??2019年9月，上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)為3918點(diǎn)，比8月下降4點(diǎn)，環(huán)比下跌0.15%，跌幅擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)，二手房指數(shù)連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比下跌；9月，二手房指數(shù)同比上漲0.16%。

??9月，上海二手住宅成交套數(shù)為21220余套，環(huán)比上升8.25%，同比上升52.66%；以成交面積計(jì)，環(huán)比上升8.58%，同比上升51.94%。截至9月底，全市二手住宅掛牌量為62937套，環(huán)比下降1.6%；同比下降18.27%。掛牌量持續(xù)下降。

??9月市場(chǎng)表現(xiàn)：一、“金九”行情稍顯不足。作為傳統(tǒng)銷售旺季，9月二手住宅成交量環(huán)比上升8.25%，回歸2萬(wàn)套以上水平。這也是自2017年以來(lái)，逢9月的成交量再度突破2萬(wàn)套以上大關(guān)。依然是前少后多的成交態(tài)勢(shì)。9月上半月成交9250余套，比8月下半月下降16.34%；9月下半月成交11970余套，比9月上半月上升29.40%。

??二、下跌板塊數(shù)量擴(kuò)大，整體價(jià)格延續(xù)弱勢(shì)。全市130個(gè)板塊中，下跌板塊占比由上月的40.77%擴(kuò)大為43.08%；上漲板塊占比由上月的41.54%縮小為34.61%；持平板塊占比由上月的17.69%擴(kuò)大為22.31%。以城區(qū)統(tǒng)計(jì)，依次為中心城區(qū)（成交占比30.71%）整體價(jià)格下跌0.07%；新興城區(qū)遠(yuǎn)郊(成交占比10.47%)整體價(jià)格下跌0.16%；新興城區(qū)近郊(成交占比58.82%)整體價(jià)格下跌0.24%。以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)整體價(jià)格下跌0.03%，內(nèi)外環(huán)間下跌0.27%，外環(huán)外下跌0.20%。

??三、成交量穩(wěn)中有升。全市130個(gè)板塊中，84個(gè)上升，44個(gè)下降，2個(gè)持平（上月88個(gè)下降，39個(gè)上升，3個(gè)持平）。以城區(qū)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)上升9.21%，為6510余套；新興城區(qū)近郊上升9.37%，為12480余套；新興城區(qū)遠(yuǎn)郊上升0.27%，為2200余套。以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交上升8.65%，為2480余套；內(nèi)外環(huán)間成交上升6.26%，為7580余套；外環(huán)外成交上升9.49%，為11118余套。

??四、以價(jià)格段統(tǒng)計(jì)，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比64.88%；300-500萬(wàn)元房源成交占比23.07%；500萬(wàn)元以上房源成交占比12.05%。以面積段統(tǒng)計(jì)，七個(gè)面積段成交量全部上升，升幅前三的為，140-200平方米、90-110平方米、50平方米以內(nèi)房源，分別上升20.09%、10.15%、9.07%。

??五、全市普通住宅成交15650余套，非普通住宅成交6530余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.23:1；內(nèi)環(huán)內(nèi)為1.96:1，內(nèi)外環(huán)間為2.04:1，外環(huán)外為2.44:1。

??六、全市成交TOP10板塊中，中心城區(qū)板塊1個(gè)，新興城區(qū)近郊6個(gè)、遠(yuǎn)郊3個(gè)。近郊的閔行浦江、浦東三林、奉賢南橋以510余套、490余套、440余套分列前三位；遠(yuǎn)郊的金山新城以400余套位列第五位；中心城區(qū)的靜安彭浦以370余套位列第十位。全市成交TOP10小區(qū)全部位于新興城區(qū)，近郊9個(gè)、遠(yuǎn)郊1個(gè)。其中內(nèi)中環(huán)間1個(gè)、外郊環(huán)間8個(gè)、郊環(huán)以外1個(gè)，青浦趙巷的崧澤華城華中苑以170余套位居榜首。

??9月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，地方專項(xiàng)債資金不得用于土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域、置換債務(wù)以及可完全商業(yè)化運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。9月26日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在新聞發(fā)布會(huì)上表示，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，將總結(jié)北京、上海共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)人口流入量大、房?jī)r(jià)較高的大中城市，結(jié)合本地實(shí)際發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

