??變化一：政策從緊

??“四限”繼續(xù)擴容疊加信貸收緊，各地落實“租售并舉”

??2017年三季度，“四限“范圍、力度繼續(xù)擴容，九江、贛州、蘭州、西安等城市重啟或升級限購、限貸，重慶、南昌、南寧、石家莊、長沙、貴陽等集中開始“限售”，“限價”作為房價管控的重要抓手，熱點城市預售許可絲毫不放松。與此同時，房地產信貸“去杠桿”持續(xù)推進，在嚴格執(zhí)行“限貸”政策基礎上，各地又開始嚴查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產市場，央行也明確支持北京、深圳、南京等地首套房貸利率不同比例上浮，房貸資金全面緊縮。發(fā)展住房租賃市場的具體舉措在三季度集中落地，首批暫定12個試點城市，著力構建“租售并舉”的住房制度。

??1、部分城市重啟或升級限購、限貸，季末重慶等5市同步“限售”

??“四限”政策持續(xù)發(fā)力，熱點城市在保持現有調控政策不變的同時，部分城市進一步升級調控。具體而言，以九江為代表的個別城市重啟限購，贛州、蘭州、西安等市更是加碼限購、限貸；“限價”政策依舊嚴厲，多個三四線城市也紛紛跟進。上海、杭州等市更是將限價政策落實到具體細節(jié)層面，商品住房及地下車位等附屬設施實現“一價清”制度，并將其作為申報預售價格的要件之一，以防通過提高裝修標準、車位售價等方式逃避市場監(jiān)管；“限售”城市持續(xù)擴容，福清、沈陽等市8月跟進落地“限售”，9月22日晚間，重慶、南昌、南寧、石家莊、長沙、貴陽等集中開始“限售”，石家莊限售周期長達8年，為目前最嚴厲。大有去年“9?30”22城集中緊縮調控之勢。東莞進一步升級限售令，將企事業(yè)單位、社會組織所購住房以及拍賣住房納入限售范圍。

??2、嚴查消費資金購房、默許首套房貸利率上浮，但房貸占比仍處高位

??今年以來，金融去杠桿全面升級，嚴密防范系統(tǒng)性金融風險，嚴厲監(jiān)管銀行同業(yè)套利、影子銀行、資產管理等金融亂象。M2增速逐級回落，貨幣派生效應明顯減弱，房貸資金顯著波及。截止8月末，M2同比增速降至8.9%，較2016年初14%高點減少5.1個百分點。就房地產市場而言，除了嚴格執(zhí)行“限貸”政策外，三季度最明顯的變化莫過于兩個方面：其一，嚴查消費資金違規(guī)流入房地產市場，北京、南京、廣州等市相繼發(fā)文要求銀行業(yè)金融機構開展自查工作，重點檢查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金流向。廣州更是出重拳，暫停發(fā)放金額超100萬元或期限超10年的消費貸，以防信貸資金違規(guī)流入房地產市場；其二，默許上浮首套房貸利率，熱點一、二線城市首套房貸利率普遍上浮5%-10%。以北京為例，首套房貸最低利率為基準利率上浮5%，多家股份制銀行更是上浮10%。

??但是，從央行公布的金融數據來看，居民高杠桿購房的格局并未扭轉，住戶部門中長期貸款（含消費和經營貸款）占新增貸款比重持續(xù)高位運行。7月份新增住戶中長期貸款占比一度升至57.4%，創(chuàng)年內新高，8月份占比略有回落，依舊維持在44%高位。另一個非常重要的變化則是，住戶部門短期貸款（含消費和經營貸款）占比陡然上升并持續(xù)高位，8月份占比達21.4%，而以往基本維持在10%以內。以此來看，房貸去杠桿不僅沒有大幅壓縮中長期貸款比重，反倒也帶動了短期貸款比重的上升，而同期的社會消費增速又沒有顯著增長，只能說明房地產市場仍是當前銀行信貸資金投放重要出口。

