??導(dǎo) 讀 

??總量新高、先揚(yáng)后落、分化加劇，一線領(lǐng)漲而三四線超預(yù)期。

??2020年，全國百城商品住宅成交規(guī)模微增但創(chuàng)新高，月度變化呈現(xiàn)“先揚(yáng)后緩落趨穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，或因需求集中釋放，或因熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼影響預(yù)期，成交增長動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，分化持續(xù)加劇：一線城市熱度居高不下；二線穩(wěn)中有降，尤其是武漢、重慶、西安、鄭州、成都等中西部城市同比降幅顯著；三四線成交表現(xiàn)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。 未來，“房住不炒”主基調(diào)不改變，因城施策以落實(shí)“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)，為防止地產(chǎn)成為金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀牛”，企業(yè)降負(fù)債和居民穩(wěn)杠桿雙管齊下。基于此，我們認(rèn)為，2021年整體成交規(guī)模將小幅回落，不同城市分化延續(xù)，一線和部分二線市場(chǎng)成交有望保持增勢(shì)，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。2020年總結(jié)

??01

??市場(chǎng)綜述：成交“先揚(yáng)后落趨穩(wěn)”且總量再創(chuàng)新高，一線占比上揚(yáng)而三四線超預(yù)期

??縱觀近三年來百城樓市成交變化，2018年創(chuàng)歷史新高后，2019年小幅微增至48940萬平方米，2020年雖然遭受新冠疫情影響，但是3月以來復(fù)蘇動(dòng)能強(qiáng)勁，前11月成交面積已經(jīng)達(dá)到44436萬平方米，即便12月成交量與11月持平，全年創(chuàng)新高基本無虞。

??而2020年樓市行情可謂“一波三折”，總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后落趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)：開局較難，年初恰逢新冠疫情，1-2月售樓處關(guān)閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來隨著國內(nèi)疫情得以階段性控制，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市開始步入穩(wěn)步恢復(fù)期，5月同比已然轉(zhuǎn)正，6月達(dá)到年內(nèi)新高，7-8月“淡季不淡”，不過“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長動(dòng)力轉(zhuǎn)弱，趨于平穩(wěn)。究其原因，一方面二三季度的集中放量使得疫情累積的購房需求基本已消耗殆盡；另一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)升級(jí)，圍堵各類“炒房”漏洞也在引導(dǎo)居民購房預(yù)期轉(zhuǎn)為理性。

??總體來看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調(diào)，調(diào)控政策有收有放，也使得不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市間分化也愈演愈烈：

??一線城市韌性較強(qiáng)，收入渠道的多樣使得居民購買力相對(duì)充裕，成交占比波動(dòng)上行；二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，以沈陽、武漢、蘇州、西安為典型代表，跌幅均在20%及以上；而諸如廈門、蘭州、合肥、杭州、濟(jì)南等城成交熱度較高，成交量累計(jì)同比尚保持可觀的正增長；而廣大三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松，整體成交表現(xiàn)好于市場(chǎng)預(yù)期，基本持穩(wěn)，不過據(jù)我們實(shí)際調(diào)研情況來看，河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況，不得不說，隨著棚改貨幣化安置的逐步收緊，加之疫情的負(fù)面影響，三四線居民購買力受限已是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來市場(chǎng)的成交表現(xiàn)難言樂觀。

??就各城市2020年前11月的成交表現(xiàn)也存在顯著分化：一方面東南沿海城市諸如三明、衢州、韶關(guān)、連云港、廈門等累計(jì)成交同比漲幅均超50%，杭州、深圳等城市調(diào)控升級(jí)也難抑居民成交熱情，累計(jì)同比漲幅均在20%左右。另一方面，內(nèi)陸中部城市成交增速明顯放緩，以重慶、武漢為例，雖然絕對(duì)量層面依舊是“成交大戶”，但是增速明顯放緩，武漢主要是受到新冠疫情影響，疫后居民購房觀望情緒濃重；重慶則源于前期需求透支嚴(yán)重，成交面臨階段性的瓶頸期，二城1-11月累計(jì)成交同比跌幅均在20%左右。

