??貨地比指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期總可售貨值與當(dāng)前地塊成交總金額的比值，可以反映地塊投資價(jià)值，是房企前期地塊篩選、投資測(cè)算過(guò)程中的一項(xiàng)重要指標(biāo)。對(duì)單項(xiàng)目而言，貨地比的高低受土地成本、項(xiàng)目屬性、產(chǎn)品定位及未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)等多方面因素影響。

??此次我們通過(guò)梳理全國(guó)商品住宅項(xiàng)目的CRIC成交數(shù)據(jù)及對(duì)應(yīng)的土地出讓成本，對(duì)近年來(lái)行業(yè)投資中貨地比指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行總結(jié)分析。并以不同城市、不同企業(yè)的貨地比數(shù)值為基礎(chǔ)，研究貨地比指標(biāo)的高低與城市能級(jí)、房企布局戰(zhàn)略及經(jīng)營(yíng)特征之間的關(guān)系。

??01

??貨地比反映地塊投資價(jià)值

??考驗(yàn)房企投資及產(chǎn)品打造能力

??1、貨地比考量拿地投入與銷售產(chǎn)出，反映地塊投資價(jià)值

??貨地比指的是房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總貨值與該地塊對(duì)應(yīng)土地成交總金額的比值。對(duì)于單一地塊而言，由于不考慮開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建安成本、銷管及財(cái)務(wù)費(fèi)用等，通過(guò)貨地比的粗略計(jì)算可以簡(jiǎn)單地對(duì)土地投資及其轉(zhuǎn)化出的銷售收入進(jìn)行考量，是一項(xiàng)反映地塊投資價(jià)值的指標(biāo)。

??房地產(chǎn)行業(yè)作為業(yè)績(jī)導(dǎo)向、利潤(rùn)導(dǎo)向且高度依賴土地的行業(yè)，拿地的好壞在很大程度上決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功與否，進(jìn)而影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效益。在房企融資、投資、銷售、回款的整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程中，投拓的重要性不言而言。故在房企前期的地塊篩選、投資測(cè)算過(guò)程中，貨地比指標(biāo)成為企業(yè)拿地重要的考量因素之一。

??2、貨地比受諸多因素影響，考驗(yàn)房企投資研判、產(chǎn)品打造能力

??對(duì)于房企而言，不同地塊不同項(xiàng)目貨地比數(shù)值的高低往往會(huì)受到諸多因素的影響。

??一方面，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終的銷售總貨值由計(jì)容建面和銷售單價(jià)決定。其中，計(jì)容建面受制于地塊容積率要求及項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)規(guī)劃。而銷售單價(jià)則與地塊所在區(qū)位、未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)相關(guān)。此外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售的過(guò)程中，最終的銷售單價(jià)也受到產(chǎn)品自身定位、項(xiàng)目屬性、裝修配置等多方面因素影響。

??另一方面，無(wú)論是對(duì)招拍掛出讓的地塊還是收并購(gòu)項(xiàng)目而言，在企業(yè)進(jìn)行前期投資測(cè)算的階段，地塊最終的拿地成本、成交單價(jià)是一個(gè)不確定因素。只有通過(guò)土地研判，先對(duì)地塊未來(lái)的總可售貨值有一個(gè)基本的預(yù)期之后，才能明確拿地成本上限，并控制貨地比在一個(gè)合理的水平，以保證項(xiàng)目未來(lái)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

??綜合來(lái)看，貨地比不僅考驗(yàn)房企投拓、篩選土地的能力，也考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品打造水平。在同樣的地塊，產(chǎn)品能力更強(qiáng)的房企有能力打造出溢價(jià)更高的產(chǎn)品。此外，通過(guò)與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)認(rèn)可度較高的品牌房企合作也可以在一定程度上提高項(xiàng)目銷售均價(jià)，進(jìn)而影響貨地比。

??02

??企業(yè)貨地比受自身城市布局影響

??三四線布局房企貨地比更高

??1、貨地比與城市能級(jí)顯著相關(guān)，三四線城市平均貨地比更高

??從城市數(shù)據(jù)的角度來(lái)看，不同能級(jí)城市的貨地比表現(xiàn)出較為明顯的差異。通過(guò)梳理2019年至2020年全國(guó)商品住宅項(xiàng)目的CRIC成交數(shù)據(jù)及對(duì)應(yīng)的地塊出讓樓板價(jià)。我們發(fā)現(xiàn)：

