??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩昀、張家樺

??2020年新年伊始，以武漢為中心，湖北省成為阻擊新冠肺炎疫情擴散主戰(zhàn)場，現(xiàn)階段國內疫情基本被控制，但國外疫情集中爆發(fā)，防范境外輸入風險形勢依舊嚴峻。疫情究竟對湖北省房地產市場造成多大負面影響？省內哪些城市更易受疫情的負面沖擊？

??01

??疫情由武漢向湖北、全國擴散，湖北經濟、樓市全面承壓

??……略……

??1、疫情主戰(zhàn)場歷經“武漢-湖北-全國”，當前國外輸入形勢嚴峻（部分略）

??新冠肺炎疫情大致可分為四階段，疫情主戰(zhàn)場也經歷“武漢-湖北-全國-境外輸入”轉換。具體來說，2019年12月至1月上旬新冠肺炎僅在武漢小范圍傳播，此后隨著春運蔓延至全國各個省市，2月中旬至三月間全國除湖北外各省市疫情逐步得到控制，二月末以來疫情開始在中國以外的亞歐大陸乃至全球大規(guī)模爆發(fā)。

??但放眼世界，疫情防控形勢仍不容樂觀。2月下旬以來，意大利、伊朗、韓國等亞歐國家陸續(xù)進入疫情集中爆發(fā)期，英、美等國等確診人數(shù)也在以較快速度增長。截至3月16日，已有148個國家出現(xiàn)確診病例，累計確診病例超16.8萬例。意大利新冠肺炎病死率高達6.8%，已遠高于武漢。

??2、湖北疫情重、防控嚴、復工難，樓市停擺、土拍延期近2月（略）

??02

??“疫”前：環(huán)武漢城市與武漢同向變化，其它內生城市兩極化

??……略……

??1、武漢：高端下滑、改善“夾生”，剛需從全面火爆到結構分化（部分略）

??2019年，武漢市場熱度回升，分銷渠道作用顯著，據(jù)統(tǒng)計武漢市內分銷占比多達46%，多集中在黃陂、新洲等熱門剛需板塊。然而中高端產品去化持續(xù)不暢，尤其是售價在2.7-2.8萬/平方米的中檔“夾生”產品，高不成低不就。據(jù)統(tǒng)計，年內售價2.8萬/平方米以上的高價盤潛在供應量約150萬平方米，去化壓力可見一斑。不過，盡管高端產品開盤去化不佳，但進入持銷期成交表現(xiàn)尚可，尤其是那些渠道分銷項目，月均成交量仍維持在較高水平。剛需市場結構分化，三環(huán)內人口高度集聚，高性價比產品最受市場歡迎，毛坯售價1.3-1.5萬/平方米+精裝3000元/平方米的項目大都開盤即售罄。反觀，三環(huán)外人口分布稀松，疊加土地供應持續(xù)增多，占比提升10個百分點至70%，吳家山、陽邏等板塊供求壓力浮現(xiàn)，且有加劇的趨勢。隨著市場轉冷，在售項目營銷層面出現(xiàn)以下兩點新變化：其一，渠道分銷常態(tài)化，且多以“跳點”的形式結算傭金，意即渠道分銷量達到一定的成交套數(shù)，便可以結算更高的傭金比例。不過，受客戶質量參差不齊等多方面因素影響，渠道客戶轉化率偏低約10%。其二，從原先的一房難求搶房必須加裝修，到現(xiàn)階段的精裝改毛坯，進而降低總價門檻，并減輕購房者月供還貸壓力。

??2、三四線：襄陽、宜昌等市場規(guī)模優(yōu)勢顯著，黃岡略顯偏低（略）

??3、環(huán)武漢三四線：鄂州更易受武漢影響，咸寧福利房擠壓商品房份額（部分略）

??2017年下半年至2018年上半年鄂州房地產市場持續(xù)火爆，大量武漢外溢投資客進場，疊加本地改善性換房需求持續(xù)釋放。多項目推售高頻次，基本每月都有推售動作，且去化表現(xiàn)上佳。2018年下半年鄂州房地產市場開始轉冷，2019年市場下行壓力加劇，成交量明顯回落。受惠于返鄉(xiāng)置業(yè)潮，3、4月份僅鄂城區(qū)出現(xiàn)階段性“小陽春”行情。項目推售節(jié)奏明顯放緩，推售量跟隨蓄客量有所調減，小步快跑、延期開盤趨于常態(tài)化。