??近郊城區(qū)價(jià)格領(lǐng)跌

??9月，中心城區(qū)（7個(gè)傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）整體價(jià)格下跌0.07%，跌幅縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)環(huán)內(nèi)下跌0.03%，跌幅縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，虹口、楊浦、普陀、長(zhǎng)寧、徐匯、浦東內(nèi)環(huán)分別下跌0.21%、0.20%、0.15%、0.13%、0.09%、0.07%；靜安、黃浦分別上漲0.07%、0.06%。中心城區(qū)全部65個(gè)板塊中，30個(gè)上漲，23個(gè)下跌，12個(gè)持平。上漲板塊如靜安新客站、黃浦濱江、虹口四川北路、楊浦五角場(chǎng)，價(jià)格分別上漲0.44%、0.34%、0.24%、0.18%。下跌板塊如靜安曹家渡、普陀曹楊、徐匯萬(wàn)體館、長(zhǎng)寧北新涇，價(jià)格分別下跌0.71%、0.58%、0.45%、0.39%。

??9月，中心城區(qū)成交量環(huán)比上升9.21%，為6510余套。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量上升8.65%，為2480余套。從各區(qū)成交走勢(shì)看，升幅前三的為黃浦、徐匯、靜安，分別上升22.88%、14.91%、13%，為290余套、1030余套、930余套。中心城區(qū)所統(tǒng)計(jì)的七個(gè)面積段成交六升一降，其中，升幅前三的140-200平方米、90-110平方米、200平方米以上房源，分別環(huán)比上升38.82%、12.52%、12.33%，為320余套、570余套、80余套；110-140平方米房源下降3.49%，為440余套。綜上，本月中心城區(qū)改善需求升溫較快，其中大戶型、豪宅最為明顯。從中心城區(qū)成交量前100個(gè)小區(qū)看：一、以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，分別為內(nèi)環(huán)以內(nèi)21個(gè)、內(nèi)中環(huán)間38個(gè)、中外環(huán)間板塊33個(gè)、外郊環(huán)間8個(gè)。各環(huán)線成交最多的小區(qū)分別為，內(nèi)環(huán)內(nèi)的鳳城三村、內(nèi)中環(huán)的徐匯苑、中外環(huán)間的粵秀名邸、外郊環(huán)間的桃浦一村。二、套均成交50平方米以內(nèi)小區(qū)49個(gè)。領(lǐng)先的多為非熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，如市光三村、桃浦七村、玉田新村，分別成交23套、18套、17套。三、中大面積段房源成交小區(qū)中，領(lǐng)先的為普陀武寧的中遠(yuǎn)兩灣城、虹口四川北路的瑞虹新城、普陀真如的金沙雅苑，分別成交25套、24套、17套，主力戶型在100-120平方米。四、大面積房源成交集中小區(qū)有三個(gè)，徐匯龍華的徐匯苑、浦東聯(lián)洋的仁恒河濱城、陸家嘴的世茂濱江花園，分別成交23套、17套、11套，套均面積均在180平方米以上，套均總價(jià)在1500-2000萬(wàn)。

??內(nèi)環(huán)內(nèi)各區(qū)成交升幅前三的為楊浦、黃浦、長(zhǎng)寧的內(nèi)環(huán)板塊，分別上升24.26%、20.37%、19.88%，為330余套、260余套、190余套；七個(gè)面積段五升二降，其中升幅領(lǐng)先的200平方米以上、140-200平方米、50-70平方米房源成交分別環(huán)比上升41.67%、31.65%、13.18%，為50余套、200余套、550余套。成交下降的面積段為110-140平方米、70-90平方米房源，分別環(huán)比下降8.57%、0.80%，為220余套、240余套。綜上可見，內(nèi)環(huán)內(nèi)大面積段房源成交上升明顯，高檔住宅成交回升帶熱市場(chǎng)氛圍。從板塊表現(xiàn)看，內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊中，黃浦打浦橋、浦東聯(lián)洋成交升幅領(lǐng)先，分別環(huán)比上升46.48%、43.33%，成交案例顯示，兩板塊主力戶型成交均明顯上升，黃浦打浦橋70平方米以內(nèi)房源成交上升130.77%、浦東聯(lián)洋140平方米以上房源成交上升84.62%。

??9月，新興城區(qū)近郊價(jià)格整體下跌0.24%，跌幅擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)；遠(yuǎn)郊價(jià)格整體下跌0.16%。成交前三的浦東內(nèi)環(huán)外、閔行、寶山價(jià)格分別下跌0.11%、0.26%、0.28%；嘉定、青浦、松江價(jià)格分別下跌0.31%、0.29%、0.26%；含較多遠(yuǎn)郊板塊的奉賢、崇明、金山價(jià)格分別下跌0.47%、0.42%、0.23%。新興城區(qū)全部65個(gè)板塊中，33個(gè)價(jià)格下跌、15個(gè)上漲、17個(gè)走平。下跌板塊如松江莘閔、寶山顧村、閔行古美羅陽(yáng)、青浦徐涇，價(jià)格分別下跌0.92%、0.73%、0.47%、0.29%。上漲板塊如浦東三林、閔行金虹橋、寶山上大、松江泗涇，價(jià)格分別上漲0.31%、0.23%、0.18%、0.15%。

