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??中房網(wǎng)訊 2023年11月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的第十四屆中國房地產(chǎn)科學發(fā)展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，以適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢。

中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任 尹中立

??在論壇上，中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立發(fā)表了《房地產(chǎn)風險防范》的主題演講。

??盡管房地產(chǎn)“新模式”的內(nèi)容還處于探索階段，在尹中立看來，有一點是肯定的，那就是對舊模式的否定，因為舊模式已經(jīng)難以為繼，它給行業(yè)帶來了巨大風險。

??尹中立認為，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的兩大風險：

??一是，流動性風險。根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，2022年底全部房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金短債比這一指標已經(jīng)接近1，2023年該項指標沒有好轉，有的還在進一步惡化。2022年11月，“金融16條”的出臺沒有從根本上解決房企的流動性風險。70%以上民營控股的房企都已出險，難以獲得銀行融資支持。盡管股權融資政策有所松動，但市場約束增加，仍難募集資金。

??二是，資產(chǎn)減值風險。部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備主要集中在三四線城市，根據(jù)其測算，這些城市的房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)下跌，只要平均下跌10%，很多公司就會面臨“資不抵債”的情況。

??今年的傳統(tǒng)銷售旺季來臨之前，即使出臺了一系列房地產(chǎn)刺激政策，但效果低于預期。尹中立認為主要原因是“藥不對癥”，市場癥結在于開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了債務風險，而當前政策著力點是刺激需求。

??尹中立表示，不解決開發(fā)企業(yè)的債務風險，就難以讓房地產(chǎn)市場復蘇。而對于如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風險，尹中立給出了三條建議。

??一是，建議統(tǒng)一思想認識。對當前房地產(chǎn)市場存在的風險需要有正確的判斷。從美國次貸危機爆發(fā)之后的處置過程看，形成救市共識并非易事，在美國國會曾經(jīng)有過激烈辯論，最終才達成共識。

??二是，建議設立“中國住房銀行”參與處置房地產(chǎn)企業(yè)的債務風險。“中國住房銀行”的資本金來自財政部發(fā)行的特別國債，以國家信用在資本市場發(fā)行債券融資。其功能是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動性支持，為實施國家住房保障制度提供金融政策。

??三是，建議完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度建設。房企集中出現(xiàn)債務風險暴露了房地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺陷，建議參照金融機構的監(jiān)管標準來監(jiān)管大型房企。

??對此，尹中立建議應該參照金融機構采取資本充足率管理，并對上市房企隱性債務進行特別信息披露。

??尹中立表示，對房企投資開發(fā)的項目進行合理的風險權重劃分，并在集團公司層面設定最低資本要求。通過資本充足率管理，在微觀上可以起到遏制房企規(guī)模過度擴張的作用，在宏觀上可以起到逆周期調(diào)節(jié)的作用。另一方面，復雜而又隱匿的債權債務關系是導致風險處置困難的重要原因，針對當前房企采取明股實債的融資方式和合作開發(fā)的模式，可以要求房地產(chǎn)上市公司的長期股權投資進行并表披露。