??葛店與光谷市場同向變化，2018年上半年光谷東供貨嚴重緊缺，葛店市場異常火爆，全年銷售2600套。2018年下半年光谷東供應放量，市場供過于求，10月葛店市場明顯轉冷，成交量明顯回落，熱銷盤月均成交量由2018年160-170套降至2019年60套。2019年四季度葛店將進入供貨高峰期，新增供應量多達130萬平方米，以年均20-30萬平方米測算，去化需4-6年。

??隨著市場持續(xù)轉冷，鄂州多項目上馬渠道營銷，到訪量增長明顯，自銷盤周均100組，渠道盤周均300組，但轉化率偏低約10%。葛店渠道分銷實行聚焦打法，把武漢外溢客一次性導入，單盤導客上千組，去化超百套，但后期去化仍是難題。

??4、熱點內生城市：襄陽隨全國同步調整，2019年宜昌成交明顯縮量（部分略）

??襄陽房地產市場走勢與全國基本同步，2015年受惠于棚改貨幣化安置持續(xù)發(fā)力，房地產市場持續(xù)升溫。2018年下半年市場開始轉冷，三季度成交量明顯回落，四季度成交量小幅回升。2019年以來，襄陽市場波動加劇，4月份迎“小陽春”行情，但可持續(xù)性較差，5、6月市場急轉直下。7、8月市場明顯轉暖，單月成交量創(chuàng)年內新高，但“金九”爽約，成交量降至年內低位。區(qū)別于新房，二手房市場依舊保持一定熱度，在4月份同步回暖之后，成交量繼續(xù)走穩(wěn)，月均成交量基本維持在10萬平方米以上。

??東津新區(qū)乃是襄陽市政府重點規(guī)劃片區(qū)，享有市政府搬遷、高鐵等利好加持，也是當下的熱點區(qū)域。本地投資客、團購客戶均占據(jù)較大比重，很多事業(yè)單位員工集體購買40-50套。相較于東津新區(qū)房價7000-8000元/平方米，公務員、事業(yè)單位員工購房無壓力，只需首付40-50萬，公積金月繳約3000元，完全可以覆蓋每月的還貸支出。未來東津新區(qū)潛在供應量8000-9000套，長期來看依舊面臨著一定的去化壓力。

??而在市場轉冷的大背景下，襄陽渠道分銷常態(tài)化，且效果顯著，到訪量、成交量皆有明顯提升。自銷盤工作日到訪量5-6組、周末超10組，月均銷售70-90套；渠道分銷盤日均到訪量40-50組，月均銷售100-140套；東津新區(qū)熱銷盤宏泰越秀星匯城工作日50組、周末200組，4月開盤至今月均去化超300套。

??5、內生壓力城市：荊州供貨壓力大，荊門、恩施去庫存壓力加劇（部分略）

??2019年以來，荊州房地產市場未見好轉跡象，4月份以后市場形勢愈加嚴峻，購房者觀望情緒濃重，即使供應明顯放量，成交量依舊維持在較低水平。“金九”市場假性回暖，成交量雖明顯回升，但市場熱度持續(xù)性存疑。

??隨著市場持續(xù)轉冷，案場到訪量顯著回調，2018年上半年市場火熱階段，工作日到訪量20組，周末70-80組，現(xiàn)在普遍周均80-100組，工作日低至個位數(shù)。渠道營銷多有嘗試，到訪量確有提升，但轉化率顯著偏低，奧園、金輝等品牌房企現(xiàn)已中斷渠道合作。

??值得擔憂的是，2018年以來品牌房企蜂擁進駐荊州，未來供貨壓力大，企業(yè)對后市信心普遍不足。典型如沙北新區(qū)，潛在供應量約150萬平方米，消化周期長達20-30個月。

