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??（2023年6月）           

??本月關(guān)注

??LPR下調(diào)10BP，本月地方政策力度頻次創(chuàng)新低

??央行本月調(diào)整5年期LPR，下調(diào)10BP至4.2%，進(jìn)一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場對經(jīng)濟(jì)的信心。本次LPR降息已釋放積極信號，穩(wěn)增長政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈，多部門臨近月底是否積極政策信號，實質(zhì)性政策落地可期。此外，本月地方政府放松政策的頻次和力度創(chuàng)去年3月以來的新低，21個城市政策松綁（環(huán)比減少2個），政策頻次下降4次，僅青島、臨沂、揚(yáng)州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購房補(bǔ)貼等弱刺激。保交樓方面，廣西出臺防“爛尾樓”新規(guī)，規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開展銷售。

??金科引長城國富作戰(zhàn)投，德信獲浙商資產(chǎn)支援

??本月月底金科與長城國富簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整，此次AMC直接參與出險房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。相對而言，預(yù)重整程序中出險房企原有風(fēng)險能更好梳理清楚，方便長城國富盡可能控制風(fēng)險。此外，德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于德清時代云起，據(jù)了解該項目沒有銀行融資且項目資金本身是良性運轉(zhuǎn)的；萬達(dá)轉(zhuǎn)讓武漢華達(dá)玖號86%股權(quán)予華融，該標(biāo)的公司當(dāng)前計劃改建的萬達(dá)電影樂園的建設(shè)進(jìn)度迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

??長實欲抄底香港豪宅，龍光、合景債務(wù)重組或遇困

??本月重點監(jiān)測房企共涉及30筆并購交易，披露的交易對價約148億，收并購熱度繼續(xù)回落。本月最引人關(guān)注的是李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目的債權(quán)。根據(jù)測算，該項目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔(dān)保，從匯豐等銀團(tuán)獲取102億港元的開發(fā)貸款。該香港項目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼，倘若長實收購債權(quán)再將其拍賣可能對2家出險房企境外債的談判帶來很大阻力。

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??并購政策:LPR下調(diào)10BP

??6月地方政策力度頻次創(chuàng)新低

??中央層面，去年8月以來央行本月首次調(diào)整5年期LPR，下調(diào)10BP至4.2%，進(jìn)一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場對經(jīng)濟(jì)的信心。本次LPR降息已釋放積極信號，穩(wěn)增長政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈。月底央行提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”，住建部部長倪虹則表示“大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，金融監(jiān)管總局局長李云澤提出“有力有效防范化解重點領(lǐng)域金融風(fēng)險，支持恢復(fù)和擴(kuò)大有效需求”，期待更多實質(zhì)性政策落地。

??地方層面，繼續(xù)以穩(wěn)需求、保交樓作為政策主線方向。本月21個城市政策松綁（環(huán)比減少2個），政策頻次下降4次，創(chuàng)去年3月以來新低；具體看，僅青島、臨沂、揚(yáng)州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購房補(bǔ)貼等弱刺激，或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、房企融資等供給端支持。保交樓方面，廣西出臺防“爛尾樓”新規(guī)，規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開展銷售活動；濟(jì)南市委書記劉強(qiáng)會見綠地董事長張玉良，稱一如既往支持綠地重點項目建設(shè)。

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??并購金融：金科引長城國富作戰(zhàn)投

??德信獲浙商資產(chǎn)支援

??集團(tuán)層面，本月月底金科連發(fā)7條公告，對外宣布將引入戰(zhàn)投的重磅消息，于6月30日與長城資產(chǎn)旗下的，長城國富地產(chǎn)開發(fā)平臺簽訂了戰(zhàn)略框架協(xié)議。本輪AMC紓困房企案例基本都秉持“救項目不救房企”的原則，而本次長城旗下的開發(fā)平臺直接參與出險房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。根據(jù)公告，長城國富有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。換句話說，長城國富不是直接的戰(zhàn)投方，而可能通過單獨或找其他合作人的形式作為新投資人，參與到金科預(yù)重整程序，相對而言預(yù)重整程序中出險房企原有風(fēng)險能更好梳理清楚，方便長城國富得以盡可能控制風(fēng)險。

??具體項目層面，本月德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于“德清時代云起”項目，屬于地方AMC近期落地的首單紓困項目。據(jù)知情人士表示，此次合作中浙商資產(chǎn)是要挑項目的，就德清時代云起項目而言，該項目沒有銀行融資且項目資金本身是良性運轉(zhuǎn)的，AMC投入增量資金后很快能讓項目運轉(zhuǎn)下去。

??此外，本月萬達(dá)將武漢華達(dá)玖號創(chuàng)新投資合伙企業(yè)近86%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華融。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華融持股86.0381%，萬達(dá)13.9104%，華融資本0.0515%。該標(biāo)的公司成立至今僅投資萬達(dá)東湖置業(yè)，該公司旗下項目為武漢中央文化區(qū)項目，耗資500億元，打造包括楚河漢街、漢街萬達(dá)廣場、漢秀劇場、萬達(dá)電影樂園、萬達(dá)瑞華酒店、萬達(dá)嘉華酒店等地標(biāo)性項目。2017年后，多個項目易主，萬達(dá)嘉華酒店被富力接盤，北京華聯(lián)接手漢街萬達(dá)廣場資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)及楚河漢街第二街區(qū)打造武漢SKP。其中，萬達(dá)計劃將萬達(dá)電影樂園改造為新漢街萬達(dá)廣場，但于2023年5月項目被曝停工，本次華融入主后，項目建設(shè)進(jìn)度將迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

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??行業(yè)并購：長實欲抄底香港豪宅

??龍光、合景債務(wù)重組或遇困

??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年6月重點監(jiān)測房企共涉及30筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對價約147.8億人民幣，環(huán)比減少49.6%、同比大幅減少72.6%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模7.8億（2023年5月：26.6億），收并購熱度繼續(xù)回落。

??交易進(jìn)展來看，本月11筆完成的并購交易中3筆披露交易對價，涉及對價96.3億，其中歷時半年建發(fā)耗資近63億收購紅星美凱龍29.95%股份已完成過戶，濱江超23億收購杭鐵旗下標(biāo)的，與其合作開發(fā)3宗地塊。9筆交易處掛牌狀態(tài)，其中8筆披露金額涉及32.57億；5筆交易已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，綠城1.2億收購九龍倉杭州蕭山項目剩余股權(quán)，景業(yè)擬退出廣州黃埔南部舊改，正榮7500萬元出售南京江北新區(qū)項目等。

??此外，進(jìn)行中、傳言交涉中的并購交易分別有4筆和1筆，其中金科為“保殼”，擬定增購買恒昇大業(yè)20%股權(quán)注入上市平臺，而李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項目的債權(quán)。根據(jù)測算，該項目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔(dān)保，從匯豐等銀團(tuán)獲取102億港元的開發(fā)貸款。近期長實與匯豐接觸，希望接手項目相應(yīng)債權(quán)。該香港項目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼，倘若長實收購債權(quán)再將其拍賣可能對2家出險房企境外債的談判帶來很大阻力，會陷入困境甚至失敗。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月多元化類并購額占比大幅減少，14筆涉及多元化投資的交易，披露的交易金額10億，僅占到全部規(guī)模的6.8%，環(huán)比減少79.6pct。而開發(fā)項目、集團(tuán)收并購交易相對頻繁，交易筆數(shù)分別14筆和2筆，合計占到全部的53%，相對聚焦主業(yè)。

??附表

      本月的重點收并購事件一覽