養(yǎng)老地產(chǎn)的突圍之路

——撰稿：DTZ戴德梁行 黎慶文先生

隨著社會對老人生活重視的呼聲越來越高，養(yǎng)老地產(chǎn)的概念在中國地產(chǎn)界出現(xiàn)了好幾年，但真正能建造出來的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)卻寥寥無幾，其大部分只是圈地的噱頭，最多只是些普通地產(chǎn)項目，遠不能達到社會所期待的、能滿足老人頤養(yǎng)天年的養(yǎng)老社區(qū)。為什么這么大的市場基礎(chǔ)仍不能刺激專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展？仍不能促進養(yǎng)老地產(chǎn)的迅速發(fā)展呢？中國是公認全球老年人口最多的國家，據(jù)聯(lián)合國《世界人口統(tǒng)計》預(yù)測，至2015年中國60歲以上老人人口將達2億。本文旨在分析養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙，探索養(yǎng)老地產(chǎn)的突圍之路。

技術(shù)的障礙

老人社區(qū)對軟件服務(wù)要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。國外往往把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關(guān)注點，產(chǎn)生對硬件設(shè)計和軟件服務(wù)不同的需求。比如活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)就涉及三個不同的主要專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域：養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領(lǐng)域進入的臺階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到著力點，因此所做的產(chǎn)品最終還是停留在普通房地產(chǎn)的水平，達不到頤養(yǎng)天年的要求。

開發(fā)主體結(jié)構(gòu)單一

除了那些由政府開發(fā)的物業(yè)外，市場上的物業(yè)均由房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)建設(shè)，因為他們擁有其他企業(yè)沒有的優(yōu)勢：拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗，但房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏上面所提的養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源。而擁有養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機構(gòu)、護理機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢，做起物業(yè)開發(fā)力不從心。房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務(wù)獲利。某國內(nèi)超大型地產(chǎn)公司在上海與專業(yè)機構(gòu)合作開發(fā)養(yǎng)

老地產(chǎn)，據(jù)聞推進不順暢，雙方磨合仍需時間。所以很多房地產(chǎn)型的養(yǎng)老社區(qū)最后是建成別墅社區(qū)，專業(yè)服務(wù)欠奉。當(dāng)然這比規(guī)劃成老年公寓賣掉，然后又沒有專業(yè)服務(wù)提供，把老人晾在里面的結(jié)果好些。國外的老年社區(qū)一般業(yè)權(quán)不分散，因為分散后老人居住點不受控制，反而影響到專業(yè)服務(wù)的效率，最終讓老人的權(quán)益受損。

開發(fā)模式不夠吸引

如果要開發(fā)業(yè)權(quán)不分散的集體養(yǎng)老社區(qū)，目前政策法律下的開發(fā)商業(yè)模式不夠吸引，妨礙了資本的進入。在國內(nèi)的融資背景下，對于絕大部分國內(nèi)開發(fā)商而言，不能滾動開發(fā)的項目就不是好項目，簡單地看，就是幾乎所有的商業(yè)項目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品。對于資本價值來看，項目不能快速復(fù)制，資金不能快速滾動就沒有資本價值。對于CEO來說，項目不能迅速產(chǎn)生營業(yè)額或利潤就不是好項目。不幸的是，當(dāng)前政策下國內(nèi)集體養(yǎng)老社區(qū)三個方面的需求都不能滿足。為什么國外養(yǎng)老社區(qū)卻受開發(fā)商和投資商歡迎？關(guān)鍵是法律政策支持他們可以向老人收取高額入住資格費，在澳洲叫“進入債券”，在日本叫“一次性繳納的住宿費和護工費”，這些“購買資格”的費用往往相當(dāng)于該物業(yè)的市值。目前國內(nèi)政策不支持這種收費，大多集中式的養(yǎng)老社區(qū)只收取小額的押金，并不能作為營業(yè)收入。所以當(dāng)前集中式養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式缺乏吸引力，急需創(chuàng)新和政策扶持來打造新的商業(yè)開發(fā)模式。

土地成本高，老人不能承受

土地價格高，稅收重使養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)成本高企。即使國家政策支持收取“進入資格費”，可能也會因為太高昂而嚇退消費相對保守的老人。在國外，政府通過優(yōu)惠和直接補貼來最大限度的降低“進入資格費”的臺階。

