地產政策仍然著眼于長期

  本次半年度經濟工作會議對于地產的表述與過去的區別在于沒有強調“堅持房地產調控不動搖”，實際上， 這一表述在今年3月以來就再沒有出現過。觀察總理3月之后對于房地產的表述，以及十八大政府工作報告的內容，結合本次經濟工作會議，我們認為，未來我國將 建立市場配臵和政府保障相結合的住房制度。而這實質上就是多層次住房體系。隨著保障房建設進一步完善，未來商品房將會逐步回歸市場化，長期看對于商品房市 場主要的政策就是一方面增加普通商品住房供應，一方面是抑制投機投資性需求，促進房地產市場長期平穩健康發展。

  基本面仍然是關注的焦點

  13年二季度以來，房地產市場成交表現不盡如人意，這也導致了房地產板塊的弱勢表現。成交不達預期主要原因有兩方面：首先，從12年四季度以來的成交高 峰透支了一部分需求，導致目前市場得不到需求端的支持；其次，今年6月以來流動性緊張已經對成交有所影響，信貸收緊對于市場的影響也已經逐步顯現。對于三 季度成交的判斷，一方面我們認為需求在二季度低于預期之后有改善可能性，再者從供給來看，統計的情況顯示9月起市場將進入供給高峰，屆時成交有可能在8月 底起出現環比改善。但進入三季度后，資金面的不確定性或將成為影響成交量走勢的最重要因素。

  基本面與估值的博弈仍將持續

  我們在中期策略中已經強調過，下半年地產板塊主要是跌出來的機會。在我們的邏輯框架中，影響行業估值的兩個指標——行業增速與行業波動性，13年都要比 12年有所改善。因此，如果板塊的動態估值跌至甚至擊穿12年的動態估值低點，將是一個比較安全的位臵。目前的板塊估值已達到這一低點，我們認為，若不考 慮系統性風險，建議關注地產板塊。

  反彈的催化劑我們認為仍然需要基本面與政策面的共振，如果只是政策面催化、基本面不配合的話，我們 認為行情的可持續性不高。從基本面的角度看，如前所述，成交在持續低于預期之后，8-9月份出現環比改善將是大概率事件；從政策面上看，涉房上市公司再融 資的預期仍然在繼續發酵中，并且新型城鎮化(包括土地改革、城市群建設等)也將是一個催化因素。在目前這個時間點，我們期待行業的基本面與政策面的共振帶 來板塊估值的反彈。

  風險提示

  如果下半年宏觀經濟波動較大，將對周期性較強的地產板塊產生壓力。成交的環比改善不達預期將制約地產板塊估值的反彈。