??近郊城區(qū)成交量環(huán)比上升9.37%，為12480余套。八個(gè)區(qū)的近郊板塊成交全部上升。成交升幅前三的區(qū)域，為奉賢、松江、浦東近郊，分別上升21.75%、19.16%、9.22%，為690余套、1470余套、4090余套。新興城區(qū)近郊七個(gè)面積段全部上升，升幅前三的為90-110平方米、70-90平方米、50平方米以內(nèi)房源，分別上升12.48%、11.60%、9.61%，為1790余套、1100余套、1190余套。從面積段成交變化可以看出，近郊城區(qū)本月中小面積段房源成交升幅領(lǐng)先。調(diào)查顯示，近郊作為本月全市價(jià)格跌幅最大、成交升幅最大的區(qū)域，可見降價(jià)促銷起到一定效果。一些前期售房后手握現(xiàn)金的置換客紛紛入市，使得本月近郊城區(qū)出現(xiàn)一輪集中交易。從板塊成交走勢(shì)看，升幅領(lǐng)先的浦東惠南、松江新橋、浦東曹路，環(huán)比上升36.23%、30.95%、28.89%，為450余套、160余套、170余套。降幅最大的閔行馬橋，環(huán)比下降60.19%，為80余套。從近郊成交前100個(gè)小區(qū)看：外郊環(huán)間小區(qū)75個(gè)、中外環(huán)間20個(gè)、內(nèi)中環(huán)間5個(gè)。一、近郊成交排名前三的崧澤華城、新凱家園、浦江瑞和城，均為外郊環(huán)間的動(dòng)遷配套房小區(qū)，成交以70-75平方米、200-250萬(wàn)元的房源為主，所在的青浦趙巷、松江泗涇、閔行浦江板塊價(jià)格分別下跌0.15%、上漲0.15%、持平。二、內(nèi)外環(huán)間成交領(lǐng)先小區(qū)，如內(nèi)中環(huán)間的海悅?cè)A庭、中外環(huán)間的三林世博家園，前者為千萬(wàn)級(jí)的學(xué)區(qū)房、后者為動(dòng)遷配套小房區(qū)。上述兩小區(qū)均位于浦東，所在的世博濱江、三林板塊，價(jià)格分別下跌0.45%、上漲0.31%。三、大戶型成交集中小區(qū)在外郊環(huán)間，如浦東康橋的康橋半島、閔行莘莊的上海康城，成交房源為套均120-160平方米的三房、經(jīng)濟(jì)型別墅。

??遠(yuǎn)郊城區(qū)成交環(huán)比上升0.27%，是成交量升幅最小的城區(qū)，為2200余套。全部11個(gè)板塊中成交6升5降，價(jià)格8跌3平。成交量前三的浦東臨港新城、金山新城、嘉定城區(qū)，共占比遠(yuǎn)郊的65.49%，分別為420余套、420余套、410余套，價(jià)格分別為下跌0.63%、下跌0.12%、持平。其中，臨港新城因自貿(mào)區(qū)政策利好消退，成交環(huán)比下降20.74%，為遠(yuǎn)郊板塊中成交降幅最大的板塊。而升幅最大的板塊為嘉定城區(qū)，成交環(huán)比上升26.83%，為410余套。成交案例顯示，嘉定城區(qū)70-90平方米房源成交上升59.62%，為次新商品房成交放量所致。

??價(jià)跌板塊超過四成

??9月，全市130個(gè)板塊中，上漲板塊45個(gè)，占比34.61%；價(jià)格下跌板塊56個(gè)，占比43.08%；持平板塊29個(gè)，占比22.31%。