??3、加快發(fā)展租賃住房市場，構建“租售并舉”的長效住房制度

??三季度，住房租賃市場成為高度熱議話題，九部委率先發(fā)文要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并且選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點城市。隨后，杭州、南京等市紛紛跟進發(fā)展租賃市場，集中體現在以下幾點：

??其一，增加租賃住房供應，并在土地供應端積極保障。以上海為例，“十三五”期間新增供應各類住房170萬套，其中租賃住房多達70萬套。隨后，上海密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，另有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。更為重要的是，純租賃用地地塊位置非常優(yōu)越，可謂都是“壓箱底的寶貝”，上海市支持加快發(fā)展住房租賃市場的決心可見一斑。除此之外，土地制度“破冰”，管理層確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，緩解熱點一、二線城市供地壓力。

??其二，租售同權，租房者可同等享受基本公共服務。廣州、北京等市相繼出臺文件，要求保障租房者的權利，試點推廣租售同權，承租人可以同等享受教育、醫(yī)療等基本公共服務，大力支持租賃市場發(fā)展。

??其三，鼓勵租賃住房消費，給予稅收優(yōu)惠和金融支持。廣州、合肥、沈陽等多市均明確，租房者可以提取住房公積金用于支付房租，北京、南京更是將公積金提取標準予以量化。?

??4、四季度更多二三線城市跟進、升級“四限”，信貸繼續(xù)收緊防風險

??鑒于前三季度熱點一、二線城市房地產市場明顯降溫，房價漲幅趨于平緩，緊縮調控初顯成效。9月底，包括長沙、武漢、重慶在內的9個二三線城市相繼加碼調控，涉及限售、限購、限價等多個方面。我們認為四季度政策層面將維持穩(wěn)中偏緊的主基調，一方面，已經出臺緊縮調控政策的城市仍將維持較長的時間周期以鞏固現有調控成果；另一方面，諸如鹽城、徐州這類房價上漲過快的二三線城市將跟進落地乃至升級“四限”政策，以便落實“房子是用來住的，不是用來炒的”調控目標。

??房地產信貸資金持續(xù)收緊乃是市場變盤的最大變數。受惠于房價上漲所帶來的賺錢效應，以及其他投資標的匱乏，房地產市場仍是銀行信貸資金重要出口。不過，隨著全方位無死角監(jiān)管措施的落實，信貸資金池的水位拾級而下，必然將對房地產市場產生較大負面影響，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，市場變盤風險不可不察。

??住房租賃市場將是未來重點發(fā)展方向，尤其是那些人口持續(xù)凈流入的大中城市，將加快發(fā)展住房租賃市場，以便構建租售并舉的住房制度。而在土地供應端，熱點城市將對租賃住房用地予以重點支持，一方面，熱點城市將推廣實行“限地價、競自持”新規(guī)，增加租賃住房所占比重，純租賃用地成交規(guī)模也將持續(xù)增多；另一方面，商辦、工業(yè)、倉儲用地改性為租賃住房，尤其是集體建設用地改建租賃住房將是緩解熱點城市供地壓力的重要途徑。

??變化二：行業(yè)調整

??三季度各指標增速放緩，預計全年銷售規(guī)模仍將新高

??由于前期利好逐漸消化、需求過度透支，三季度以來市場呈現新開工冷，房地產開發(fā)投資回落、商品房銷售量驟降的局面，即便年底企業(yè)會沖擊業(yè)績，但受制于投資動力不足，后續(xù)供應跟不上，預計四季度行業(yè)整體不會有太大波動，房地產開發(fā)投資、土地購置面積、新開工還是低位企穩(wěn)，各指標大幅上漲的可能性不大。

