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??2月26日，華夏金隅智造工場REIT（基金代碼：508092）在上海證券交易所掛牌上市，成為國內首單以城市更新產業園為底層資產的公募REITs。作為北京市屬國企盤活存量資產的標志性案例，金隅智造工場的“舊廠改造-產業升級-資本反哺”閉環模式，印證了資本市場對“存量改造+產融協同”模式的強烈信心，為城市存量資產盤活與產業升級提供了鮮活樣本。

??空間煥新：工業遺存的“功能基因重塑”

??作為北京首批“騰籠換鳥”示范項目，金隅智造工場的蛻變始于對工業遺產的更新。其前身曾是都工業的“金字招牌”，2016年，金隅集團與海淀區政府正式簽署戰略合作協議，針對天壇家具廠疏解后遺留的老舊工業廠房啟動改造升級工程，通過保留工業基因、重塑產業內核的創新模式，探索城市更新與產業升級的融合發展路徑。

??項目保留85%以上的高舉架、高荷載等工業空間基因的前提下，適配智能制造企業的研發需求。改造后的園區，既延續了工業遺存的“硬核骨架”，又能滿足現代產業需求。例如，原家具廠的高荷載車間被改造為生物醫藥企業的精密儀器實驗室，高挑空廠房則成為人工智能企業的技術驗證平臺，為智能機器人研發、多場景算法調試提供物理空間支持。

??物理空間的“功能適配”催生了產業集聚效應。園區聚焦人工智能、大數據、生物醫藥、航空航天等戰略新興產業，吸引曠視科技、銀河航天、國能日新等近300家科技企業入駐，其中高新技術企業占比超80%，2024年園區產值近百億。曾經的家具生產線已蛻變為首都“高精尖”產業的新地標。

??運營進階：“七位一體”生態圈的構建邏輯

??在金隅智造工場的轉型敘事中，金隅智造工場突破傳統園區“房東”角色，打造出“政產學研用金服”七位一體的生態賦能體系。園區聯合政府部門設立北京市專精特新企業服務站、院士專家創新服務基地等十大公共服務平臺，構建起政策惠企、創業孵化、產業對接、成果轉化、場景賦能、融資咨詢等服務矩陣。

??這種創新模式不僅為企業提供從工商注冊到上市輔導的全生命周期服務，更通過設立科創股權投資基金，深度綁定園區與企業成長，例如入駐企業國能日新，在園區培育下成功登陸創業板，印證了“空間+資本”雙輪驅動的服務價值。

??生態系統的構建催生了顯著的協同效應。園區第三方空間內每年舉辦近50場技術交流活動，持續引進各類高水平創新平臺，推動科技成果從“實驗室”走向“生產線”。這種從“租賃關系”到“創新共同體”的轉變，使得園區出租率達90%以上。

??資本破局——首單REITs的行業示范價值

??在上海證券交易所的鑼聲中，華夏金隅智造工場REIT以首單城市更新產業園公募REITs的身份登陸資本市場，不僅為工業遺存改造項目開辟了資產證券化的新路徑，更以403.87億元的超額認購規模，驗證了“存量改造+產融協同”模式的可持續性。

??這一案例的標桿意義在于打通了城市更新的全鏈條。傳統工業遺存改造往往面臨資金沉淀、退出無門的困境，而華夏金隅智造工場REIT通過公開市場募集社會資本，將資產證券化與產業升級深度綁定。北京市國資委將其列為城市更新“最佳實踐”案例，其“保留工業基因-導入高精尖產業-資本反哺”的操作邏輯，為全國老舊廠房改造提供了可復制的路徑。

??金隅智造工場的蛻變歷程，折射出中國城市化從外延擴張到內涵提升的深刻轉型，詮釋出城市更新邏輯的升維，通過“空間基因重組+生態體系重構+資本工具創新”的三重變革，將存量資產轉化為驅動城市高質量發展的新動能。

??在“十四五”城市更新行動深入推進的當下，華夏金隅智造工場REIT的上市猶如一劑強心針。它昭示著當工業銹帶被注入創新要素與金融活水，那些承載著城市記憶的老廠房，終將生長出面向未來的產業圖景。金隅智造工場的實踐表明，唯有以系統思維打通空間、產業與資本的任督二脈，方能在存量時代書寫出永續煥新的城市答案。