??02

??新增供應(yīng)：同比微跌3%，一線放量，二線持平，三四線跌多漲少（本節(jié)有刪減）

??全國100個(gè)重點(diǎn)城市前11個(gè)月新增供應(yīng)面積相較2018年同期下跌3%。分能級(jí)來看，一線城市整體供應(yīng)上漲14%，廣州、深圳放量顯著；二線城市漲跌參半總體與去年持平，杭州、南京等熱點(diǎn)城市供貨量明顯增加，而重慶、武漢等供應(yīng)縮水；六成以上三四線城市供應(yīng)縮量，整體供應(yīng)同比下跌7%，北海、九江等同比腰斬，但東莞、紹興等強(qiáng)三線城市供應(yīng)同比仍增長超20%。1.總量：供應(yīng)規(guī)模與去年基本持平，4-8月放量，9月沖高，10-11月回落

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積47945萬平方米，相較2019年同期下降3%。

??從月度表現(xiàn)來看，2月受疫情影響供應(yīng)大幅縮量，4月疫后項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)明顯發(fā)力，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，9月備戰(zhàn)“金九銀十”，單月供應(yīng)高達(dá)7805萬平方米，創(chuàng)下年內(nèi)單月新高。進(jìn)入四季度，供應(yīng)漸顯乏力，10月供應(yīng)顯著縮量，同比下滑11%，11月進(jìn)入年終業(yè)績(jī)沖刺期，供應(yīng)小幅回升，但規(guī)模仍明顯不及去年同期。

??2.能級(jí)：一線供應(yīng)累計(jì)同比增幅14%居首，六成三四線縮量致同比降7%

??分能級(jí)來看，一線城市整體新增供應(yīng)面積2962萬平方米，同比上升14%。分城市來看，廣州供應(yīng)面積高達(dá)1135萬平方米，同比大增44%，深圳供應(yīng)明顯改善，同比增長11%，北京供應(yīng)規(guī)模微增2%，上海進(jìn)入四季度供應(yīng)漸顯乏力，前11月累計(jì)同比微跌7%。

??二線城市整體供應(yīng)面積23602萬平方米，基本與去年同期相持平。具體來看，24個(gè)二線城市漲跌參半，熱點(diǎn)城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高，供應(yīng)同比分別增長21%和25%，鄭州、蘇州等供應(yīng)規(guī)模同比增長超過兩成，呼和浩特受低基數(shù)影響，同比增幅更是高達(dá)41%。但濟(jì)南、重慶等供應(yīng)明顯不濟(jì)，同比下跌20%，武漢、天津供應(yīng)縮水，同比跌幅超過10%。

??三四線城市整體供應(yīng)面積21381萬平方米，同比下跌7%。六成以上三四線城市供應(yīng)縮量，北海、九江、銅陵等供應(yīng)同比腰斬，珠海、岳陽、中山等降幅超三成，與此同時(shí)，東莞、紹興、溫州供應(yīng)仍有明顯改善，同比增幅在20%左右。

??3.新增供應(yīng)TOP10：榜首易位于武漢，杭州排名顯著提升，鄭州、長沙首入榜單（略）

??03

??新房成交：同比微跌1%，累計(jì)同比增幅一線9%>三四線4%>二線-6%（本節(jié)有刪減）

??2020年前11個(gè)月，全國商品住宅月度成交面積呈現(xiàn)先降后升再走穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一季度受疫情影響，成交出現(xiàn)“V字”走勢(shì)，4月以后成交持續(xù)攀升且同比增幅逐月擴(kuò)大，但進(jìn)入三季度受信貸資金收緊和熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼影響，成交面積小幅下滑，同比漲幅趨于走穩(wěn)。分能級(jí)來看，一線城市整體成交同比上升9%，除北京外其他三城成交表現(xiàn)皆好于去年同期；二線城市整體成交面積同比下滑6%，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市成交漲幅可觀，但重慶、昆明、蘇州等近六成城市成交不及去年；三四線城市總成交面積同比上漲4%，72個(gè)城市漲跌參半，東莞、惠州、徐州成交漲幅居前，反觀北海、防城港等成交明顯乏力，同比大幅下滑。1.總量：前11月成交面積同比微降1%，呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)再趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國100個(gè)典型城市2020年前11月商品住宅成交面積合計(jì)44436萬平方米，同比微降1%。

??從月度走勢(shì)來看，一季度受疫情影響，成交呈現(xiàn)“V字”走勢(shì)。4-6月，伴隨著樓市迅速復(fù)蘇，成交面積持續(xù)快速攀升，5月，成交同比實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。但進(jìn)入三季度，信貸資金收緊疊加多地調(diào)控加碼，雙因素共振下樓市有所降溫，成交面積小幅下滑，同比增幅趨于走穩(wěn)，維持在10%上下。