??1、商品房銷售增速放緩，但全年銷售面積、金額同比將略有上漲

??1-8月份，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1-7月份回落1.3個百分點，商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。雖然單從8月看，商品房銷售面積、金額環(huán)比都增長4%，同比也分別上漲4%和6.4%，但是短期的銷售回升難以扭轉自二季度以來的規(guī)模走低、增速放緩的趨勢。究其原因，一方面，熱點城市政策依舊嚴苛，諸多城市后繼新增供應嚴重不足，制約銷售規(guī)模的增長；另一方面，越來越多的三四線城市量價齊升，去庫存政策轉為緊縮調控，而且普遍需求透支嚴重、后續(xù)需求支撐乏力，銷售也逐漸回歸常態(tài)化。

??我們認為，四季度商品房銷售熱度短期仍能慣性保持，全年銷售規(guī)模有望繼續(xù)增長。主要在于：今年以來商品房銷售走勢呈現前高后低，而政策調控密集期已過，市場已逐步適應新政策并重回自身運行軌道，商品房銷售再次大幅回落的可能性不大，尤其是在資金回款壓力下，新增供應預計將較前三季度顯著增加，四季度也將迎來一波成交小高潮，因此整體來看同比增速將保持低位穩(wěn)定，全年銷售規(guī)模較去年相比仍有望繼續(xù)增長。

??2、開發(fā)投資增速連續(xù)下滑、新開工面積減少，四季度趨勢維持

??1-8月份，全國房地產開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平，這是自3月份以來累計同比增速連續(xù)下滑之后，首次止跌。主要是土地市場火爆推動房地產開發(fā)投資額攀升，加之樓市熱度不減尤其是多數三四線城市樓市量價齊升，促使企業(yè)補庫存，地塊陸續(xù)進入開發(fā)建設階段。

??從新開工面積情況來看，1-8月份，房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速較1-7月繼續(xù)回落0.4個百分點，同開發(fā)投資累計同比增速一樣，是自3月份高點之后增速連續(xù)5個月回落，且單月同比增速在8月份也無止跌跡象，整個三季度新開工面積絕對量也持續(xù)減少，總體低于全年月均水平。

??我們認為，四季度房地產開發(fā)投資增速仍將進一步放緩、新開工面積低位徘徊甚至繼續(xù)減少。考慮到樓市調控仍是短期市場主基調，城市市場、項目銷售開始顯著分化，基于融資和回款壓力，土地投資心態(tài)趨于謹慎，我們預計未來新開工量將繼續(xù)低位維穩(wěn)，從而使得開發(fā)投資增速趨緩，下半年增速預測可能維持在6%-7%左右。

??3、土地購置“量價齊升”，供地結構變化帶來整體地價增速放緩

??1-8月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1-7月份回落1個百分點，土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。整體來看土地購置繼續(xù)“量價齊升”，自6月以來連續(xù)三月上漲，總體增速仍維持高位運行但略有放緩，主要是當前主要城市項目開盤銷售火爆程度不減，加上房企拿地補倉需求強烈，土地市場競爭依舊激烈。

??為了抑制房價過快上漲，土地供應量將顯著增加，未來多數城市土地供應肯定有所增加，因此土地購置面積增速繼續(xù)保持正增長。但受到土拍市場調控力度從嚴，供地結構傾向租賃用地，土地價格增速將不會過快，預計以低溢價成交將是常態(tài)。

??變化三：土地增加

??成交規(guī)模、價格顯著上升，四季度價格有望回歸理性

??從6月份到三季度，300城土地成交規(guī)模顯著回升，但規(guī)模的上升并未帶來土地價格的回落，地價持續(xù)走高。一線城市持續(xù)放量，受政策限制和租賃土地集中出讓影響，成交均價及溢價率均有所回落；二線和三四線市場均呈現土地出讓“郊區(qū)化”現象，如鄭州中牟縣、常州金壇等地持續(xù)大量土地出讓。