??一線城市的貨地比最低，平均值和中位數(shù)均在2.0左右。二線城市貨地比的平均值和中位數(shù)分別為3.04和2.25，處在中間水平。相對(duì)而言，一線和二線城市地價(jià)基數(shù)（貨地比的分母）更高，同時(shí)在激烈的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以及熱點(diǎn)城市市場(chǎng)限價(jià)的政策背景下，一二線高能級(jí)城市的項(xiàng)目要做到高貨地比難度更大。

??而三四線城市項(xiàng)目的貨地比數(shù)值整體更高，近年的平均值和中位數(shù)分別達(dá)到3.53和2.55。三四線城市土地成本相對(duì)低廉，好的產(chǎn)品在旺盛的市場(chǎng)改善需求下可以實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)。同時(shí)，三四線城市中不同項(xiàng)目的貨地比也表現(xiàn)出更大的數(shù)值差異，貨地比達(dá)到10以上的項(xiàng)目不占少數(shù)。部分低成本拿地、或是跨周期開(kāi)發(fā)的大盤項(xiàng)目都能做到較高的貨地比。

??（部分略）

??2、房企新增投資貨地比高低主要受區(qū)域或城市布局影響（略）

??3、項(xiàng)目結(jié)算毛利率受開(kāi)發(fā)成本影響，不能簡(jiǎn)單與貨地比劃等號(hào)

??從企業(yè)盈利角度來(lái)看，對(duì)于大部分項(xiàng)目，貨地比的高低在一定程度上會(huì)影響到未來(lái)結(jié)算的利潤(rùn)空間。但對(duì)不同能級(jí)城市的項(xiàng)目而言，貨地比的高低與項(xiàng)目的結(jié)算毛利率水平并無(wú)顯著相關(guān)性。三四線城市項(xiàng)目雖然貨地比較高，但考慮到其建安成本、銷管及財(cái)務(wù)費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本在營(yíng)業(yè)成本中的占比也相對(duì)更高，最終的結(jié)算毛利率表現(xiàn)不一定會(huì)優(yōu)于一二線城市項(xiàng)目。

??另外，值得注意的是，與公開(kāi)市場(chǎng)掛牌出讓的凈地相比，舊改、城市更新、TOD、項(xiàng)目配建等附條件出讓的地塊拿地均價(jià)較低，相對(duì)而言貨地比會(huì)更高。但考慮到這類項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的額外開(kāi)發(fā)成本會(huì)顯著影響項(xiàng)目最終的結(jié)算毛利率，故僅僅從單一地塊的貨地比數(shù)值高低出發(fā)，并不能與項(xiàng)目最終的毛利率水平直接劃上等號(hào)。

??03

??規(guī)模房企新增投資貨地比普降

??未來(lái)行業(yè)盈利將繼續(xù)承壓

??1、2020年近7成房企新增投資貨地比集中在[2-3]區(qū)間

??從企業(yè)層面而言，新增投資貨地比指的是房企年度新增投資地塊的預(yù)期總貨值與拿地總金額的比值。從新增貨值榜百?gòu)?qiáng)的企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年房企新增投資貨地比中位數(shù)為2.47。近7成房企貨地比集中在2-3區(qū)間內(nèi)。

??其中，高位區(qū)房企（貨地比超過(guò)3的）占比22.4%，包括碧桂園、中國(guó)恒大、綠地控股、世茂集團(tuán)、奧園集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、陽(yáng)光大地、寶能集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等。低位區(qū)房企（貨地比小于2）占比10.4%，包括遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華發(fā)股份、保利置業(yè)、榮安地產(chǎn)、電建地產(chǎn)等。從企業(yè)新增投資貨地比和銷售業(yè)績(jī)規(guī)模的分布情況來(lái)看，企業(yè)貨地比的高低與規(guī)模并無(wú)顯著的相關(guān)性。

??2、新增投資貨地比普降，2020年貨地比下滑企業(yè)超7成（略）

??3、犧牲利潤(rùn)空間保證土儲(chǔ)規(guī)模，未來(lái)行業(yè)盈利將繼續(xù)承壓

??從行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，企業(yè)新增投資貨地比普降的趨勢(shì)和行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、盈利下行的趨勢(shì)還是相互契合的。一方面，近年來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，土地市場(chǎng)價(jià)格走高，房企拿地的成本提升。疊加部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)調(diào)控和限價(jià)政策，企業(yè)新增投資貨地比普降，項(xiàng)目的利潤(rùn)空間也被不斷壓縮，行業(yè)整體盈利承壓。另一方面，在這樣的背景下，企業(yè)對(duì)地塊利潤(rùn)率的要求會(huì)有所降低，通過(guò)犧牲利潤(rùn)空間來(lái)獲取一些貨地比相對(duì)較低的地塊，以保證自身的土地儲(chǔ)備規(guī)模。