??03

??“疫”后：湖北成交受損500-950萬平，黃岡、隨州等更嚴重

??……略……

??1、樂觀預期2020年湖北省成交損失500萬平，悲觀預期損失946萬平（部分略）

??為了有效量化疫情對湖北省樓市造成的影響，我們測算了湖北省疫情期間商品房成交損失量，基本公式如下：

??“ 
成交損失量=棄購比例（μ）*疫情持續(xù)期應有成交量（Q）
”調研數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內19%的潛在購房者因疫情取消2020年置業(yè)計劃，湖北省的潛在購房者“棄購”比例更高，達到22%。原因可能有二，其一，湖北省部分購房者受疫情影響收入明顯滑坡，依據(jù)收入預期調整乃至取消置業(yè)計劃。其二，疫情同樣對購房者心里層面產生較大負面影響，導致市場觀望情緒加重，入市信心不足。

??針對疫情持續(xù)時間我們給出了樂觀和悲觀兩種預期：樂觀預期下，疫情在4月得以徹底控制，同時樓市呈現(xiàn)V字型迅速復蘇，則參數(shù)Q為2020年1-4月湖北省銷售虧空量；悲觀預期下，疫情直至6月份結束，或疫情控制后樓市呈現(xiàn)U字型緩慢復蘇，則參數(shù)Q為2020年湖北省上半年銷售虧空量。

??據(jù)測算，樂觀預期下，湖北省商品房銷售面積或將損失500萬方，銷售金額或將損失435億元。悲觀預期下，湖北省商品房銷售面積或將損失946萬方，銷售金額或將損失853億元。

??2、三四線銷售空窗及返鄉(xiāng)置業(yè)失約雙重壓力，黃岡、隨州等受損量最大（部分略）

??綜上所述，武漢疫情形勢最為嚴峻，房地產銷售或將長期停擺，疫情期的銷售虧空量或將顯著偏高。長期以來，武漢返鄉(xiāng)置業(yè)需求可以忽略不計，疫情期的返鄉(xiāng)需求受損量或將十分有限。

??2020年，湖北省三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)需求缺席已成定局，黃岡、恩施、咸寧這類返鄉(xiāng)需求相較旺盛的三四線城市，返鄉(xiāng)需求受損量或將明顯偏高。相較而言，恩施疫情形勢相對穩(wěn)定，疫情期的銷售虧空量相較有限，但省內其他三四線城市疫情形勢依舊嚴峻，疫情期的銷售虧空量依舊不容小覷。

??3、疫情后武漢、恩施樓市有望企穩(wěn)反彈，咸寧、隨州等或將步入調整期（部分略）

??短期來看，依舊疫情期銷售虧空量、返鄉(xiāng)需求受損量的綜合評分，我們將湖北省13個地級市劃分為以下三大梯隊：

??① 第一梯隊：武漢、恩施市場前景謹慎樂觀，成交有望率先反彈但增幅有限（部分略）

??短期內，我們相對看好武漢和恩施，房地產市場成交量有望率先企穩(wěn)反彈，但整體增幅有限，全年成交量大概率將有所回落。

??盡管武漢疫情形勢最為嚴峻，但由于疫情期的潛在購房需求僅是向后延期并未完全消失，市場需求整體依舊堅挺。恩施疫情形勢相較穩(wěn)定，房地產市場更有望率先恢復正常的銷售節(jié)奏，疫情期的銷售虧空量較小。

??② 第二梯隊：宜昌、襄陽等成交或將弱勢反彈，荊州、荊門等繼續(xù)走弱（部分略）

??第二梯隊城市包括十堰、宜昌、襄陽、荊門、鄂州、黃石和荊州，短期內房地產市場下行壓力或將進一步加劇，成交或將明顯縮量。

??第二梯隊城市疫情形勢相較嚴峻，房地產銷售或將繼續(xù)停擺，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)需求已然失約，2020年房地產市場或將面臨疫情期的銷售空窗以及返鄉(xiāng)需求受損雙重壓力，全年成交量大概率將明顯回落。

??③ 第三梯隊：咸寧、隨州等成交或將失速，不排除房價向下調整（部分略）

??第三梯隊城市包括咸寧、孝感、隨州和黃岡，短期內房地產市場或將步入階段性調整期，成交或將明顯失速，甚至創(chuàng)近年來新低，不排除房價向下調整的可能性。

