中國小型私人酒莊的功能與形態(tài)

  開車走在波爾多D2公路，我們看到的是連綿不斷的葡萄架。這里有著地球上最適合釀酒葡萄的“風(fēng)土”，在土壤、氣候、葡萄園所構(gòu)成的生態(tài)系統(tǒng)里，葡萄閃爍著耀眼的光芒；我們也會(huì)不時(shí)看到一座座酒莊的大門，大門后是長長的甬道，甬道盡頭是大小各異的酒莊建筑——那是一些因葡萄而生的建筑，未經(jīng)規(guī)劃，卻有一種共同的美感。有很多成功人士在功成身退之際，購買酒莊開始自己的第二職業(yè)，他們?cè)诰魄f中種植、釀酒，享受生活的快樂。

  不一樣的中國酒莊

  在中國，照搬外國小型私人酒莊的形態(tài)，很可能水土不服，因?yàn)橹型饩魄f文化特點(diǎn)、功能需要、購買人群大相徑庭。近年來中國確實(shí)有一些富人開始購買酒莊，但多是在世界知名產(chǎn)區(qū)。中國本土的私人酒莊和本土的葡萄酒一樣日趨邊緣化。產(chǎn)不出世界名酒，卻有世界上擴(kuò)張最快的葡萄酒“迷”——這些“迷”的“迷戀”對(duì)象只能是外國的名酒名莊——中國葡萄酒文化從一開始就烙上了“去本土化”的印記。

  中國其實(shí)并不缺乏種植葡萄的自然條件，但粗放的種植方式，讓這些產(chǎn)區(qū)徒有其名，卻年復(fù)一年屬于出產(chǎn)葡萄世界里的“雜牌軍”。以致在中國“產(chǎn)區(qū)”的概念完全沒有深入人心，喝中國酒只看公司、不看產(chǎn)地，這樣的現(xiàn)狀傷害的不是葡萄酒本身，而是“酒莊”。國外私人酒莊是什么？它歸根到底是對(duì)于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)地的分割和私有化。皮之不存，毛將焉附——沒有“產(chǎn)地”的“地位”，只能讓“酒莊”去“裝蒜”了……

  其實(shí)國內(nèi)葡萄酒圈內(nèi)人也在搞酒莊：比如 “長城”、“張?jiān)?rdquo;們，各立門戶，他們收購國外酒莊、找一些相對(duì)偏僻地區(qū)建設(shè)自己的國內(nèi)酒莊——說白了就是“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”或者說“躲到偏地釀一桶”。他們不奢望“產(chǎn)地認(rèn)知”而是通過樹立“品牌認(rèn)知”盡力撇清和中國葡萄酒的關(guān)系，成為行業(yè)亂局中的幾個(gè)孤島。

  酒莊的故事和中國足球如出一轍：中國有上億的足球迷，他們天天看球——但看的多半是世界杯、歐洲杯；他們穿著“桑巴”、“三獅”軍團(tuán)的球衣；給卡卡、魯尼們加油……中國足球水平不濟(jì)、管理混亂，最吃虧倒霉的還不是“國足”本身，而是一個(gè)個(gè)“私人足球俱樂部”。許家印可以搞足球俱樂部，但必須具備“不虧不舒服斯基”的品質(zhì)；否則，像本山大叔這樣的笑星也是笑著進(jìn)去、哭著出來，誰還敢趟那渾水呢？

  至此，中國人心目中的酒莊已有清晰的分層：國外名莊——國外一般酒莊——國內(nèi)著名的酒莊——國內(nèi)雜牌酒莊。“小型私人酒莊”，在這樣的行業(yè)環(huán)境中，毫無疑問的被劃歸“雜牌酒莊”。讓富人們買一個(gè)小型私人酒莊，其實(shí)最大的問題不是錢，而是能否讓酒莊擺脫“雜牌”的亂局，而體現(xiàn)出應(yīng)有的“價(jià)值感”。也正因?yàn)槿绱耍袊男⌒退饺司魄f，已經(jīng)在向著兩個(gè)完全不同的方向發(fā)展。

  “小而全”與“小而專”

  一、小而全

  在昌黎的葡萄溝，有一座中國較早的小型私家酒莊——耿氏酒堡。它的年產(chǎn)量?jī)H有十幾噸——甚至由于產(chǎn)量過低一度無法取得河北省的葡萄酒生產(chǎn)牌照。但產(chǎn)量小反而為全程控制品質(zhì)提供可能性，讓它在造假盛行的大環(huán)境里獨(dú)樹一幟。