??2.能級(jí)：一線三城同比正增長，二線穩(wěn)中有降，三四線漲跌參半同比增4%

??分能級(jí)來看，一線城市前11月商品住宅成交面積2865萬平方米，同比上升9%。其中，深圳樓市持續(xù)高熱，成交同比增幅最大，達(dá)18%，廣州進(jìn)入下半年成交明顯發(fā)力，累計(jì)同比增長8%。而北京成交表現(xiàn)不及去年，同比下滑5%。

??二線城市商品住宅成交面積共計(jì)21335萬平方米，同比下滑6%。分城市來看，僅四成二線城市成交面積同比實(shí)現(xiàn)正增長，杭州、寧波等長三角城市市場(chǎng)整體向好，成交同比增幅居前，合肥、蘭州、廈門成交表現(xiàn)不俗，同比增幅超20%，而重慶、蘇州、昆明等樓市持續(xù)低迷，前11月成交同比降幅都在20%左右。

??三四線城市共計(jì)成交20235萬平方米，同比上升4%。五成以上三四線城市前11月成交高于去年同期，惠州、徐州等熱點(diǎn)城市同比漲幅都在10%以上，受深圳樓市高熱輻射，東莞成交漲幅更是高達(dá)26%,玉林、陽江等由于低基數(shù)效應(yīng)，成交同比翻番。反觀北海、防城港等，成交同比跌幅超40%，蕪湖、煙臺(tái)等重點(diǎn)城市跌幅也接近20%。

??3.成交TOP10：杭州、徐州排名躍升，沈陽、天津大幅下滑 ，惠州再度入圍（略）

??04

??新房均價(jià)：近7成共75城房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，東部、中部城市漲幅最大（本節(jié)有刪減）

??2019年以來，在“因城施策”的方針下全國整體房?jī)r(jià)增速收斂、趨于穩(wěn)定。2020年各能級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅收窄、環(huán)比波動(dòng)趨平，“遏制房?jī)r(jià)大漲大跌”已基本收效。具體上一線城市明顯持穩(wěn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)所在的二線城市則小有增長，部分高價(jià)城市漲勢(shì)基本得到抑制；三四線城市分化持續(xù)，強(qiáng)市房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的同時(shí)一部分經(jīng)濟(jì)弱市房?jī)r(jià)隱有失去支撐。

??1.70城房?jī)r(jià)同比增速下降至歷史低點(diǎn)，一線穩(wěn)中微升，二三線漲幅收窄（本節(jié)有刪減）

??2. 各能級(jí)城市房?jī)r(jià)“先揚(yáng)后抑”，二三線環(huán)比增幅漸行漸近（本節(jié)有刪減）

??3、高房?jī)r(jià)城市調(diào)控趨嚴(yán)，東南沿海和中西部?jī)?nèi)陸強(qiáng)二三線房?jī)r(jià)補(bǔ)漲

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2020年前11月113個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，在房?jī)r(jià)上高房?jī)r(jià)城市在限價(jià)政策的調(diào)控下城市整體房?jī)r(jià)漲勢(shì)已得到抑制。江浙滬及沿海熱點(diǎn)城市依舊是房?jī)r(jià)高點(diǎn)，其中深圳以5.77萬元/平方米居首，蘇州、珠海、廈門、上海、三亞漲幅均超10%。不過值得一提的是，房?jī)r(jià)TOP10的頭部城市深圳及北京房?jī)r(jià)均同比下跌2%。 

??在同比漲幅上，部分中西部二線城市及高能級(jí)城市群三四線強(qiáng)市房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)漲。對(duì)比2019年全年均價(jià)來看，漲幅最高的前十城市房?jī)r(jià)增速均在14%以上。房?jī)r(jià)漲幅最大的城市除了蘇州、珠海、紹興等東南沿海城市之外，還包括蘭州、宜賓等中西部?jī)?nèi)陸城市，在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下這一類城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較明顯的補(bǔ)漲行情。需要注意的是，這一類城市相比其同能級(jí)城市而言房?jī)r(jià)仍處于健康水平，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲并未使得城市房?jī)r(jià)過分虛高。