??整體而言，未來(lái)隨著高地價(jià)、低貨地比的項(xiàng)目不斷步入結(jié)算，相信行業(yè)利潤(rùn)空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標(biāo)也將保持下降的趨勢(shì)。對(duì)于房企而言，在利潤(rùn)空間不斷壓縮、土地投資貨地比降低的行業(yè)背景下，企業(yè)的盈利面臨更大的調(diào)整。未來(lái)項(xiàng)目的盈利將更依賴企業(yè)的內(nèi)生實(shí)力，更高的運(yùn)營(yíng)管理效率、更強(qiáng)的土地投資和產(chǎn)品打造能力是企業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

??04

??貨地比高低與企業(yè)布局戰(zhàn)略

??及經(jīng)營(yíng)特征表現(xiàn)出顯著關(guān)聯(lián)

??1、恒大：低成本布局核心二三線城市，近年來(lái)貨地比降低（略）

??2、萬(wàn)科：投資布局均衡穩(wěn)定，新增投資貨地比變動(dòng)不大

??萬(wàn)科作為行業(yè)TOP3房企，在投資策略上堅(jiān)持立足一二線城市，同時(shí)審慎布局強(qiáng)三線城市。經(jīng)過(guò)多年的探索，投資路徑清晰且趨于成熟化。從萬(wàn)科近年新增拿地情況來(lái)看，一二線及三四線城市投資建面的比例基本保持在6:4左右，整體波動(dòng)不大。2020年，萬(wàn)科拿地總建面為3218.6萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比55%，三四線城市占比45%。

??在均衡的投資布局下，萬(wàn)科的新增投資貨地比數(shù)值也保持較為平穩(wěn)，2017年至2020年均保持在2.5左右。在貨地比整體下行趨勢(shì)下，新增投資貨地比的平穩(wěn)性對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一大利好，表現(xiàn)出企業(yè)較強(qiáng)的投資調(diào)配和控制能力，有利于業(yè)績(jī)的穩(wěn)定、降低盈利波動(dòng)性。

??（部分略）

??3、融創(chuàng)：收并購(gòu)項(xiàng)目高貨地比，新增投資貨地比空間受擠壓（略）

??4、世茂：布局重心向三四線傾斜，高貨地比助力業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)

??世茂近年來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，銷售金額從2016年的681億元增至2020年的3003.07億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)44.9%，行業(yè)排名從第十六位躋身前十。其規(guī)模的進(jìn)躍一方面得益于其收并購(gòu)帶動(dòng)下積極的投拓策略，豐富的土儲(chǔ)資源為規(guī)模的增長(zhǎng)提供有力支撐。近年來(lái)世茂的拿地銷售比均保持在0.6左右，遠(yuǎn)高于同期TOP10房企平均水平。

??另一方面，其穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)為其拓儲(chǔ)及規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己脳l件。“三條紅線”政策下，世茂僅踩線剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率一條紅線，被列為黃檔房企，相對(duì)安全。截至2020年中期，世茂持現(xiàn)金短債比1.77，凈負(fù)債率54.11%，平均融資成本5.5%，資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，融資成本占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

??此外，世茂的新增投資貨地比持續(xù)走高，為其充裕的利潤(rùn)空間提供保障，也將反哺資本結(jié)構(gòu)的健康，繼而輔佐規(guī)模的增長(zhǎng)。2017-2020年間，世茂的貨地比每年保持增長(zhǎng)，從2.35增至3.46。2017-2020年間，世茂的毛利率持續(xù)保持在30%以上，高于同等規(guī)模房企平均水平。

??世茂貨地比的走高一方面得益于其在收并購(gòu)納儲(chǔ)方面的經(jīng)驗(yàn)積累及優(yōu)勢(shì)，盡管早年間以一二線城市布局為主，但總土儲(chǔ)平均成本始終保持在5000元/平方米左右的較低水平。另一方面基于其城市結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，自2017年起，出于應(yīng)對(duì)國(guó)家出臺(tái)的分城施策調(diào)控，一二線土拍市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，以及抓住棚改紅利的尾部，世茂將戰(zhàn)略重心逐步向三四線城市傾斜。2015年至2019年期間，世茂于三四線投資建筑面積占比增長(zhǎng)超過(guò)七倍，三四線拓儲(chǔ)力度持續(xù)加大，2019年于三四線城市納儲(chǔ)占比近60%。

