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??內(nèi)容提要

??? 合約銷(xiāo)售：百?gòu)?qiáng)房企6月業(yè)績(jī)同比降低28.1%

??? 企業(yè)拿地：央國(guó)企占主導(dǎo)、民企弱復(fù)蘇，一二線(xiàn)仍是投資重心

??? 企業(yè)融資：規(guī)模環(huán)比回升，但仍處于近年較低水平

??? 營(yíng)銷(xiāo)策略：營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)提前鋪排，活動(dòng)時(shí)間最長(zhǎng)覆蓋全月

??? 組織動(dòng)態(tài)：萬(wàn)科南方區(qū)域人事調(diào)整，金茂管理層再迎變動(dòng)

??? 戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)：萬(wàn)達(dá)商管再交招股書(shū)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活年內(nèi)上海落第3子

??01

??企業(yè)分析

??百?gòu)?qiáng)房企6月業(yè)績(jī)同比降低28.1%

??核心觀點(diǎn)

??1、2023年6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，上半年百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額30620.2億元，同比微增0.2%、增幅較前兩月有明顯回落。整體來(lái)看，2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，上半年市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩。

??2、從不同梯隊(duì)房企銷(xiāo)售門(mén)檻值的變化來(lái)看，2023年1-6月TOP10房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)15.3%至890億元，TOP20門(mén)檻增長(zhǎng)4.7%至368.6億元。TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門(mén)檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年6月僅不到3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中也只占到半數(shù)。具體來(lái)看，6月有近6成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅大于50%。但同時(shí)，也有一些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)相對(duì)突出。如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交房地產(chǎn)等房企6月單月業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)。

??02

??企業(yè)拿地

??央國(guó)企占主導(dǎo)、民企弱復(fù)蘇，一二線(xiàn)仍是投資重心

??核心觀點(diǎn)

??1、6月末，在杭州、深圳、廈門(mén)、武漢等多個(gè)核心城市集中供地的帶動(dòng)下，30家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企單月拿地金額、面積、樓板價(jià)皆環(huán)比上漲。其中，30家房企6月拿地金額1147億元、拿地面積634萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上漲44%和12%。中海、綠城、濱江、保利發(fā)展單月拿地金額超過(guò)百億，顯著高于其1-5月份均值。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊多觸頂成交之下，本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企拿地樓板價(jià)達(dá)到18091元/平方米，較5月上漲28%。

??2、央國(guó)企投資金額占60%，民企弱復(fù)蘇、城投“隱身”。目前百?gòu)?qiáng)房企投資恢復(fù)程度依舊緩慢，越不拿地越難賣(mài)之下，未來(lái)百?gòu)?qiáng)的格局也會(huì)迎來(lái)大洗牌。截止到6月，仍有近五成百?gòu)?qiáng)房企仍未投資，這一比例與去年同期相持平。印證了當(dāng)前能夠拿地的房企也都是“老面孔”，新鮮血液并不多。

??上半年新增拿地金額TOP100企業(yè)中，央國(guó)企拿地金額占百?gòu)?qiáng)比重達(dá)到60%，占據(jù)絕對(duì)主力，城投平臺(tái)以及民企拿地金額比重分別是18%和22%。

??央國(guó)企中華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口等央企拿地金額超過(guò)300億元，其中保利、華潤(rùn)上半年拿地金額較去年同期增長(zhǎng)12%和24%。民企中，濱江、偉星在深耕區(qū)域積極參拍，拿地銷(xiāo)售比分別為0.43和0.54，顯著高于行業(yè)平均。

??3、下半年企業(yè)投資整體壓力仍大，核心一二線(xiàn)仍是“爭(zhēng)奪”重心。整體而言，我們認(rèn)為下半年土地市場(chǎng)依然會(huì)延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢(shì)，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。原因有兩個(gè)方面：第一，市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù)，2-3月的回暖態(tài)勢(shì)已然被“終結(jié)”，增長(zhǎng)動(dòng)能不斷衰退下，新房銷(xiāo)售相對(duì)萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭得到有效緩解，尤其是部分存在一定財(cái)務(wù)危機(jī)的民企；第二，上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質(zhì)量下滑，企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭郏幢闶巧习肽晡丛诤诵某鞘袚u到地的央國(guó)企，對(duì)于接下來(lái)的地塊也會(huì)酌情斟酌比對(duì)成本。這一點(diǎn)從蘇州近期土拍也可見(jiàn)一斑，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點(diǎn)地塊以外均為低溢價(jià)或底價(jià)成交，房企參拍的積極性有限。因此，下半年房企投資壓力仍大。

??盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降，但核心一二線(xiàn)城市還是房企“搶地、爭(zhēng)奪”的重心，在市場(chǎng)筑底修復(fù)的階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)于城市市場(chǎng)支撐相對(duì)較足的一二線(xiàn)，即便是地塊質(zhì)量有所下滑，也是央國(guó)企重點(diǎn)布局的城市。從上半年來(lái)看，大部分房企都將低能級(jí)城市調(diào)整出自身的投資名單中，需求透支、人口透支、價(jià)格透支、產(chǎn)業(yè)空心等種種問(wèn)題，都將導(dǎo)致這些城市在短期內(nèi)無(wú)人問(wèn)津。

??03

       企業(yè)融資

??規(guī)模環(huán)比回升，但仍處于近年較低水平

??核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2023年6月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環(huán)比增加45.8%，同比減少28.6%。本月房企融資規(guī)模環(huán)比雖然有所回升，但是仍然處于近年來(lái)的較低水平。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企沒(méi)有境外融資，境內(nèi)債權(quán)融資349.4億元，環(huán)比增加35.4%，同比減少18.7%；資產(chǎn)證券化融資為36.73億元，環(huán)比減少16.8%，同比減少59.4%。

??2、融資成本：2023年1-6月80家典型房企新增債券類(lèi)融資成本3.7%，較2022年全年下降0.53個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.04%，較2022年全年上升0.99個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.48%，較2022年全年降低0.06個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，6月房企融資成本為3.31%，環(huán)比下降0.04pct，同比下降0.26pct，本月沒(méi)有房企境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀等國(guó)企央企，因此境內(nèi)融資成本為3.31%，和上月一致，繼續(xù)保持在較低的水平。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是越秀地產(chǎn)，其融資總量為94.69億元，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在本月進(jìn)行了供股，募資凈額82.99億港元，同時(shí)還發(fā)行了兩筆共20億元人民幣的公司債。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2023年1-6月TOP10房企的平均融資額為47.39億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)TOP31-50的房企融資規(guī)模同比增加了12.57%，增加幅度最大。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本仍然最低，為2.9%，較2022年全年下降0.23pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低1.17pct；不過(guò)TOP51+房企的融資成本較2022年全年下降1.63pct，降幅最大。

??04

      營(yíng)銷(xiāo)策略

??營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)提前鋪排 活動(dòng)時(shí)間最長(zhǎng)覆蓋全月

??核心觀點(diǎn)

??1、市場(chǎng)成交乏力，年中房企積極營(yíng)銷(xiāo)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年6月，重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比放量34%，成交環(huán)比下挫9%，同比下降25%。一線(xiàn)韌性略好于二三線(xiàn)，一線(xiàn)城市環(huán)比微降3%，同比下降11%，二三線(xiàn)城市環(huán)比下降10%，同比下降27%。從CRIC調(diào)研情況看，本月房企營(yíng)銷(xiāo)熱度空前，華潤(rùn)、中海等房企6月推出集團(tuán)周年慶、司慶類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，保利粵中、萬(wàn)科西南、招商華東等區(qū)域也推出了年中營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，不僅如此，鮮有營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的仁恒置地也在蘇州舉辦“618磁力購(gòu)FUN節(jié)”。整體折扣力度仍保持在95折左右，小范圍特價(jià)房最高折扣可達(dá)7折。

??2、本月房企營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要圍繞“618”、“年中”、“司慶”等主題，在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)鋪排和活動(dòng)時(shí)長(zhǎng)上與之前出現(xiàn)較大變動(dòng)，呈現(xiàn)出營(yíng)銷(xiāo)鋪排“超提前”和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)“超時(shí)長(zhǎng)”兩大特點(diǎn)。具體來(lái)看，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況：

