??2019年1月4日，由中國房地產業協會指導，中國房地產業協會資產證券化研究中心、通達金融共同舉辦的“2019房地產金融與資產證券化高峰論壇”在上海中國金融信息中心隆重召開。論壇以“去杠桿、嚴監管下的房地產金融之路”為主題，聚集了來自地產和金融行業的300多位專家學者、監管領導、企業領袖，兼顧當下與未來，共同探討中國房地產金融新形勢，探路房地產資產證券化的未來發展，并為房企提高多元化融資意識，更好地利用資產證券化工具促進企業價值提升提供了新思路。

　　中國房地產業協會會長馮俊先生出席大會并做開幕致辭，拉開了本次大會的帷幕。他在致辭中提出了三個觀點：第一，中國經濟向好的基本趨勢仍然保持穩定，消費對經濟增長的貢獻占主導地位，從經濟發展的角度看，對于房地產的穩定發展信心不減；第二，對房地產市場要有定力，必須堅持“房子是用來住的而不是用來炒的”基本原則，“去杠桿，穩房價，防風險”仍然是今年的主基調；第三，客觀認識房地產的功能定位，群眾的美好生活需要尚未被完全滿足，住房總量不足仍是長期存在的矛盾，房地產金融的發展應該與住房的發展方向相一致。

馮俊 中國房地產業協會會長

　　國務院發展研究中心REITs課題組組長，匯力投資基金管理有限公司董事長孟曉蘇先生發表了題為“用REITs實現公共資產證券化”的主題演講。談到課題組對于政府資產證券化設計時，他介紹到，其設計模型具備四個要點：一、基金置換權益、政府獲取現金；二、實行內部管理，保持收益穩定；三、基金入市交易；四、到期原價回購，增值全歸政府。同時，孟曉蘇表示，REITs可一舉化解困擾我國經濟發展的諸多難題：促進存量資產動能轉換、推動混改最佳方案、促進政府負債有效降低、促進主權信用有效提升、促進資本市場極大豐富、打破剛兌直接融資。

孟曉蘇 國務院發展研究中心REITs課題組組長、 匯力投資基金管理有限公司董事長

　　上海證券交易所債券業務中心部門負責人段東興以“不忘初心、砥礪前行，服務租購并舉住房制度建設”為題做了演講，他表示，對公募REITs的推進也是上交所未來的方向。截至目前，上交所關于住房租賃方面的資產證券化產品發行金額約為300億元，且大型國企和房地產企業正在陸續申報中，規模穩步增長。展望2019年，他進一步表示，“上交所會繼續貫徹落實黨中央國務院的戰略部署，進一步發揮市場作用，租購并舉的建設。一、推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產信息披露規則；二、推進重點區域和企業發行不動產資產支持證券；三、試點公募REITs完善相關制度設計?！?br/>

段東興 上海證券交易所債券業務中心部門負責人

　　中國建設銀行住房金融與個人信貸部資深副經理劉艷霞著重介紹了建設銀行資產證券化與住房租賃業務實踐。利用資產證券化工具，建設銀行近三年盤活存量住房貸款3000多億元；在國際化的探索上，2018年建行發行了標普AAA國際評級的建元系列產品2單，開啟境內同類項目先河。劉艷霞表示，資產證券化打通了信貸市場與資本市場之間的利率傳導路徑。通過資本市場對證券定價，將價格反饋于信貸資產端，有助于形成良性價格反饋機制，提高商業銀行信貸資產定價水平和管理能力，推動利率市場化進程。

劉艷霞 中國建設銀行住房金融與個人信貸部資深副經理

　　上海中城年代投資管理有限公司副總經理張曉娟首先分析了當前房地產企業融資的現狀，當下房地產融資政策由緊趨穩放松，融資分化利好頭部企業。談及目前融資方式的多元化，她表示，證券化是房企融資新的突破口?！半S著短期融資成本的不斷攀升，行業資本回報率下降，傳統的債性融資已經不利于行業的可持續發展，”必須注意到的是，“開發商負債率高企，通過加杠桿提供債性融資的方式，產生的經濟效益是遞減的，需要通過增加權益性資本去實現整個行業規模的擴大和高質量的增長?！?/p>

張曉娟 上海中城年代投資管理有限公司副總經理

　　上海市建緯律師事務所高級合伙人宋仲春從長租公寓的融資法規與政策、融資路徑、資產證券化的產品類型及發行情況等三方面對長租公寓的融資現狀進行了詳盡的闡述。從法律的專業角度，宋律師通過多個實例列舉解釋了所有權權益，并強調產權的權屬清晰。

宋仲春 上海市建緯律師事務所高級合伙人

　　大成（上海）律師事務所高級合伙人曲峰以新加坡REITs為切入點，結合當下的實際情況，著重講述了中國的REITs業務機會。曲律師呼吁道：“中國需要真正的REITs，真REITs可幫助資產端將存量不動產進行證券化，對穩定的現金流進行股權投資，從而減少短期債務融資、降低負債率和杠桿率；對資金端而言，推出REITs可為強勢監管下的大資管的結構性調整提供了一個有效的金融工具，為金融市場的資金投向提供了優質資產?！?br/>

