??前幾年，受到調控政策影響，不少房企轉型做辦公物業，地方政府也大量推地。然而，隨著這些項目批量上市，辦公物業面臨供過于求的局面；部分新區發展未達規劃預期，或尚未成熟，直接影響了銷售和招商。在這樣的情況下，房企如何通過后期運營服務，即實現辦公物業去化，又讓投資者及租戶滿意？

??一、辦公服務平臺的興起

??1、商辦競爭激烈，加強后期運營服務是重要趨勢

??從現有空置率和新增供應量，我們認為包括一線城市在內，辦公租售市場競爭壓力加劇；同時，因受“雙創”“營改增”的政策推動，創業者和中小初創型公司的租賃需求增加，大中型企業自用、購買需求增多，存在市場機遇。我們認為，面對競爭，房企運營服務能力的高低，成為項目能否實現溢價的關鍵。

??1) 競爭格局：空置率新增供應高企，租售壓力加劇

??一線較為平穩、二三線為高壓區域。全國重點城市辦公存量與空置率看，北京、深圳、廣州、上海因經濟環境好、金融高科技產業成熟、企業總部密集等因素，存量/空置率小于10%，表現較為平穩；另一面以沈陽、成都、長沙、重慶為代表因產業結構、企業需求、庫存壓力等，比值大于30%，辦公租售市場存在較大壓力。

??全國未來五年將迎來供應潮。一線城市未來供應盡管在絕對數量上居于全國前四位，但是這幾個市場的需求旺盛、消化速度較快，市場預期仍保持平穩，但項目間的競爭壓力加劇；二三線城市新增供應量有趕超或與當前總存量持平的可能，項目空置、難以去化、房企資金占壓案例增多。以2016年為例，重點城市辦公市場量價走勢及庫存：

??上海預計供應量最大城市，浦西辦公壓力進一步增大。萊坊國際報告指出，2016年將有近200萬平方米的新增甲級寫字樓供應投入市場，外灘金融中心推出后，外灘地區將會成為黃浦區又一活躍的寫字樓板塊。上海科創中心的建設將增加寫字樓需求，有助于新增寫字樓供應的吸納。受到大量新增供應的影響，未來一年寫字樓租金增長幅度將放緩。

??北京預計供應量位列第二，辦公市場分化加劇。戴德梁行數據顯示，未來一年北京整體市場將迎來近137萬平方米的新增供應，其中核心商圈占55%，達75.8萬平方米。整體市場大量新增供應倘若短期內無法被消化，個別開發商可能會采用臨時調整租金的方式來吸引租戶，屆時，全市平均租金或將繼續小幅下滑。

??深圳存量高企但甲級寫字樓議價能力強。根據高力國際數據，2016年深圳預計將迎來約93.3萬平方米的十五個新項目入市，但由于超六成的項目為企業總部物業，業主議價能力強，且自身資金流動性較為寬裕；此外，受前海及自貿區因素影響，金融類和高科技類企業增速快，對市場價格構成支撐。

??多數二線城市供應激增。未來五年內超過現有總量將繼續提升空置率，并長期抑制租金增長。以西安為例，預計未來五年的供應量會達現有存量的306%，庫存積壓辦公市場消化不良的可能性較大。

??2) 租賃市場：“雙創”背景下，創業租賃需求增速快

??國家工商局數據顯示，2015年國家新等級企業443.9萬戶，同比增長21.6%，平均每天登記企業1.2萬戶，創歷史新高；其中第三產業新增等級企業360萬家，同比增長24.5%，占新登記企業總數的81%；行業分布以IT技術開發、建筑、廣告、財務、媒體、營銷、法律、娛樂與健康等為主。同時，與發達國家相比，我國自由職業經濟目前屬于發展初期，增長空間較大。