  “小而全”就是要“獨(dú)善其身”：在真正適合葡萄生長的產(chǎn)區(qū)——圈出自己的葡萄園——采取自己的方法、品種、培育優(yōu)化植株——繼而完成生產(chǎn)與儲(chǔ)存。為了實(shí)現(xiàn)這一完整的流程，這類小型私人酒莊，無法回避三個(gè)要求：一是選址苛刻，要好產(chǎn)區(qū)；二是私屬葡萄園的面積大，要滿足所有釀酒需求；三是在種植釀造中，必然有較多專業(yè)農(nóng)藝、工藝人員的全程參與。

  當(dāng)然隨著時(shí)間推移，中國也會(huì)有外國那種富n代，對(duì)鄉(xiāng)村歸隱生活的抗性會(huì)逐漸消失。看過電影《美好的一年》的朋友一定不會(huì)忘記Max從投機(jī)商到酒莊主的轉(zhuǎn)變，而未來這種轉(zhuǎn)變?cè)谥袊鴷?huì)不斷地上演，我們?cè)诓柖郉2公路上看到的那種形態(tài)的私人酒莊群，也許會(huì)在中國的某些產(chǎn)區(qū)出現(xiàn)。

  二、小而專

  與此完全相反，“小而專”的私人酒莊發(fā)展思路恰恰相反，既然釀造好酒問題的解決需要?jiǎng)?chuàng)造一套“全體系”難度很大，那么此類酒莊索性淡化處理“種植”、“釀造”環(huán)節(jié)，而更專注于“藏酒”、“品酒”等休閑功能，成為一種酒莊的精簡(jiǎn)濃縮版。在“小而專”的私人酒莊里，種植、釀酒在此類酒莊中成為一種“休閑元素”，成為酒文化的“符號(hào)”。酒莊“價(jià)值感”的傳遞，并不依賴于“酒的品質(zhì)”，而在于“休閑生活的品質(zhì)”。

  正因?yàn)槿绱耍祟惥魄f選址靈活——并不一定位于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)區(qū)；葡萄園的大小也可以隨意增減；除此之外，此類酒莊不需要其他專業(yè)人員在此日常工作——這里真正成為富人們的私人領(lǐng)地。這一特點(diǎn)，讓“小而專”的酒莊事實(shí)上成為一種介于“真酒莊”和“私人會(huì)所”之間的物業(yè)形式，你可以認(rèn)為種植、釀酒、藏酒都是會(huì)所的一種特色休閑項(xiàng)目。

  小型私人酒莊的規(guī)劃建設(shè)

  我們知道“小而全”的酒莊對(duì)于今日中國而言，尚處于一種個(gè)性定制狀態(tài)，沒有規(guī)劃建設(shè)的一定之規(guī)。但“小而專”的酒莊——類似一種小型紅酒會(huì)所，已經(jīng)具備了集中成片開發(fā)的可能性。而在實(shí)際規(guī)劃建設(shè)中，由于受到“土地制度”、“開發(fā)利益”、“客戶偏好”三方面因素的擠壓，小型私人酒莊往往形成相對(duì)固定的規(guī)劃形態(tài)。

  首先，中國“土地制度”與國外不同，城市農(nóng)村土地二元化管理。酒莊本身是“農(nóng)業(yè)”與“建設(shè)”的混合物，如果全部征收作為國有建設(shè)用地，不論用地性質(zhì)作為“工業(yè)”還是“住宅”，都給征地帶來巨大難度也大大提高了開發(fā)成本；如果全部作為集體建設(shè)用地，只能采取租用的形式，那么私人酒莊的“私”就無從談起了。從實(shí)際操作的角度看，小型私人酒莊征地中，適合建設(shè)用地與非建設(shè)用地相結(jié)合——把主要建設(shè)的部分征收為國有建設(shè)用地，擁有產(chǎn)權(quán)，而葡萄園部分不征收而租用。

  “開發(fā)利益”也直接影響小型私人酒莊的規(guī)劃形態(tài)。作為一種私人會(huì)所類的物業(yè)，單體面積過大、單體占用建設(shè)用地面積過多都會(huì)造成開發(fā)利益的損失。這就要求規(guī)劃中不但要考慮“應(yīng)該”怎樣，還要知道“必須”怎樣。