曲峰 大成（上海）律師事務所高級合伙人

　　第一個圓桌討論的主題是“投資者對資產證券化產品的風險識別與管理”，由大成（上海）律師事務所高級合伙人曲峰主持，招商銀行資產管理部結構化項目投資部執行總經理羅儷、華創證券投顧部總經理屈慶、開源證券金融市場部副總經理兼不動產和基礎設施部負責人劉坤陽、中山證券債券融資總部地產業務負責人、高級董事梅佳共同參與討論。大家圍繞“對房地產企業而言，資產證券化是毒藥還是解藥？”、“投資REITs與CMBS產品的風險點”、“ABS產品交易結構、產品設計、存續期管理的相應風險”、“收益權產品的具體風險”等問題展開了精彩的討論。

　　開源證券金融市場部總經理白楠分享了ABS全流程管理綜合服務商的漸進之路。聚焦于市場首批的CMBS和類REITs項目，當面臨開放期的選擇時，管理人的態度對于“有瑕疵”的項目如何進行非常重要。通過對北京海航實業大廈項目、上海浦發大廈項目、彩云之南項目的經驗總結，白楠表示，作為管理人，必須做到堅守底線，堅持投資者和發行人的基本利益！與此同時，縝密安排、協作能力與強大的韌性都是管理人必不可少的重要素質。

白楠 開源證券金融市場部總經理

　　大成（上海）律師事務所高級合伙人莫非以“住房租賃資產證券化的實踐模式及發展展望”為題做了主題演講，他指出，當前住房租賃ABS的發展還有賴于稅收政策的進一步完善及對輕資產運營的住房租賃企業的政策支持。展望住房租賃ABS未來發展時，莫非簡明扼要的提出了四個觀點：一、住房租賃ABS發行可能將繼續增長；二、租賃住房有望成為我國REITs突破口；三、短期仍以重資產為主；四、資產證券化拓寬公共租賃住房融資渠道。

莫非 大成（上海）律師事務所高級合伙人

　　在“房地產資產證券化基礎資產的多元化探討”的高峰對話環節中，中聯基金執行總經理范熙武擔任主持人，上海晨曦股權投資基金管理有限公司地產基金不動產投資負責人阮曉俊，紅星美凱龍家居集團副董事長兼執行總裁郭丙合，前普洛斯集團首席財務官、董事會主席兼首席執行官謝芳，光大安石資產證券化業務負責人曾景，上海市建緯律師事務所不動產金融部專職律師成沂共同參與討論。作為房地產資產證券化各個領域的參與者，對話嘉賓表達了回歸資產本源、重視資產自身運營能力及引導投資人打破固有界限的一致意見。

　　聯合信用評級有限公司結構融資二部評級副總監高鑫磊對2018年商業地產證券化市場做了總體的回顧與展望。他認為，真正發展商業地產資產證券化需要從資產的分散性或者破產隔離的角度出發，可通過逐步放開利率市場、投資者市場放開、特殊服務機構等專業機構的實現及壯大、法律制度體系的支持等路徑來實現其發展。其中，利率市場的放開可以強有力地促進銀行發行商業地產資產資產證券化的動力。

高鑫磊 聯合信用評級有限公司結構融資二部評級副總監

　　戴德梁行北京估價及顧問服務部董事楊枝分享了亞洲房地產投資信托基金(REITs)研究報告，報告聚焦新加坡、香港、日本REITs市場及國內房地產資產證券化市場，對香港和新加坡REITs持有大陸物業情況，亞洲REITs在中國大陸地區收購及出售資產案例進行了分析。他表示，希望通過報告中國外標準化的REITs買資產賣資產時的定價標準等分析，給當前國內類REITs的推出或公募REITs的定價提供一定借鑒參考。

楊枝 戴德梁行北京估價及顧問服務部董事

　　隨后，中國房地產業協會副會長、中國開發性金融大講堂秘書長肖艷旻分享了“中國房地產企業金融能力評價研究”，并公布了2018年一季度、上半年、三季度上市房企金融能力TOP50排名結果。肖艷旻表示，金融能力是房地產企業在時間維度上對現在和未來資本存量和流量的金融規劃，榜單綜合規模、償債能力、盈利能力、資金運營、發展能力共五大考核指標得出。

肖艷旻 中國房地產業協會副會長、中國開發性金融大講堂秘書長

　　最后，財達證券資管部總經理馬立南，穩盛投資戰略發展部總經理辛勇，遠洋資本華南區域負責人、遠洋資本資產管理中心投資總監，諾承投資總經理曹龍，上海虔盛投資管理企業總裁寧柱就“房企金融能力分析與企業價值提升”展開了高峰對話。圍繞房地產企業金融能力的內涵，房企金融能力的核心，房企如何培育發展自己的金融能力，針對收入規模較小的運營型房企，其金融能力指標如何調整等方面，諸位專家紛紛做了深入研討與精彩發言。

　　此外，《中國房地產資產證券化（2018）報告》同期發布，由中國房地產協會資產證券化研究中心、開源證券、聯合資信、戴德梁行聯合編寫，剖析房地產資產證券化各類產品的運行情況及市場總體形勢，分析相關政策，探索房地產資產證券化更加美好的未來。