??爆疊加土拍市場(chǎng)火熱，帶動(dòng)房?jī)r(jià)增長，分別增長13%和9%。二線城市房?jī)r(jià)普遍上揚(yáng)，除南昌、貴陽、呼和浩特、福州等城市房?jī)r(jià)同比下降外，多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)同比均有不同幅度上升，蘇州更是漲幅高達(dá)19%。這主要是由于二線城市購房者購買力充沛，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)的需求旺盛，二線城市成為多數(shù)房企在下行行情中的重倉地，二線城市不僅是市場(chǎng)重心而且是市場(chǎng)焦點(diǎn)，因此多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)隨市場(chǎng)熱度而上升。三四線城市持續(xù)分化，疫情沖擊下弱市更弱。81個(gè)三四線城市中49城房?jī)r(jià)同比上漲，其中以建德、淮北為代表的17城房?jī)r(jià)漲幅超10%存在一定補(bǔ)漲因素，其余32城房?jī)r(jià)則漲幅在10%以內(nèi)穩(wěn)中有漲。而剩余32城房?jī)r(jià)相比2019年則有不同幅度下跌，多數(shù)城市由于本身經(jīng)濟(jì)面不佳，疊加疫情沖擊下樓市一蹶不振，城市房?jī)r(jià)因而失去支撐。（各城市數(shù)據(jù)詳見文末附表3）

??05

??新房庫存：廣、狹義庫存穩(wěn)步上行，14城新房去化周期超2年（本節(jié)有刪減）

??2020年整體的庫存變化延續(xù)了波動(dòng)上行趨勢(shì)，一季度供求停擺，高位持穩(wěn)，二三季度緩步爬升，四季度隨著成交轉(zhuǎn)淡，顯著跳增，截至到11月末CRIC監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市庫存量達(dá)到了57155萬平方米，較2019年末上升了7%，不同城市漲跌參半，百城中有14個(gè)庫存消化周期高于24個(gè)月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??1.狹義庫存：波動(dòng)上行至5.7萬平方米，二線增幅達(dá)12%居首

??從100個(gè)典型城市庫存水平變化來看，基本延續(xù)波動(dòng)上行趨勢(shì)，一季度受新冠疫情影響，供求基本“停擺”,狹義庫存量維持在5.3萬平方米持續(xù)波動(dòng)，4-8月隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，供應(yīng)、成交持續(xù)恢復(fù)下，庫存緩步爬升至5.6萬平方米，“金九銀十”期間行情轉(zhuǎn)淡，因疫情積累的購房需求消耗殆盡，加之熱點(diǎn)城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵，整體成交增長動(dòng)力減弱，導(dǎo)致庫存顯著跳增，截至11月末已突破5.7萬平方米。

??分能級(jí)來看，各能級(jí)城市庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲，其中二線樓市整體庫存相比2019年末上升幅度最大，達(dá)到12%；一線和三四線城市因成交表現(xiàn)好于預(yù)期，整體庫存較2019年末僅小幅上漲了4%和2%，庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊可控。具體來看，

??一線城市中，廣州的漲幅最為顯著，庫存達(dá)到1245萬平方米，達(dá)到了2019年以來的階段性高點(diǎn)；其次為北京，自下半年以來，整體庫存便在1400萬平方米高位波動(dòng)，11月末達(dá)1348萬平方米，較2019年年底增長9%；值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，得益于中高端購房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來庫存量逐月波動(dòng)下行，至11月末降至678萬平方米，較2019年末降幅達(dá)14%，供不應(yīng)求市場(chǎng)格局持續(xù)。

??二線城市中，約2/3共20城庫存有所上漲，多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。武漢、南京的庫存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來雖然供求逐步恢復(fù)，但成交放量遠(yuǎn)不及供應(yīng)，因而導(dǎo)致了庫存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控，使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”，供應(yīng)持續(xù)放量下，庫存整體延續(xù)上行走勢(shì)。此外，在10個(gè)庫存下降的城市中，南昌、海口、寧波跌幅顯著，以寧波為例，因短期內(nèi)投機(jī)性購房需求增加，成交高熱不退，庫存降幅達(dá)到了37%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過不同城市間分化持續(xù)加劇：蕪湖漲幅最大，較2019年末近乎翻番，柳州、防城港、日照次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。