??1、三季度成交規(guī)模回升顯著，一線土地溢價率受制回落

??自6月土地成交面積回升以來，連續(xù)三月相對高位。第三季度土地成交延續(xù)6月的高位運行，截止數據統(tǒng)計日期，300城市經營性土地成交建面達到37261萬平方米，環(huán)比第二季度僅下降7%，且九月末持續(xù)有大量土地出讓；前三季度共成交建筑面積111863萬平方米，同比微跌3%。供求方面來看，前三季度土地市場主要表現為供過于求，5月份開始供應開始放量，帶動土地成交量的上漲，第三季度中土地供應也維持在高位，8月份達到年內供應最高峰，供應建筑面積21537萬平方米，預計四季度土地成交將會持續(xù)高位。

??分城市能級來看，一線城市第三季度土地放量顯著，主要為響應“住有所居”推出大量保障性住房用地和租賃住房用地，土地成交建面較2016年同期大幅上漲46%，是各能級中唯一成交建筑面積同比上漲的；二線城市和三四線城市同比分別微降1%和4%，成交占比方面，三四線城市占比達到77%，為市場成交主力。

??量漲價未跌，熱點城市核心地塊價格居高不下。第三季度土地成交規(guī)模整體上漲，土地價格波動上升。前三季度土地成交總體均價達到2383元/平方米，同比2016年同期上漲27%，其中一、二線熱點城市市中心板塊地塊成為稀缺資源，土地成交價格居高不下。

??分城市能級來看，由于保障性住房和租賃住房用地大量出讓，一線城市土地價格同比微降4%，成交均價15394元/平方米，其余能級土地價格均持續(xù)走高；三四線城市同比漲幅最大，達到44%，前三季度成交均價為1346元/平方米；二線城市價格相對平穩(wěn)，微漲4%。

??溢價率總體維持穩(wěn)定，一線城市溢價率回落。前三季度土地成交溢價率35%，對比上半年溢價率下降3個百分點。一、二線熱點城市由于土拍限價城市范圍仍在擴張，且一線城市增大了保障性住房用地的供應，溢價率再度走低，前三季度平均溢價率18%；三四線城市由于土地起拍價低，拿地成本低廉，加之大牌房企踴躍布局，高溢價拿地頻發(fā)，上半年平均溢價率達到44%。

??2、中西部經濟強市成交規(guī)模持續(xù)領先，熱點二線城市溢價率居高不下

??從重點監(jiān)測城市的土地成交情況來看，成交量TOP20的城市中，中西部省會城市仍然名列前茅，排名第一的鄭州前三季度成交建筑面積3486萬平方米，相比第二名重慶高出近1500萬平方米，重慶成交建筑面積2032萬平方米；此外西安、武漢成交建筑面積均已超過1500萬平方米。一線城市仍然只有北上廣三市上榜，分別位列13到15位，上海由于第三季度加大動遷房和租賃房用地的供應，成交面積達到835萬平方米，北京、廣州分別成交791萬平方米和688萬平方米，深圳成交168萬平方米成交，主要為定向出讓的商辦類用地；三四線城市方面，僅有佛山一市上榜，且排行第10，成交建筑面積高達940萬平方米，但成交樓板價較上半年小幅下降5%。

??一方面熱點一、二線城市土拍制度從“限價”到“限售”的調控力度不斷加強，且限價的城市范圍仍在不斷擴大，9月份長沙也正式加入“限地價、競房價”的隊伍中，另一方面“租賃用房”土地成為土地市場一種新的土地類型，土拍溢價率整體有所下滑；合肥、成都、長沙等二線城市土拍溢價率持續(xù)較高水平，佛山作為受廣州輻射的典型城市，前三季度溢價率相比上半年也有所回落，但仍維持在87%的高位。

??3、四季度地價有望回歸理性，租賃用地成為土拍新潮流

??一線城市在第三季度土地供應顯著增加，熱點二線城市也密集出讓土地，蘇州在結束九月份土拍后，再度迅速掛牌7宗市區(qū)地塊，杭州在第三季度總共成交71宗經營性用地，總建筑面積達到570萬平方米，其中不乏市區(qū)核心板塊用地。

