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??本月房地產(chǎn)類專項(xiàng)債大增，環(huán)比上漲54%至856億，保障安居類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月大幅增長。

??◎  文 / 馬千里

??2025年6月，國務(wù)院會議指出，未來將更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，發(fā)改委、住建部等中央部委也在加快推進(jìn)城市更新。作為地方政府增量項(xiàng)目的重要資金來源，本月專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模維持在3000億元以上，其中房地產(chǎn)類專項(xiàng)債規(guī)模連續(xù)兩月大幅上升，至截稿時(shí)，6月房地產(chǎn)類專項(xiàng)債發(fā)行856億元，已達(dá)到2025年第二高點(diǎn)1，其中土儲類專項(xiàng)債199億元，連續(xù)3個(gè)月在200億左右。 

??本月土儲類專項(xiàng)債中用于土地回收的比例持續(xù)提升，以安徽省為例，本月發(fā)行了136億土儲類專項(xiàng)債，其中至少45%的土儲項(xiàng)目為存量土地回收或閑置土地回收。從分布情況來看，大多數(shù)土地回購類項(xiàng)目均位于非省會城市的市轄縣和代管縣級市，也在側(cè)面反映安徽省大多數(shù)地級市的市區(qū)廣義庫存仍在可控范圍之內(nèi)。另一方面，北京在本月發(fā)行了517億元的保障安居類專項(xiàng)債，快速推進(jìn)城市更新工作，積極響應(yīng)住建部等中央部委部署，為其他城市的城市更新提供更多可參照樣本，以成熟模式促進(jìn)房地產(chǎn)市場加快穩(wěn)定。 

??國務(wù)院會議最新部署任務(wù)指出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，再加之央行6月末的積極表態(tài)，表示將積極推動(dòng)已出臺金融政策措施落地，加大存量商品房和存量土地盤活力度。預(yù)計(jì)下半年土儲類專項(xiàng)債，尤其是涉及閑置用地處置、土儲回收類專項(xiàng)債發(fā)行頻次將進(jìn)一步加快，與城市更新共同發(fā)力，在供需兩方面促進(jìn)行業(yè)加快穩(wěn)定，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??本月主要視點(diǎn)

??房地產(chǎn)類專項(xiàng)債大增：環(huán)比上漲54%至856億，保障安居類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月大幅增長。

??區(qū)域分化：本月八成房地產(chǎn)類專項(xiàng)債來自北京、安徽，其中北京達(dá)到517億元。

??土地回購占比持續(xù)提升：安徽本輪土儲專項(xiàng)債45%用于土地回購，回購資金過半投向滁州市。

??01

??本月地產(chǎn)類專項(xiàng)債達(dá)到856億元

??保障安居類專項(xiàng)債發(fā)行顯著提速

??據(jù)CRIC整理，至截稿時(shí)2025年6月全國地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為3384億元，環(huán)比4月全月基本持平。其中明確主要投向房地產(chǎn)的專項(xiàng)債規(guī)模為856億元（房地產(chǎn)類），環(huán)比大增54%，為2025年上半年第二高點(diǎn)。得益于中央對于加快城市更新進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，保障安居類2專項(xiàng)債本月發(fā)行656.5億元，連續(xù)兩月大幅增長，并達(dá)到年內(nèi)新高。部分資金投向房地產(chǎn)的專項(xiàng)債91.5億元（混投地產(chǎn)類），環(huán)比下降超過九成，投向標(biāo)的大多為公共設(shè)施等基建配套同時(shí)附帶一些保障房建設(shè)或舊改，本月此類專項(xiàng)債發(fā)行頻次顯著減少。 

??上半年新增專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行1.8萬億，其中6538億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域（主投+混投），占比36%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為3060億元，占比17%。 

??本月發(fā)改委如期下達(dá)中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專項(xiàng)資金，與財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同加快推進(jìn)北京、天津等20城實(shí)施城市更新行動(dòng)。正如上月所預(yù)計(jì)，隨著城市更新行動(dòng)的加快推進(jìn)，本月保障安居類專項(xiàng)債發(fā)行頻次、規(guī)模顯著增長。月中的國務(wù)院會議指出，未來將更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持，下半年城市更新的持續(xù)推進(jìn)，將進(jìn)一步加快各地保障安居類工程的建設(shè)進(jìn)度，相關(guān)專項(xiàng)債發(fā)行也會加快推進(jìn)。 

