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??房貸利率政策是最近四年房地產領域較為活躍的政策，尤其體現為利率下調的操作。6月下旬，我國開啟了新一輪經濟提振計劃，房貸利率下調政策也將成為一項重要的工具。本報告對全國重點城市房貸利率情況進行統計和分析，同時結合上半年首次降息的利好面，分析商業銀行降房貸的操作及效應，以更好理解其對住房交易市場的提振作用。

??一、首套房利率

??我們統計了全國15個代表性城市6月份首套房商業貸款利率。根據簡單算術平均計算，全國15個城市首套房貸利率均值為4.03%。考慮到目前很多城市首套房貸利率均突破了4%，所以可以認為，全國房貸利率總體處于4%的水平。

??具體看這15個城市的排序情況，其首套房貸利率呈現了較大差異。其中北上深廣四個一線城市房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。統計顯示，有9個城市房貸利率低于4%的水平，包括弱二線城市和很多三四線城市。這意味著有6成以上的城市執行了低利率政策，其和各地寬松的購房政策總基調是一致的。

??二、二套房利率

??我們統計了全國15個代表性城市的二套房商業貸款利率。根據簡單算術平均計算，全國15個城市二套房貸利率均值為4.96%。若考慮到目前很多城市該利率維持在4.9%的水平，我們認為，全國二套房貸利率總體上為4.9%的水平。

??具體看這15個城市的排序情況，可以看出二套房貸利率有比較鮮明的特征。其中，北京和上海利率明顯偏高，均為5.35%。而其他城市房貸利率均為4.9%，即均為“LPR+60個基點”的定價模式。我們認為，對比首套房貸利率，可以看出二套房貸利率的城市差異并不大。這說明，各地房貸利率寬松的重心在于首套房，即給予了相對寬松和自由的定價權限。

??三、政策結論

??1、房貸利率趨勢

??此次6月20日，全國5年期及以上LPR再次下調，即在原有4.3%的基礎上下調10個基點，預計后續各地銀行房貸利率也會跟著下調10個基點。據此我們計算其對“100萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸的減負效應。1）首套房。目前全國房貸利率約為4%，其月供額為4774元。若下調10個基點，則房貸利率為3.9%，其月供額為4717元。據此計算，月供額將減少57元。2）二套房。目前全國房貸利率約為4.9%，其月供額為5307元。若下調10個基點，則房貸利率為4.8%，其月供額為5247元。據此計算，月供額將減少60元。

??2、政策效應

??房貸利率政策總體上會朝著進一步下調的方向演進，充分體現了降低貸款成本、激活合理住房消費需求的導向。1）6月16日國常會提及“一批政策措施”導向，明確擴大有效需求、提振實體經濟等重要任務。鑒于房地產業和宏觀經濟的密切關系，房貸政策必然會有進一步松動的可能。因此，房貸利率下調也將成為6月下旬以及7月份各城市提振樓市的重要舉措。若把2020年以來LPR持續下降及房貸利率下限突破等因素進行累加考慮，實際上最近四年月供負擔減輕了近10%，這為住房消費提振創造了非常好的金融環境。2）當前首套房的房貸利率比二套房要低很多，即相差90個基點。所以從有效提振市場的角度出發，對首套房認定標準的降低將更具積極的意義。各類購房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購房成本，自然也將利好三季度購房市場的活躍。