??2.消化周期：沖高-回落-趨穩(wěn)，一線波動(dòng)下行，三四線分化加劇（本節(jié)有刪減）

??3.廣義庫存：跳增至36億平重回高位，廊坊、鄭州等中部城市庫存承壓

??縱觀2020年以來百城廣義庫存變化情況，1-8月緩步上行，9月因三四線新開工加快致廣義庫存顯著跳減，10月供應(yīng)“腰斬”疊加土拍縮量，廣義庫存延續(xù)低位徘徊趨勢(shì)，11月末回升至362893萬平方米，較2019年末穩(wěn)步上揚(yáng)5%。

??分能級(jí)來看，除一線微降2%以外，各能級(jí)城市廣義庫存相比2019年末均有不同幅度的上漲，不過漲幅基本在5%-6%，庫存風(fēng)險(xiǎn)并不算太大。具體來看，

??一線城市中廣州廣義庫存量最大，2020年11月末已達(dá)5836萬平方米，且較2019年末小幅微增3%，而北京、上海、深圳廣義庫存較2019年末均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅較為顯著，均在10%以上，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動(dòng)整體廣義庫存穩(wěn)步下行。 

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、石家莊、滄州11月末廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、蚌埠、太原、寶雞、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??相較于2019年末，多數(shù)城市廣義庫存量變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過15%，不過不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、鄭州、洛陽、保定等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超35%，原因無外乎以下兩點(diǎn)：一是地方政府財(cái)政依賴度較高，今年加快供地導(dǎo)致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉(zhuǎn)淡，以鄭州為例，樓市基本“涼涼”，首付分期，降價(jià)打折現(xiàn)象屢見不鮮，也難挽回成交頹勢(shì)。而重慶、南寧、成都、西安、合肥、晉江等城市廣義庫存量穩(wěn)步回落，跌幅均超20%，目前的庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??06

??二手住房：與新房走勢(shì)類似，15城成交先抑后揚(yáng)持穩(wěn)，一線大漲28%

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整體市場(chǎng)急速探底，自3月起快速反彈，直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內(nèi)新高，后體量保持穩(wěn)中微降，年底樓市再度返熱。15個(gè)典型城市2020年前11個(gè)月二手房累計(jì)成交面積12702萬平方米，較2019年同比上漲5%。一、二線城市成交同比表現(xiàn)分化，一線城市疫后樓市熱度持續(xù)升溫，整體同比漲幅高達(dá)28%，二線城市分化顯著，總體成交同比下降7%。

??從趨勢(shì)上看，15個(gè)典型城市二手房全年整體表現(xiàn)先抑后揚(yáng)。受新冠疫情沖擊，一季度市場(chǎng)一度停擺， 2月成交體量?jī)H159萬平方米為近年來最低，且在3月快速回升，直至7月成交面積高達(dá)1557萬平方米，破近年來高點(diǎn)。隨后需求逐漸放緩但仍處高位，至四季度月均成交在1400萬平方米以上，較2019年同期漲幅超3成。

??一線城市成交面積上揚(yáng)顯著，同比上升達(dá)28%，較2019年漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)。其中上海最為亮眼，前11月成交量達(dá)2180萬平方米，同比上漲24%。廣州、深圳同比漲幅最為明顯，分別達(dá)47%和38%。北京也在成交體量和漲幅上均有不錯(cuò)表現(xiàn)。

??二線城市受疫情拖累顯著，整體同比由增轉(zhuǎn)跌至7%，各城表現(xiàn)分化加劇。前11月整體成交7389萬平方米，樓市回暖體現(xiàn)具體分化。部分城市疫后新房市場(chǎng)大熱，“千人搖、萬人搖”頻出推動(dòng)市場(chǎng)向二手房?jī)A斜，如合肥、南京、青島等城二手房成交體量擴(kuò)大顯著；而部分城市如成都、蘇州，疫后新房市場(chǎng)需求顯著放量，不斷擠壓二手房市場(chǎng)，至成交量大幅收縮，同比下降超4成。

??2021年展望

??07

??供應(yīng)：顯著下降，一線土拍放量驅(qū)動(dòng)供應(yīng)維持高位，二三四穩(wěn)中有降

??2020年，全國100個(gè)重點(diǎn)城市前11月商品住宅供應(yīng)面積相較2019年同期微跌3%。展望2020年，全國供應(yīng)總量穩(wěn)中有降仍是大概率事件，但各能級(jí)城市走勢(shì)不一，具體來看，