??辦公租賃市場小微企業、初創公司及自由職業者的迅速增加，對于辦公樓不光有租金優惠、租期靈活的要求，同時希望得到促進創業者相互交流的平臺。

??3) 銷售市場：“營改增”減稅，辦公樓購買數量增加

??“營改增”后購買工業類廠房、寫字樓、商業不動產可抵稅。以物業總價100萬、物料成本40萬元為例，按照先前5%繳納營業稅5萬元，增值稅為40/(1+17%)*17%=5.81萬，合計10.81萬元；“營改增”后，房地產的增值稅為11%，則銷項稅為100/(1+11%)=9.9萬，進項稅額為40/(1+17%)=5.81萬，相抵扣后交稅為4.09萬。

??政策利好提振辦公樓銷售市場。一方面，大中型企業，從盤活企業閑置資金、改善辦公條件、合理避稅及增加固定資產投資的角度出發，考慮通過購買更高品質的辦公物業，提升企業整體形象；同時，處于發展期的成長型企業，從長遠發展及減輕企業稅負的角度，也會考慮商辦物業。

??辦公銷售因受“營改增”政策利好，市場需求增多；但由于存量基數大和新增供應高企，通過后期運營和物業服務等，增強項目溢價成為必然趨勢。

??2、學習海外經驗，房企重點試水三種服務模式(略)

??1)聯合辦公型：強調空間載體，提供開放式平臺

??2)眾創空間型：側重孵化功能，看重資產回報

??3)產業綜合型：發揮平臺優勢，促進物業租售

??二、卓越E+服務樣本

??1、注重業主體驗，兼顧投資者和租戶需求

??1) 投資需求：專業資產管理，辦公資產保值增值

??資產管理服務：卓越E+多年專注于商務寫字樓領域，形成了一套獨特的針對字樓本體保養的管理體系，獨創的FMC寫字樓設施設備管理系統令客戶的資產歷久彌新，保值增值。在辦公資產銷售完成后，卓越E+商務仍提供資產運營方面的服務，由專業團隊為客戶打造資產配置方案及服務，具體包括代租、換租、擴租、資產置換和代售的一站式租賃、售出，通過運營管理提升資產市值。

??招租服務：地方政府和辦公樓業主都十分看重“招商”能力，它直接影響了能獲得的收益。以卓越E+商務為例，一邊與當地政府采用聯合招商的方式，優先獲得地方政府渠道引入企業的辦公地推薦權；另一邊，豐富卓越辦公樓的軟件服務水平和硬件設施，實現資產保值增值，受到投資需求企業的認可。具體招商企業與政府政策導向有關，尊重市場導向。

??2) 租戶需求：全生命周期管理，為企業提供便利

??商務配套服務：針對入駐的企業客戶，卓越E+提供全方位覆蓋企業發展生命周期的“智效辦公”服務，涵蓋企業稅務申報、人力資源支持、差旅服務、辦公集采甚至投融資服務、券商對接等，實現“企業需求云服務”。另外，卓越E+寫字樓從建造開始便配套針對寫字樓客群的底商，底商的招商完全針對商務客戶需求為出發點，如會所、商務餐飲、健身房等，使“樓上”的需求“樓下”即可解決。卓越物業是華南首家國際金鑰匙物業聯盟成員，具有國際標準的商業服務能力。提供一站式貼心周到商務辦公服務，如禮賓司、商務中心等服務。

??企業發展生態圈：卓越已在深圳、上海、北京、重慶、青島完成辦公產品全品類布局，涵蓋Ework服務式辦公空間、創業社區、甲級寫字樓、超甲級寫字樓等滿足初創型企業、成長型企業、成熟型企業對辦公室的需求和商務配套服務。在上海，卓越因地制宜打造垂直創業生態社區，涵蓋辦公、居住、社交三大模塊。其中，辦公模塊通過分析創業者的生命周期，將創業者劃分為單獨創業者、獲得一定投資后擁有7-10人的創業團隊及獲得A輪或者B輪投資后的創業團隊，針對三個發展階段，提供創業苗圃、創業孵化器及創業加速器的辦公空間及服務；居住模塊考慮到創業者的時間成本、交通成本等因素，根據不同類型創業者提供三種不同的居住服務，如提供床位、合租房及高級公寓；社交模塊設計CEO俱樂部、生活俱樂部及卓越有名堂三種社群產品。?