??第三季度更多城市加入“限房價、競地價”行列，調控范圍擴大且力度并未減弱，9月末房地產市場再度迎來一輪新政潮，重慶、南昌、長沙等更多城市進入“四限”隊列，交易未滿2兩年的新房將無法再度交易，成為對投資性購房的又一打擊。新政的出臺也將對這些城市的土地市場產生一定影響，土地成交價格有望回歸理性。

??租賃用地成為土地市場新潮，進入下半年后，在多城市同步提出加強租賃用房供應及權益保障，北京、上海等13個城市成為租賃用房試點城市。上海7月份成交首宗租賃用房用地以來，共通過修改土地規(guī)劃條件推出了15宗租賃用地，廣州首提租售同權，成都也提出規(guī)定租賃用房單套面積不得小于60平方米……諸多政策并行，大力保障了外地工作者及本地低收入人群的居住條件，未來預計將有更多的租賃用地進入市場，占比持續(xù)走高，如何運營自持地塊和租賃地塊，增加盈利也成為未來房企重點探索的方向。

??《2017年三季度房地產市場總結展望》專題目錄

??一、政策從緊：“四限”繼續(xù)擴容疊加信貸收緊，各地落實“租售并舉”

??1、部分城市重啟或升級限購、限貸，季末重慶等5市同步“限售”

??2、嚴查消費資金購房、默許首套房貸利率上浮，但房貸占比仍處高位

??3、加快發(fā)展租賃住房市場，構建“租售并舉”的長效住房制度

??4、四季度更多二三線城市跟進、升級“四限”，信貸繼續(xù)收緊防風險

??二、行業(yè)調整：三季度各指標增速放緩，預計全年銷售規(guī)模仍將新高

??1、商品房銷售增速放緩，但全年銷售面積、金額同比將略有上漲

??2、開發(fā)投資增速連續(xù)下滑、新開工面積減少，四季度趨勢維持

??3、土地購置“量價齊升”，供地結構變化帶來整體地價增速放緩

??三、供應下滑：限價致一二線供應低迷，三四線供應持續(xù)走高

??1、一線城市同比銳減33%，預計四季度仍持續(xù)低位

??2、二線城市同比跌多漲少、分化明顯，四季度供應將迎來高點

??3、三四線城市供應量同環(huán)比皆上升，料四季度仍持續(xù)高位

??四、成交走低：政策趨緊、供應不濟、需求顯疲態(tài)，成交仍低位徘徊

??1、各線同、環(huán)比雙雙銳減，一線和三四線環(huán)比跌幅皆超30%

??2、一、二線小幅回升而三四線整體下滑，四季度依舊低位徘徊

??五、房價回落：熱點城市房價穩(wěn)中有降，三四線變盤風險積聚

??1、熱點一、二線城市房價穩(wěn)中有降，環(huán)比下降、同比漲幅全線收窄

??2、四成城市房價較二季度末小幅下滑，近半三四線房價同比漲20%以上

??3、一、二線房價環(huán)比穩(wěn)中有降，三四線房價顯著下調風險累積

??六、庫存上升：半數城市庫存、消化周期較6月末顯著上升

??1、9成城市庫存較去年同期下降，但半數庫存、消化周期較二季末上升

??2、城市分化愈加顯著，四季度庫存繼續(xù)減少的幅度將收窄

??七、土地增加：成交規(guī)模、價格顯著上升，四季度價格有望回歸理性

??1、三季度成交規(guī)模回升顯著，一線土地溢價率受制回落

??2、中西部經濟強市成交規(guī)模持續(xù)領先，熱點二線城市溢價率居高不下

??3、四季度地價有望回歸理性，租賃用地成為土拍新潮流

??八、企業(yè)業(yè)績：前三季度龍頭房企持續(xù)增長，部分房企上調銷售目標

??九、企業(yè)拿地：長三角和熱點二線受青睞，合作、收購比重繼續(xù)加大