政策的突破是啟動養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因為它使養(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國際資本價值準則。一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準則，同時又有巨量的消費需求，那么她就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進入。但中國國情也決定了政策突破的時間表和力度具有很大的不確定性，在沒有政策大突破的情況下養(yǎng)老地產(chǎn)如何突破？

1) 地產(chǎn)資本跨界進入專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域

正如上面所說，專業(yè)服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)必須配備的軟件，但同時其服務(wù)體系和商業(yè)架構(gòu)遠不成熟，與地產(chǎn)開發(fā)的成熟度不能匹配。要使專業(yè)服務(wù)快速跟上地產(chǎn)的開發(fā)，地產(chǎn)資本跨界進入是最直接最有效的方法，同時專業(yè)服務(wù)也能通過長期收取服務(wù)費成為地產(chǎn)公司新的“產(chǎn)品線”。不同定位的養(yǎng)老地產(chǎn)

所對應(yīng)的專業(yè)服務(wù)有所不同： 正如上面所說養(yǎng)生服務(wù)對應(yīng)定位于活躍型老人的養(yǎng)老地產(chǎn)，由于活躍型老人與養(yǎng)生服務(wù)要求集聚性相對其他較低，所以可以適合分散產(chǎn)權(quán)銷售的養(yǎng)老地產(chǎn)。護理服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)對應(yīng)定位于低度照顧或高度照顧老人的養(yǎng)老公寓，由于服務(wù)的集聚性要求該類的養(yǎng)老公寓不宜分散產(chǎn)權(quán)進行銷售。

2)政策允許下的商業(yè)模式探索

會籍制度在高爾夫俱樂部、游艇會俱樂部、鄉(xiāng)村俱樂部開發(fā)中廣泛應(yīng)用，因為她在資金籌措和建設(shè)運營起到很重要的作用，會籍制也可以在高端的養(yǎng)老地產(chǎn)中嘗試，通過會籍費的籌措解決短期資金收入，同時增加營運收入。會籍費可設(shè)多個檔次分別對應(yīng)不同的權(quán)益： 比如鉆石會員可享受單人套間床位，一般會籍享受一般的多人房床位。會籍沒有年限，可以二手轉(zhuǎn)讓，具有流通價值。會籍等同于一種家庭對養(yǎng)老物業(yè)的投資，具有投資價值。這樣將刺激會籍的銷售。擁有會籍的家庭才能安排老人入住養(yǎng)老公寓，老人根據(jù)享受不同的專業(yè)服務(wù)另外支付月費。會籍費的定價相當(dāng)于其對應(yīng)使用的物業(yè)的價值。 另外“消費卡”是一次性預(yù)付消費金額，也可以一定程度上解決短期的資金籌措問題，只是金額不大，沒有投資價值，而且與月費有所沖突。

3) 設(shè)計升級

目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計跟日本養(yǎng)老建筑設(shè)計比較，IT技術(shù)運用存有很大的提升空間。如日本的老人社區(qū)：真心香里園已成熟運用感應(yīng)裝置和交互裝置技術(shù)。感應(yīng)裝置在老人定位、床上異常感應(yīng)、洗手間異常感應(yīng)起到明顯作用；交互裝置在遠程診斷、外界聯(lián)系、遠程檢測、老人娛樂顯示出神奇的功效。在服務(wù)要求越來越高和專業(yè)人力成本愈來愈高的未來，IT技術(shù)在中國的運用非常有必要性。

歸納起來，養(yǎng)老地產(chǎn)(商品養(yǎng)老)面向的客群是能接受集體養(yǎng)老觀念，同時家底豐厚的老人，集體養(yǎng)老接受度的高低受到文化水平、社會保障水平、兒女?dāng)?shù)目、身體狀況等影響?？傮w而言，一線城市老人的文化水平較高，容易接受新觀念，有穩(wěn)定的醫(yī)療保障和退休保障，獨生子女比例高，同時身家比較豐厚?？梢耘袛嗨麄兘邮芗w養(yǎng)老的可能性相對更高。我國80年代開始實施獨生子女制度，三十年后獨生子女的父母大多已到退休年齡快要進入老人階段，如能配合合理的開發(fā)商業(yè)模式和產(chǎn)品設(shè)計，高端集體養(yǎng)老地產(chǎn)將在一線城市率先爆發(fā)。

黎慶文 先生

DTZ戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事

2012年2月