??對(duì)世茂而言，三四線城市的重點(diǎn)投拓風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。一方面，隨著棚改熱度的衰退，部分三四線城市需求透支，存在去化難、庫(kù)存積累的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，投資三四線城市適度中和了一二線城市限價(jià)政策帶來(lái)的利率下行風(fēng)險(xiǎn)，保證了較高的貨地比與利潤(rùn)空間。此外“集中供地”新政出臺(tái)，或刺激重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)布局重點(diǎn)城市房企的資金流動(dòng)性提出了更高的要求，部分一二線戰(zhàn)略房企基于資金調(diào)配時(shí)間結(jié)點(diǎn)沖突等因素，或出現(xiàn)需求下沉。在此背景下，重點(diǎn)城市外溢的周邊三四線城市的提前布局之優(yōu)勢(shì)將被放大。

??5、大悅城：重組后戰(zhàn)略布局調(diào)整，傾向二線城市高貨地比地塊

??2019年初，大悅城完成重大資產(chǎn)重組，成為中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)。盡管在2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出重組后規(guī)劃，將聚焦在一二線城市。但是自重組后，大悅城的布局逐步倚向二三線城市，2019、2020年兩年來(lái)都并未在一線城市拿地。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019-2020年，大悅城控股累計(jì)新增建面位于二線城市的占比為68%、位于三四線城市占比達(dá)32%。其戰(zhàn)略調(diào)整的原因可能受到以下幾方面影響：

??一是，規(guī)模擴(kuò)張是大悅城控股重組的核心目標(biāo)之一。大悅城控股曾提出通過(guò)兩到三年的發(fā)展，規(guī)模可到達(dá)千億元。在規(guī)模快速突破的訴求下，促使企業(yè)投資向低能級(jí)拓展，尋求更大的市場(chǎng)空間。從2019年度、2020年上半年業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)來(lái)看，三四線城市單盤產(chǎn)能非常突出，對(duì)于業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)在不斷凸顯。

??二是，一線城市投資門檻和成本越來(lái)越高，疊加供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，這也是大悅城控股難以繼續(xù)堅(jiān)守一線城市的主要外部因素。

??（部分略）

??05

??結(jié)論

??房地產(chǎn)行業(yè)作為業(yè)績(jī)導(dǎo)向、利潤(rùn)導(dǎo)向且高度依賴土地的行業(yè)，投拓的重要性不言而喻，會(huì)影響到企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)效益。在房企前期地塊篩選、投資測(cè)算過(guò)程中，通過(guò)項(xiàng)目的總貨值與該地塊對(duì)應(yīng)土地成交總金額的比值，可以簡(jiǎn)單地計(jì)算投資及所轉(zhuǎn)化的銷售收入，以反映地塊的投資價(jià)值。

??對(duì)不同能級(jí)的城市而言，三四線城市土地成本相對(duì)低廉，好的產(chǎn)品在旺盛的市場(chǎng)改善需求下可以實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)，平均貨地比更高。從企業(yè)的角度來(lái)看，近年來(lái)房企新增投資貨地比“普降”態(tài)勢(shì)明顯，下滑企業(yè)占比超過(guò)7成。2020年新增投資百?gòu)?qiáng)房企貨地比的中位數(shù)由2019年的2.65整體下滑至2.47。

??目前，企業(yè)新增投資貨地比普降的趨勢(shì)和行業(yè)整體利潤(rùn)空間承壓、盈利下行的趨勢(shì)相互契合。在土地價(jià)格走高、企業(yè)拿地成本提升以及熱點(diǎn)城市限價(jià)、企業(yè)盈利承壓的背景下，房企對(duì)地塊利潤(rùn)率的要求會(huì)有所降低，通過(guò)犧牲利潤(rùn)空間來(lái)獲取一些貨地比相對(duì)較低的地塊，以保證自身的土地儲(chǔ)備規(guī)模。整體而言，隨著高地價(jià)、低貨地比的項(xiàng)目不斷步入結(jié)算，相信行業(yè)利潤(rùn)空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標(biāo)也將保持下降的趨勢(shì)。

??此外，值得注意的是，貨地比指標(biāo)雖然對(duì)房企投拓具有積極的意義。但由于其計(jì)算不涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程成的各項(xiàng)成本，最終的投資研判還需要因地制宜、結(jié)合城市及地塊的實(shí)際情況，通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)的綜合測(cè)算進(jìn)行考量。項(xiàng)目最終成功與否也不僅取決于地塊，還與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、產(chǎn)品實(shí)力息息相關(guān)。未來(lái)，更高的運(yùn)營(yíng)管理效率、更強(qiáng)的土地投資和產(chǎn)品打造能力將是企業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。