  “客戶偏好”也是國內(nèi)外酒莊規(guī)劃形態(tài)不同的一個(gè)因素。中國小型私人酒莊是一種會(huì)所類的物業(yè)，如果說外國酒莊是“種植釀酒>休閑生活”那么中國私人酒莊就是“休閑生活>種植釀酒”——客戶關(guān)注的不是“釀酒技術(shù)指標(biāo)”，而是“休閑生活場(chǎng)景”。在實(shí)際建設(shè)中，中國私人酒莊需要抽取“經(jīng)典”的“元素”，最大限度地表現(xiàn)酒莊生活的理想——從單體建設(shè)到整體群落形態(tài)給人經(jīng)典酒莊生活的體驗(yàn)。

  這三方面的原因歸結(jié)起來，中國的私人酒莊可以遵循以下的規(guī)劃建設(shè)思路：

   一、單個(gè)酒莊：強(qiáng)化領(lǐng)域感、進(jìn)深感、層次感

  酒莊能否做出特色、做出感覺，其關(guān)鍵的抓手不在建筑本身，而在于葡萄園。酒莊的建筑，無論是新世界還是舊世界，建筑風(fēng)格一直在不斷地變化中——中世紀(jì)城堡式的酒莊與超現(xiàn)代化建筑都可以把酒莊建筑演繹得很生動(dòng)。但無論建筑風(fēng)格如何變化，“園與房”的“結(jié)合肌理”始終保持著：酒莊是一種莊園，從莊園的本質(zhì)而言，是先有對(duì)封建貴族進(jìn)行領(lǐng)土分封，然后才出現(xiàn)為控制分封領(lǐng)土所建造的莊園。因此，強(qiáng)調(diào)對(duì)領(lǐng)土的控制，也就是領(lǐng)地感，是莊園塑造的根本。也就是說，酒莊建設(shè)就是要強(qiáng)調(diào)對(duì)葡萄園的控制，才能形成真正意義上的酒莊。

  首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是葡萄園對(duì)酒莊建筑所形成的包圍。“一莊一園”，國外經(jīng)典酒莊都擁有自己的私屬葡萄園，雖然不是所有的葡萄園連片集中在酒莊周邊，但至少會(huì)有一定數(shù)量圍繞酒莊。如美國加州納帕的羅伯特蒙大維酒莊(Robert Mondavi Winery)就有兩片大葡萄園組成，其中一片面積約400公頃的葡萄園位于納帕的躍鹿地區(qū)。葡萄園的包圍既塑造了酒莊的標(biāo)志性底板，同時(shí)還能通過葡萄園種植來實(shí)現(xiàn)酒莊對(duì)周圍領(lǐng)土的領(lǐng)域感。

  其次在葡萄園的包圍之下，酒莊還需要把握一定的退距來強(qiáng)化酒莊的進(jìn)深感，從而加強(qiáng)對(duì)領(lǐng)地的控制力。經(jīng)典的酒莊都不會(huì)臨路而建，例如法國的瑪歌酒莊(MargauxChateau)，建筑與主路保持了近三百米的退后距離，而這段退后為進(jìn)入酒莊的人群傳達(dá)著很強(qiáng)的心理暗示：尊貴、神秘。退距的效果取決于建筑高度與所退距離的比例。一般而言，越是大型、高品位的酒莊對(duì)退距的要求越高，而小型酒莊也能通過退距的處理對(duì)酒莊產(chǎn)生顯著的提升效果。

  而從葡萄園到酒莊建筑之間，如果只靠葡萄園也無法表現(xiàn)出真正的酒莊魅力，必須要有一定的過渡空間，一般來說是庭院。國外多數(shù)酒莊建筑不僅有葡萄園的包圍，還有不小的庭院面積。在這樣一片充滿鄉(xiāng)村田園氣息的地方，通過精心收拾的庭院為酒莊營造出一片精致、高雅的戶外活動(dòng)空間。而整個(gè)酒莊也因?yàn)橥ピ嚎臻g的加入，形成了從葡萄園到庭院，再到建筑的層次感，這對(duì)于加強(qiáng)酒莊主的領(lǐng)地感舉足輕重。