??價(jià)格下跌板塊56個(gè)，環(huán)比增加3個(gè)，價(jià)格整體下跌0.52%，環(huán)比縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)。下跌板塊中，中心城區(qū)23個(gè)，新興城區(qū)近郊25個(gè)、遠(yuǎn)郊8個(gè)。價(jià)跌量升板塊37個(gè)，價(jià)量齊跌板塊18個(gè)，價(jià)跌量平板塊1個(gè)。在價(jià)跌量升板塊中，中心城區(qū)板塊如浦東聯(lián)洋、徐匯龍華，分別上升40%、31.63%，為40余套、120余套，價(jià)格分別下跌0.44%、0.59%；新興城區(qū)板塊如松江新橋、奉賢南橋，分別上升21.43%、15.8%，為150余套、440余套，價(jià)格分別下跌0.85%、0.52%。通過上述板塊量?jī)r(jià)走勢(shì)看，中心城區(qū)板塊價(jià)格跌幅與與新興城區(qū)相仿，但成交升幅略大于新興城區(qū)板塊，表明中心城區(qū)一些板塊在價(jià)格下跌后，刺激需求入市起到明顯效果，而新興城區(qū)的降價(jià)攬客效果不及中心城區(qū)。在量?jī)r(jià)齊跌板塊中，下跌幅度較大的多在新興城區(qū)遠(yuǎn)郊部分，如崇明城橋鎮(zhèn)、浦東臨港新城、崇明新城，成交環(huán)比下降45.9%、25.37%、21.16%，為30余套、400余套、140余套，價(jià)格分別下跌0.28%、0.63%、0.47%。

??價(jià)格持平板塊29個(gè)，比上月增加6個(gè)。其中，中心城區(qū)12個(gè)、新興城區(qū)近郊8個(gè)、遠(yuǎn)郊3個(gè)。成交表現(xiàn)20個(gè)上升、9個(gè)下降。成交上升居前的多在中心城區(qū)，如楊浦鞍山、徐匯田林、普陀桃浦，分別上升24.87%、19.4%、16.27%，為230余套、240余套、190余套。案例顯示，上述板塊主力成交面積段均為70平方米以內(nèi)中小戶型，老工房(售后公房)小區(qū)成交集中，此面積段分別環(huán)比上升31%、36.51%、29.49%。新興城區(qū)近郊成交上升居前的板塊如浦東航頭、閔行顓橋，成交環(huán)比上升21.93%、18.24%，為220余套、200余套，兩板塊成交以70-90平方米的房源為主，分別環(huán)比上升25.42%、30.77%。

??價(jià)格上漲板塊45個(gè)，比上月減少9個(gè)，價(jià)格整體上漲0.21%，環(huán)比擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。上漲板塊中，中心城區(qū)30個(gè)，新興城區(qū)近郊15個(gè)；27個(gè)板塊量?jī)r(jià)齊升，17個(gè)板塊價(jià)漲量降，1個(gè)板塊量平價(jià)漲。在量?jī)r(jià)齊升板塊中，成交升幅居前的中心城區(qū)如黃浦新天地、徐匯華涇，分別環(huán)比上升36.62%、25.4%，為90余套、70余套，價(jià)格分別上漲0.15%、0.18%。上述兩板塊主力面積段成交出現(xiàn)明顯上升，黃浦新天地70平方米以內(nèi)房源上升130.77%、徐匯華涇50-90平方米房源上升45%。新興城區(qū)成交升幅居前的如浦東曹路、浦東惠南，分別上升27.41%、25.45%，為170余套、410余套，價(jià)格上漲0.13%、0.27%。案例顯示，上述兩板塊成交以50-90平方米的中小戶型為主，分別環(huán)比上升56.83%、38.61%，成交小區(qū)以動(dòng)遷配套房為主，購(gòu)房者中首套客、市區(qū)置換客比例高。在價(jià)漲量跌板塊中，中心城區(qū)11個(gè)，新興城區(qū)6個(gè)，其中，成交量下降幅度最大的靜安江寧路、浦東塘橋，成交環(huán)比下降26.09%、25.84%，為50余套、60余套，價(jià)格分別上漲0.28%、0.12%。其中，靜安江寧路小戶型成交驟降，50平方米以內(nèi)房源成交環(huán)比下降73.33%；浦東塘橋大中戶型需求降溫，110-200平方米房源成交環(huán)比下降34.62%。

??上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)報(bào)告指出，9月上海二手住宅市場(chǎng)成交量環(huán)比上升不足一成，但本月成交量高于前兩年同期，且突破2萬(wàn)套水平。“金九”平淡收官，穩(wěn)中有升是當(dāng)前市場(chǎng)的主基調(diào)。統(tǒng)計(jì)顯示，中心城區(qū)價(jià)格跌幅最小；新興城區(qū)近郊價(jià)格跌幅最大，但成交量升幅同樣最大，呈現(xiàn)典型的以價(jià)換量特征；新興城區(qū)遠(yuǎn)郊成交平穩(wěn)，政策熱度減退。

??當(dāng)前，市場(chǎng)需求難有大幅波動(dòng)的可性。9月的量?jī)r(jià)表現(xiàn)符合當(dāng)前市場(chǎng)整體穩(wěn)定、局部波動(dòng)的特征。接下來(lái)的10月，預(yù)計(jì)在新貸款利率模式下，樓市定向調(diào)控將見成效。“銀十”成色有待檢驗(yàn)。