不足

??為何在上一節(jié)中，最為抗跌的降幅＜5%板塊的交易量回升仍不突出，不如降幅5%-10%板塊，僅與降幅20-30%板塊相若？是因?yàn)榘鍓K房?jī)r(jià)過(guò)于穩(wěn)定，消費(fèi)者擔(dān)憂后期房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)，而導(dǎo)致交易量回升不及其他類型板塊嗎？

??聯(lián)系各類板塊的新房開(kāi)盤(pán)去化率來(lái)看，房?jī)r(jià)跌幅在10%以內(nèi)板塊均在36%左右，明顯好于降幅20-30%板塊的27%開(kāi)盤(pán)去化率，尤其是高端抗跌板塊（降幅＜5%），2024年平均開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)81%，遠(yuǎn)高于其他各類板塊。

??上海、北京、深圳此類高端新盤(pán)的推案價(jià)格均在13萬(wàn)元/平方米以上。這些頂豪項(xiàng)目的客群，面向著全國(guó)乃至國(guó)際的高收入群體，在資產(chǎn)投資渠道稀缺的經(jīng)濟(jì)背景之下，作為中國(guó)一線城市核心板塊不可復(fù)制的不動(dòng)產(chǎn)，“供不應(yīng)求”的開(kāi)盤(pán)場(chǎng)景仍在這些項(xiàng)目持續(xù)上演。典型如上海黃浦區(qū)豫園板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期和徐匯區(qū)龍華板塊的中海領(lǐng)邸，每平方米房?jī)r(jià)分別高達(dá)17萬(wàn)元和14萬(wàn)元，2024年均是2次開(kāi)盤(pán)2次當(dāng)日售罄。

??由此不難推論：

??降幅＜5%板塊此輪交易量回升的不及“預(yù)期”，主要還是由于有效新增供應(yīng)不足所致。

??PART03 房?jī)r(jià)跌幅越大板塊去化壓力越高
領(lǐng)跌板塊平均消化周期超過(guò)30個(gè)月

??結(jié)合去化壓力表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)領(lǐng)跌的板塊庫(kù)存壓力更大。房?jī)r(jià)較2021年降幅大于30%的板塊，平均消化周期達(dá)到了30個(gè)月以上，而抗跌板塊（跌幅小于5%）的平均消化周期則僅有15個(gè)月，尚在合理可控范圍之內(nèi)。

??在更低的消化周期水平之下，抗跌板塊新房市場(chǎng)也有著更大的調(diào)整空間，地方主管部門(mén)可適度增加相應(yīng)新房供給節(jié)奏，助力市場(chǎng)加速企穩(wěn)。

??但是對(duì)于降幅20-30%板塊,鑒于平均消化周期已經(jīng)超過(guò)18個(gè)月的事實(shí)，再加之開(kāi)盤(pán)去化率相對(duì)較低，即便2024年四季度以來(lái)新房交易數(shù)據(jù)大幅向好，在增加土地供給方面還是要保持審慎適度，避免庫(kù)存壓力短期沖高、傷及市場(chǎng)信心恢復(fù)。

??最后，建議地方主管部門(mén)增加城市優(yōu)質(zhì)抗跌板塊的市場(chǎng)占有率，促進(jìn)需求側(cè)預(yù)期的轉(zhuǎn)好。據(jù)研究中心測(cè)算，若抗跌板塊的市場(chǎng)份額提升至20%，則12個(gè)樣本城市的平均消化周期則可從20個(gè)月降至18個(gè)月，重新回到合理范圍之內(nèi)。

??如此，一方面可加強(qiáng)房?jī)r(jià)抗跌板塊的供給，適度增加優(yōu)質(zhì)土地供給、加快報(bào)建審批、縮短上市周期，讓抗跌板塊占據(jù)更大的市場(chǎng)份額，不僅有利于加快城市的平均去化速度，相比那些大幅度打折去化的項(xiàng)目而言，也更有利于提振市場(chǎng)信心。另一方面，對(duì)于房?jī)r(jià)領(lǐng)跌板塊則要審慎控制增量供應(yīng)，鑒于平均去化周期31個(gè)月的、平均開(kāi)盤(pán)去化率僅有10%的現(xiàn)況，大部分此類板塊應(yīng)當(dāng)暫停非重大項(xiàng)目的土地供給，并適度放緩相關(guān)板塊的規(guī)劃發(fā)展進(jìn)度預(yù)期。