??從活動(dòng)鋪排節(jié)奏上看，多數(shù)房企提前鋪排“618”等年中活動(dòng)，最多提前近三周。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)情況，萬(wàn)科、招商、金地等房企在本月月初就開(kāi)始發(fā)布年中營(yíng)銷(xiāo)訊息，比去年同期“618”期間提早一周營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)奏更加提前，如萬(wàn)科西南區(qū)域的“年中現(xiàn)房節(jié)”于6月1日開(kāi)始，而去年萬(wàn)科江西區(qū)域的“狂歡618”僅提前1周發(fā)布資訊。

??從活動(dòng)時(shí)長(zhǎng)上看，多數(shù)活動(dòng)在2-3周，最長(zhǎng)可達(dá)到30天。與今年以來(lái)以及去年同期的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)長(zhǎng)相比，本月房企的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，以往年中營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)多數(shù)在3天之內(nèi)，少數(shù)房企會(huì)在的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)會(huì)從“618”延續(xù)至月末，而今年華潤(rùn)、中海的“周年慶”、“司慶”類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)持續(xù)一個(gè)月，保利發(fā)展的“保利粵中66購(gòu)房節(jié)”、華發(fā)股份的“618華發(fā)抖音惠購(gòu)節(jié)”也持續(xù)近30天。

??3、供應(yīng)放量、房企積極營(yíng)銷(xiāo)與低迷的成交形成鮮明對(duì)比，直播或?qū)⒅ζ髽I(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。展望后市，短期來(lái)看，盡管6月迎來(lái)房企營(yíng)銷(xiāo)高峰，但在折扣力度并沒(méi)有明顯波動(dòng)的情況下，延長(zhǎng)活動(dòng)時(shí)間、提前鋪排營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)僅能小幅緩解業(yè)績(jī)壓力；長(zhǎng)期來(lái)看，房企針對(duì)現(xiàn)房與期房之間的營(yíng)銷(xiāo)分化會(huì)更加明顯，直播、短視頻等方式能拉近與購(gòu)房者的差距，將成為房企線(xiàn)上銷(xiāo)售的重要方式。

??05

??組織動(dòng)態(tài)

??萬(wàn)科南方區(qū)域人事調(diào)整，金茂管理層再迎變動(dòng)

??核心觀點(diǎn)

??1、人事變動(dòng)方面：時(shí)至6月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)人事調(diào)整活躍度較上月有所下降。本月萬(wàn)科南方區(qū)域人事再現(xiàn)調(diào)整。萬(wàn)科南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)合伙人、商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理何閏峰，被調(diào)往上海印力集團(tuán)任副總經(jīng)理。并波及另二位高管：王維忠卸任萬(wàn)科福州公司總經(jīng)理，接替何閏峰出任南方區(qū)域商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理；萬(wàn)科東莞公司原設(shè)計(jì)總齊琳接替王維忠將任福州萬(wàn)科總經(jīng)理。

??人事變動(dòng)往往牽涉著企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。本次南方區(qū)域人事調(diào)整背后或意味著在市場(chǎng)復(fù)蘇未達(dá)預(yù)期之下，萬(wàn)科試圖強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)和加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域布局的策略性意圖，旨在提升萬(wàn)科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的能力。

??2、組織變動(dòng)方面：時(shí)隔1月，中國(guó)金茂管理層再迎變動(dòng)。公告顯示，任命張?jiān)龈鶠槎聲?huì)主席，李從瑞不再擔(dān)任中國(guó)金茂的任何職務(wù)。與此同時(shí)，中國(guó)金茂宣布了新的董事名單，由主席張?jiān)龈⑹紫瘓?zhí)行官陶天海等組成的新核心班子，正式亮相。

??這次變動(dòng)后，金茂真正意義上迎來(lái)了管理團(tuán)隊(duì)大革新。“老中化”+“老金茂”組成新班子，延續(xù)了多年以來(lái)的傳統(tǒng)。目前金茂高級(jí)副總裁以上的核心管理層有幾個(gè)看點(diǎn)：

??第一、有來(lái)自母公司的重量級(jí)高管坐鎮(zhèn)領(lǐng)航，資源協(xié)同強(qiáng)化。

??第二、核心管理層有中化系背景、也有金茂自己培養(yǎng)的高管、還有其他頭部央企背景的。

??第三、核心團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性很強(qiáng)。這些高管平均任職時(shí)間超過(guò)10年，更有20年以上的人士。