  因此，對(duì)于國內(nèi)酒莊單體的建設(shè)，最重要的是要通過與葡萄園相結(jié)合的酒莊關(guān)鍵要素，通過包圍、退距、過渡等規(guī)劃手法來塑造酒莊的領(lǐng)域感、進(jìn)深感和層次感，從而使酒莊不僅僅是建筑本身，也是控制著一片私屬葡萄園及庭院的真正領(lǐng)地。

  二、酒莊群整體：抓住第一眼、營造氛圍

  不僅是單體酒莊，酒莊群的整體塑造也是國內(nèi)小酒莊建設(shè)必須考慮的重要方面。當(dāng)人們前往酒莊群區(qū)域，所希望的是一種田園般的酒鄉(xiāng)生活，在沿途都能體驗(yàn)到葡萄園及其大大小小酒莊給人帶來的閑適和安逸。一個(gè)個(gè)小酒莊就像寶石，鑲嵌在大片的葡萄園中，充分體現(xiàn)出“大”與“小”的對(duì)比。這種對(duì)比，對(duì)于土地私有化的國外酒莊群區(qū)域而言，比較容易實(shí)現(xiàn)，酒莊主們可以自行在各自的私有土地上建造酒莊，從而避免建筑過度集中的情況出現(xiàn)。

  但在國內(nèi)，既不可能存在土地私有的開發(fā)前提，而且酒莊和葡萄園用地分屬不同的用地性質(zhì)。無論酒莊用地是宅基地還是國有建設(shè)用地，盡量集中酒莊用地才符合政策倡導(dǎo)的集約用地原則。因此，在國內(nèi)酒莊建設(shè)必須采取集中開發(fā)的前提下，在集中用地的同時(shí)實(shí)現(xiàn)單體酒莊需要打造的領(lǐng)域感、進(jìn)深感、層次感，并在整體上實(shí)現(xiàn)低密度、田園般的感覺，抓住前往酒莊群休閑人群的第一眼，是國內(nèi)小酒莊建設(shè)必須考慮的重要方面。

  顯然在這方面，國外酒莊群的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)無法借鑒。從單體酒莊需要打造的若干要素來看，不可能完全按照國外酒莊的模式來完美展示，只能相應(yīng)進(jìn)行變形處理。在這一點(diǎn)的要求上，高爾夫物業(yè)以及高端濱海豪宅的開發(fā)有著較為類似的背景要求。

  高端高爾夫物業(yè)或?yàn)I海豪宅一方面必須在盡量連續(xù)的用地上實(shí)現(xiàn)建筑的布局，另一方面建筑必須對(duì)高爾夫景觀或海濱景觀進(jìn)行最大化運(yùn)用，充分利用外圍的強(qiáng)勢(shì)資源來提升開發(fā)物業(yè)的價(jià)值。與之類似，國內(nèi)小酒莊開發(fā)，也面臨著既需要盡量集中用地，同時(shí)也需要充分發(fā)揮葡萄園對(duì)于酒莊建筑本身多重酒莊體驗(yàn)的塑造效果。

  因此，對(duì)于今后成片開發(fā)的國內(nèi)小酒莊建設(shè)而言，充分把握用地與葡萄園的接觸界面，最大化地塑造葡萄園對(duì)于小酒莊的酒莊感是酒莊群整體塑造的關(guān)鍵。通過酒莊與葡萄園界面的處理，形成中國式小酒莊的獨(dú)特吸引力。

  其中“小而全”的私人酒莊是一種真正的個(gè)性定制的釀酒物業(yè)，但這類酒莊受制于行業(yè)假酒泛濫，也受制于中國富人回歸鄉(xiāng)村的抗性。盡管如此，我們可以樂觀地估計(jì)，此類酒莊在中遠(yuǎn)期會(huì)大有發(fā)展。

  而“小而專”的酒莊，淡化了釀酒功能，形成另一種形式的房地產(chǎn)開發(fā)。這類私人會(huì)所式的酒莊，演繹了經(jīng)典酒莊的多數(shù)功能、汲取經(jīng)典酒莊的休閑生活元素，獲得了很多客戶的喜愛。通過合理規(guī)劃建設(shè)、處理好土地利用問題，完全可以成為近期內(nèi)開發(fā)的熱點(diǎn)。

  作者：冀希，龔丹

  華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司

  選自《技術(shù)要點(diǎn)》38期《葡萄酒莊》

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