??2、金融服務實用性最強，又能實現盈利

??1) 企業扶持：卓信金融整合資源，撮合資金介入

??創業型企業與成熟企業不同，部分由于成立時間短，從事的是新興行業，在外認可度不高，要通過銀行等傳統融資渠道貸款十分困難；若是通過民間借貸，則不但成本頗高，還容易陷入惡性循環或騙局。對于此類企業來說，更合適的是股權融資，讓專業的投資機構對公司前景進行判斷。

??基于此，卓越E+中的卓信金融，整合了銀行、擔保公司等內外部各類金融資源，一方面能讓企業在健康的資本環境下穩定成長，另一方面也幫助創投機構等找到更多可選的投資標的。卓越E+與工商銀行、建設銀行、交通銀行、光大銀行等多家銀行建立長期戰略合作關系，為客戶定制專業化金融服務，提供購房資金解決方案、企業流動資金解決方案、融資對接、券商對接、創客融資、理財產品、智能支付、金融培訓課程等，針對客戶的不同行業、資產組成、企業規模等，制定個性化的融資方案。

??同時，卓越E+引入專業機構，幫助在不同發展階段的企業走在最合適的道路。當前國家鼓勵新興產業發展，創業型企業的數量會未來幾年會快速增長，帶來大量融資、掛牌上市等衍生業務的需求，卓越E+商務能基于入駐企業的貸款、交易、合作等數據，搭建出一套企業信用評價體系，作為優惠政策和資本服務的基礎。在E+平臺上，創業型企業3個月即可完成規模增長，兩年有完整財稅申報后則可接觸資本市場。如在上海，卓越置業集團上海分公司聯合創業接力、UCloud、東華大學旭日工商管理學院、途家、順豐等合作伙伴，推出卓越創業垂直生態社區集群。

??在孵化嘗試中，對于各個創業階段的入駐業主，卓越E+通過和政府的緊密合作，撮合先導基金和風投介入，卓越E+自身也會根據情況進行再次投資。在南橋世紀中心項目中，3號樓的1樓被打造成創業苗圃基地，2-20樓打造成創業孵化基地，11號樓則打造成企業加速器；LOFT產品將打造成創展家園，酒店式公寓將打造成創意家園，高檔公寓將成為企業家天地。創業苗圃基地目標人群是早苗型創業人群，因此工位設計靈活、開放，一旦建立穩定團隊后，即可搬入由專業機構運營的孵化基地，引入第三方金融解決方案，如入駐企業中，從事高科技產品研發的橫煜科技獲得了1000萬首期創投。

??2) 增加盈利：基于入駐企業，深擔保等自有企業服務

??卓信金融作為卓越集團著力打造的戰略性金融投資平臺，目前已完成三大板塊布局，即地產基金(房地產債權投資基金、房地產股權投資基金、商業物業并購基金、舊改基金、夾層基金、類資產證券化基金等)、股權投資(銀行、證券、保險、信托、公募基金等)、小微金融(中小企業、集團房地產開發產業鏈企業與個人提供融資租賃、融資擔保、互聯網金融等)。

??深擔保于2016年1月12日正式掛牌新三板，是廣東省第一家掛牌上市的融資性擔保公司。深擔保由二手房贖樓擔保起步，逐步建立了由房地產過戶階段性擔保業務、商業地產運營綜合金融服務、普惠金融服務、類投行業務、傳統擔保業務五大核心業務構成的全產品線，以及圍繞二手房交易鏈、商業地產運營產業務鏈的綜合金融服務商。主要產品包括二手樓轉按揭贖樓貸款擔保、非交易轉按揭貸款擔保、拍賣房按揭擔保業務、中小企業流動資金貸款擔保、房地產項目開發貸款擔保、工程保函擔保、高端白領消費貸款等，在基金及資管項目擔保業務、資產證券化業務、投融結合業務及短期信貸資產買賣的金融市場業務等也有突破。