??一線城市供應(yīng)情況或?qū)⒂兴纳疲型３衷鰟?shì)。目前來看，一線城市2020年整體土地成交規(guī)模可觀，前11月成交量累計(jì)同比大幅增長42%，這部分貨量有望在明年下半年集中入市，從而形成有效供應(yīng)。

??二三線城市供應(yīng)預(yù)期穩(wěn)中有降，一方面，今年土地成交量與去年基本持平，二線和三四線前11月累計(jì)同比增幅均不超5%；另一方面，“三道紅線”的客觀壓力下，房企更加強(qiáng)調(diào)回款速度，推盤重點(diǎn)也會(huì)集中在利潤空間較大的核心一二線城市，而對(duì)于去化周期較長、市場(chǎng)相對(duì)低迷的三四線城市而言，房企觀望情緒更勝，推盤積極性并不會(huì)太高。 

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??成交：整體規(guī)模小幅微降，一線持增、二線維穩(wěn)、三四線顯著下行

??新房層面，展望2021年，全國商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場(chǎng)最具韌性，成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升，二線城市成交總體保持平穩(wěn)，或?qū)⒂瓉泶讼碎L的輪動(dòng)行情，三四線城市供應(yīng)不濟(jì)疊加購買力透支，成交下滑或是大概率事件。

??一線城市成交熱度有望慣性延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中有增。一線城市明年供應(yīng)規(guī)模大概率企穩(wěn)回升，供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)下，成交也具備進(jìn)一步增長空間。此外，經(jīng)歷2020年，一線城市居民購買力之強(qiáng)勁愈發(fā)凸顯，堅(jiān)實(shí)購買力基礎(chǔ)也為成交增長提供有力支撐。

??二線城市整體成交保持平穩(wěn)，或迎來此消彼長的輪動(dòng)行情。一方面，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市皆已加碼調(diào)控，樓市或?qū)⑦M(jìn)入階段性觀望期，成交或有所回調(diào)。另一方面，非熱點(diǎn)城市如合肥等或?qū)⒂瓉磔唲?dòng)行情，成交有望放量。

??三四線城市成交規(guī)模或?qū)@著下滑。這一判斷主要基于兩點(diǎn)：其一，居民購買力明顯透支，尤其是弱三四線城市，需求釋放空間有限。其二，三四線供應(yīng)料將繼續(xù)走低，成交自然難言增長。

??二手房層面如是，預(yù)期明年成交量有望與今年持平或小幅微降，一線市場(chǎng)成交熱度或?qū)⒀永m(xù)，尤其是“學(xué)區(qū)房”概念被熱炒，中高端購買力尚有釋放空間，相較而言，中西部諸如成都、重慶等二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不容樂觀，主要源于新房選擇空間較大，加之當(dāng)前房?jī)r(jià)已基本逼近居民購買力極限，后期成交或?qū)⒙燥@疲態(tài)。

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??庫存：狹義存量依舊穩(wěn)中有降，三四線土地開發(fā)放緩使廣義庫存擴(kuò)容承壓

??預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于供應(yīng)縮量幅度會(huì)顯著高于成交。不過城市間分化將持續(xù)加劇：

??一線城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微降。主要是基于一方面今年以來一線土地成交量大幅上升，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯，明年加大供應(yīng)是大概率事件；另一方面，當(dāng)前行情轉(zhuǎn)淡的背景下，一線成交尚有支撐，“資產(chǎn)荒”等問題也將強(qiáng)化居民購房保值增值的預(yù)期，以此帶動(dòng)一批中高端改善需求的釋放，供求齊增也會(huì)使得庫存量持穩(wěn)或微降。

??而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如江門、梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言，仍將維持增勢(shì)，主要是基于三四線整體工程進(jìn)度放緩所致。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿本就不會(huì)太強(qiáng)；另一方面，三四線抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，回款周期相對(duì)較長，明年房企推盤節(jié)奏會(huì)明顯放緩，基于此，房企更加會(huì)傾向于選擇推進(jìn)核心一二線城市項(xiàng)目的工程進(jìn)度。而對(duì)于廣大三四線而言，未開工土地總建面會(huì)穩(wěn)步上升，最終導(dǎo)致廣義庫存總量攀升。

??附表1：2020年1-11月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2020年1-11月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2019年1-11月113個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2020年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）

??附表5：2020年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫存量及其變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）