??第三梯隊城市疫情形勢異常嚴峻，房地產銷售或將長期停擺，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)需求長期占據(jù)較大的成交比重，疫情期的銷售空窗對房地產市場負面影響極大。受此影響，2020年樓市供求壓力或將進一步加劇，市場觀望情緒愈加濃重，成交量或將顯著回落，甚至創(chuàng)近年來新低。

??04

??未來展望：武漢優(yōu)勢強化，襄陽、鄂州和宜昌等三四線無虞

??……略……

??1、長期市場終將回歸基本面，武漢省內乃至長江中游龍頭優(yōu)勢強化（略）

??2、13個地級市分化為四大梯隊，三四線襄陽為首其次鄂州、宜昌（部分略）

??長期來看，依據(jù)成交規(guī)模、潛在供應、潛在需求、購買力綜合評分，我們將湖北省13個地級市劃分為以下四大梯隊：

??① 第一梯隊：建議重點深耕二線“白馬”武漢，抵御市場周期性下行風險（部分略）

??我們認為武漢乃是典型的“白馬”二線城市，受惠于產業(yè)經濟持續(xù)向好發(fā)展，武漢人口虹吸效應顯著，市場需求十分堅挺。并且，高素質人才正不斷聚集，市場購買力著實強勁。而在全國房地產市場步入調整期的大背景下，武漢將是市場下行期難得的“避風港”，市場前景長期看好，預計成交量將持續(xù)高位運行。建議品牌房企重點深耕武漢市場，在一定程度上可以抵御市場周期性下行風險，銷售業(yè)績更有保證。

??② 第二梯隊：最好襄陽，鄂州、宜昌短期會波動、長期無虞（部分略）

??第二梯隊城市包括襄陽、宜昌和鄂州，也是我們重點推薦的湖北省內三四線城市，市場前景可高看一線，建議房企持續(xù)深耕。具體而言：

??我們最為看好襄陽，建議房企重點深耕。盡管汽車行業(yè)步入階段性調整期，但襄陽產業(yè)基礎堅實，7大主導產業(yè)發(fā)展勢頭強勁，其中5大主導產業(yè)在2018年仍保持兩位數(shù)以上增長。類似于武漢，襄陽市政府也有著較強的“控盤”意識，并非將房地產作為拉動經濟增長、補充地方財政收入的手段，而是讓房地產為產業(yè)、為經濟、為城市格局服務。秉持有序供地的一貫宗旨，襄陽土地供應根據(jù)市場需求動態(tài)調節(jié)，房地產市場基本能夠維持供求平衡。未來，襄陽將積極扭轉“一車獨大”的現(xiàn)狀，加快發(fā)展高端裝備等戰(zhàn)略性新興產業(yè)，推動“襄陽制造”向“襄陽創(chuàng)造”轉變。受此影響，襄陽勢必將引進更多高素質人才，有望給房地產市場提供更為堅實的需求支撐，市場前景可高看一線。

??③ 第三梯隊：黃岡、孝感、荊州市場有挖潛空間，黃石或有結構性行情（部分略）

??第三梯隊城市包括黃岡、黃石、孝感和荊州，市場前景謹慎樂觀，建議房企謹慎布局。具體而言：

??黃岡、孝感、荊州市場仍有挖潛空間，建議房企適當關注、謹慎進入。黃岡、孝感、荊州人口規(guī)模優(yōu)勢明顯，2018年常住人口都在500萬人左右。典型如黃岡，乃是湖北省第二大人口城市，人口規(guī)模僅次于武漢。因地理位置毗鄰安徽、河南兩省，黃岡素有“三省通衢”的美譽，也是湖北省重要的交通樞紐型城市。目前，黃岡市場潛力還沒有完全釋放，經濟發(fā)展相對落后，但長期來看人口紅利仍是黃岡最大的利好，發(fā)展前景依舊廣闊，房地產市場也有進一步挖潛的空間。

??④ 第四梯隊：荊門、十堰等市場需求透支、潛在庫存壓力大，不容樂觀（略）