??對于入駐卓越項目的企業而言，卓信金融會提供整個E+生態需要的金融服務，如聯合有互聯網思維的金融小微蜂為租戶聯系、匹配銀行提供租金貸款，若無法一次性付清租金，則會與多家銀行合作，通過小微蜂做信用評級后就可由銀行一次性釋放貸款，然后分成8、10、12個月中短期的貸款，根據不同的信用評級，年化利率約7-10%之間。

??針對在辦公物業中工作的個人客戶，深擔保則提供消費、購房有關服務，如首付款融資、小額信用貸款擔保、消費貸款、組合貸款等消費金融，同時更有結合卓越物管服務項目而定制的”卓越白領貸“，這個單筆貸款額度最高可達50萬元，期限最長可達12個月，且只需要信用擔保或配偶擔保的定制金融產品，和所有深擔保的產品一樣，可以通過大數據積累，得知企業是否按時交租金、租金支付能力、離職率、通勤率、職位等等，判定企業、個人支付能力、個人征信(每天是否上班、在商圈消費記錄等)。

??金融行業的盈利性不言而喻，毛利率和凈利率較高。在市場上資金流動性充裕的背景下，金融企業發展的難點實質上是尋找優質資產，即合適的投資對象。房地產、基建等大型項目由于抵押物充足相對安全，然需要投入的資金巨大；小型的企業融資往往存在不少陷阱，尤其是互聯網創業企業，但卻可能有高成長性和多倍收益回報。卓信金融的服務對象是入駐業主，也就是說卓越能夠清楚地了解企業每日運營情況，整合租金支付、員工增長、消費情況等大數據，再結合其從事的行業發展進行判斷，在資產的選擇上更為精準。

??三、顛覆辦公租售舊模式

??1、大數據精準定位，突破地理位置掣肘(略)

??1) 分析用戶位置，提供班車及長租公寓

??2) 掌握消費習慣，引入人性化軟件及硬件

??2、根據布局城市區域，差異化定位和招商(略)

??結語：

??由此可見，通過后期服務運營平臺，房企將政府的產業需求、中小企業的融資需求、金融機構的投資需求整合嫁接，整合協調產業鏈上不同主體，形成生態圈。所銷售的辦公樓價值導向應市場需求做出改變，辦公樓賣點從“投資價值”轉向了“服務價值”，符合當下趨勢。尤其像綠地、卓越這樣的資源型企業，通過集團資源和辦公物業開發經驗積累，創立了獨特的銷售渠道和模式，隨著經濟形勢和人們生活習慣的變化，若能與時俱進不斷升級創新服務，對于產業導入、企業扶持、以及地方經濟均有利。

??完整版目錄：

??一、辦公服務平臺的興起

??1、商辦競爭激烈，加強后期運營服務是重要趨勢

??1)競爭格局：空置率新增供應高企，租售壓力加劇

??2)租賃市場：“雙創”背景下，創業租賃需求增速快

??3)銷售市場：“營改增”減稅，辦公樓購買數量增加

??2、學習海外經驗，房企重點試水三種服務模式

??1)聯合辦公型：強調空間載體，提供開放式平臺

??2)眾創空間型：側重孵化功能，看重資產回報

??3)產業綜合型：發揮平臺優勢，促進物業租售

??二、卓越E+服務樣本

??1、注重業主體驗，兼顧投資者和租戶需求

??1)投資需求：專業資產管理，辦公資產保值增值

??2)租戶需求：全生命周期管理，為企業提供便利

??2、金融服務實用性最強，又能實現盈利

??1)企業扶持：卓信金融整合資源，撮合資金介

??2)增加盈利：基于入駐企業，深擔保等自有企業服務

??三、顛覆辦公租售舊模式

??1、大數據精準定位，突破地理位置掣肘

??1)分析用戶位置，提供班車及長租公寓

??2)掌握消費習慣，引入人性化軟件及硬件

??2、根據布局城市區域，差異化定位和招商