??由此可見(jiàn)，一方面金茂自己的人才培養(yǎng)體系初見(jiàn)成果，不單是依賴(lài)母公司輸送高量級(jí)管理人才；另一方面金茂整體的文化氛圍較為開(kāi)放包容。總的來(lái)說(shuō)，央企的管理和人才積累并非單純依賴(lài)于個(gè)人，而是在整體組織能力的基礎(chǔ)上形成的，注重團(tuán)隊(duì)協(xié)作和集體智慧，通過(guò)有效的組織機(jī)制和制度來(lái)優(yōu)化資源、人員配置。

??06

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??萬(wàn)達(dá)商管再交招股書(shū)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活年內(nèi)上海落第3子

??核心觀點(diǎn)

??1、 本月房企多元化主要集中在商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及物管方面，在戰(zhàn)略合作領(lǐng)域也有所涉及。商業(yè)管理領(lǐng)域較為火熱，多個(gè)商管公司達(dá)成簽約合作，新城控股簽約金華云泰PARK、金華萬(wàn)固城（城光匯）項(xiàng)目；華潤(rùn)簽約江西天使集團(tuán)打造全國(guó)第五座、華中第一座萬(wàn)象天地；作為北京第三座大悅城，京西大悅城開(kāi)業(yè)6月18日亮相。物管方面，眾安智慧生活再次通過(guò)港交所聆訊；金地物業(yè)中標(biāo)汕頭潮南區(qū)峽山街道“物業(yè)城市”服務(wù)項(xiàng)目，中標(biāo)金額約1.04億元，服務(wù)期限3年。戰(zhàn)略方面，信達(dá)地產(chǎn)與中海簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議涉及土地、城更等領(lǐng)域；合富輝煌與碧桂園訂立代理相關(guān)合作框架協(xié)議。此外，代建領(lǐng)域，綠城管理代建杭州電商宸帆產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目。文旅方面，碧桂園文商旅全新IP形象“樂(lè)樂(lè)”發(fā)布。

??2、 珠海萬(wàn)達(dá)商管第四次在港交所提交招股書(shū)。6月28日，珠海萬(wàn)達(dá)商管再次在港交所遞交招股書(shū)，這是該公司提交的第四份招股書(shū)。于2023年4月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管提交的第三份招股書(shū)失效。最新招股書(shū)顯示，截至2022年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管管理472個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)6560萬(wàn)平方米，另有181個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括163個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。近三年其在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車(chē)位)平均出租率為98.6%。珠海萬(wàn)達(dá)商管的收入于2020年、2021年及2022年分別為人民幣171.96億元、人民幣234.81億元及人民幣271.2億元。

??3、 華潤(rùn)萬(wàn)象生活接手上海國(guó)華廣場(chǎng)，是其今年在上海拓展的第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。6月9日消息，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與國(guó)華置業(yè)集團(tuán)完成簽約，將接手位于楊浦區(qū)的國(guó)華廣場(chǎng)項(xiàng)目。項(xiàng)目位于 “五角場(chǎng)”商圈升級(jí)版圖的新中心，比鄰10號(hào)線(xiàn)三門(mén)路站點(diǎn)。于2020年初開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目總體量16萬(wàn)平米，是集購(gòu)物中心、甲級(jí)辦公、長(zhǎng)租公寓等多種業(yè)態(tài)于一身的綜合體。此次華潤(rùn)萬(wàn)象生活接管的是其中體量超6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心GMALL部分。該購(gòu)物中心原本的定位為一站式購(gòu)物休閑、情境體驗(yàn)的生活MALL。華潤(rùn)萬(wàn)象生活方面表示，將定位周邊高知高薪的科創(chuàng)辦公客群及新江灣城高質(zhì)居住客群，打造高品質(zhì)美好生活方式空間。這是華潤(rùn)今年在上海拓展的第三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，此前5月11日，與香港私募地產(chǎn)基金豐泰地產(chǎn)投資簽署晶品購(gòu)物中心合作協(xié)議。5月31日與浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)簽署上海浦東新區(qū)龍陽(yáng)四街坊商業(yè)項(xiàng)目合作協(xié)議。