??國務(wù)院會議同時(shí)提出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策；月末央行貨幣政策委員會例會也提出，要著力推動(dòng)已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度。得益于各地房地產(chǎn)庫存的進(jìn)一步厘清，以及央行在金融政策方面的推動(dòng)落地，預(yù)計(jì)下半年土儲類專項(xiàng)債，尤其是涉及閑置用地處置、土儲回收類專項(xiàng)債發(fā)行頻次將進(jìn)一步加快。

??02 本月近八成房地產(chǎn)專項(xiàng)債來自北京、安徽

??北京本月發(fā)行專項(xiàng)債517億元，占房地產(chǎn)類新增專項(xiàng)債的60%，此外安徽省發(fā)行房地產(chǎn)類專項(xiàng)債也超過100億元。

??北京：發(fā)行超500億保障安居類專項(xiàng)債，加快推進(jìn)城市更新。本月北京發(fā)行21-35期專項(xiàng)債，其中8期投向保障安居類，主要涉及城中村改造、棚改、安置房等領(lǐng)域，并涉及少量一級開發(fā)和集租房。作為中央支持的樣本城市，北京正在大額專項(xiàng)債的協(xié)同支持下，走出示范性的城市更新之路，為其他城市的舊改開發(fā)提供更多可參照樣本。

??安徽：發(fā)行大額土儲專項(xiàng)債，加快推進(jìn)土地收儲。本月安徽發(fā)行第35-46期專項(xiàng)債，共計(jì)153億元，其中40-42期為保障安居類專項(xiàng)債，合計(jì)16.88億元，35-36期為土儲類專項(xiàng)債，合計(jì)136億元，土儲類專項(xiàng)債中，明確涉及土地回購的項(xiàng)目資金為61.5億元。6月份為安徽省首次發(fā)布土儲類專項(xiàng)債，此前房地產(chǎn)類專項(xiàng)債均主要投向保障安居方面。

??2025年上半年，北京專門投向房地產(chǎn)類的專項(xiàng)債最多，達(dá)到972億，其次是廣東307億。此外浙江、安徽、山東均在200億以上，排在3-5位。上海專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏與2024年相似，上半年尚未發(fā)行新增房地產(chǎn)類專項(xiàng)債。

??03

??土儲類專項(xiàng)債本月發(fā)行199億

??2025年累計(jì)發(fā)行達(dá)到909億元

??本月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的856億元專項(xiàng)債中，23%用于土地儲備，共199億。主要來自安徽的第35、36期專項(xiàng)債、山東的第34期專項(xiàng)債、以及深圳的第25期專項(xiàng)債，分別為12.1億、123.8億、59.9億和3.6億。保障安居類專項(xiàng)債占比77%，最大的一筆來自北京第24期，為190億元，涉及東城區(qū)、朝陽區(qū)等9區(qū)的20個(gè)項(xiàng)目，主要為城中村改造、棚戶區(qū)改造、安置房，涉及少部分一級土地開發(fā)項(xiàng)目。

??上半年，土儲類專項(xiàng)債發(fā)行909億元，在房地產(chǎn)類專項(xiàng)債中的累計(jì)占比為29.71%。

??04

??重點(diǎn)關(guān)注：安徽發(fā)行136億土儲類專項(xiàng)債

??明確涉及34宗土地回購、共61.5億元

??本月安徽省發(fā)行的2025年第35、36期專項(xiàng)債均明確用于土地儲備，合計(jì)發(fā)行規(guī)模136億元，涉及11個(gè)城市、85個(gè)項(xiàng)目。其中排在第一的是滁州市，達(dá)到44億元，合肥則以42億元排在第二，蕪湖以10.7億元排在第三，前三名城市合計(jì)占比達(dá)到71%，其余城市均不足10億元。

??從6月安徽省土儲類專項(xiàng)債公布的相關(guān)明細(xì)列表來看，至少34個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)61.5億元用于土地回購，占發(fā)行本月土儲類專項(xiàng)債金額的45%。分城市來看，其中35.6億元用于滁州市，這也是本期土儲專項(xiàng)債滁州發(fā)行規(guī)模超過合肥的直接原因。合肥只有2個(gè)土地回購項(xiàng)目，且都位于遠(yuǎn)郊長豐縣，在側(cè)面反映出合肥對于市區(qū)廣義庫存的優(yōu)秀控制能力。并且其余安徽城市的土地回購類項(xiàng)目，也大多位于地級市的市轄縣或縣級市。以此來看，本輪安徽省土地回購主要還是面向四五線城市發(fā)力，優(yōu)先緩解這些地區(qū)的庫存壓力。