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??銷售投拓積極，財(cái)務(wù)水平保持穩(wěn)健，盈利能力有提升空間。

??◎  作者 /沈曉玲、貢顯揚(yáng)

??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績同比增長，超額完成全年目標(biāo)】2022年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1691億元，同比增長2.5%，超額完成全年1650億元的業(yè)績目標(biāo)。全口徑回款金額1622億元，回款率約96%，多年來維持在94%以上。在市場下行、行業(yè)增速放緩的背景下，2022年建發(fā)國際仍實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模增長、銷售表現(xiàn)優(yōu)于規(guī)模房企整體水平。從銷售結(jié)構(gòu)來看，2022年建發(fā)國際權(quán)益銷售金額TOP10城市的業(yè)績貢獻(xiàn)度合計(jì)逾六成。其中，廈門2022年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額148.4元，仍是業(yè)績貢獻(xiàn)的主力區(qū)域。??

??【新增投資一二線城市占比91%，補(bǔ)倉高能級(jí)城市】2022年，建發(fā)國際新增投資48幅、總可售面積560萬平方米、總土地款約824億元，一二線城市占比近91%；拿地銷售比近0.5，投資強(qiáng)度處于行業(yè)較高水平。截至2022年末，建發(fā)國際總土地儲(chǔ)備可售面積約1620.4萬平方米，其中海西區(qū)域和華東區(qū)域的占比較高。值得注意的是，按近兩年的銷售規(guī)模估算，截至2022年末建發(fā)國際的總土儲(chǔ)去化周期僅在2年左右，相信這也是其積極納儲(chǔ)的主要原因之一。

??【營收、利潤規(guī)模增長，盈利水平呈下降趨勢】2022年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入996.4億元，同比增長82.6%；凈利潤55.6億元，同比增長34.1%。但2022年建發(fā)國際的毛利率僅為15.3%，同比降低1.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率5.6%、歸母凈利率5.0%，同比也分別降低了2個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。綜合來看，近年來建發(fā)國際整體的盈利水平呈下行趨勢，略低于行業(yè)平均。

??【“三道紅線”保持綠檔，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化】截至2022年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金502.8億元；非受限現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比5.5倍、長短期債務(wù)比9.62倍，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。凈負(fù)債率52.6%、扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率63.2%，“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。截至2022年末，建發(fā)國際存量有息負(fù)債的加權(quán)平均融資成本為4.33%，同比降低36BP。

??01 銷售

??業(yè)績同比增長
超額完成全年目標(biāo)

??2022年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1691億元，同比增長2.5%，超額完成全年1650億元的業(yè)績目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1215.2億元、權(quán)益銷售面積609.6萬平方米，分別同比降低6.6%和10.7%，銷售權(quán)益比約72%，較2021年略有降低。全口徑回款金額1622億元，回款率約96%，多年來維持在94%以上。在市場下行、行業(yè)增速放緩的背景下，2022年建發(fā)國際仍實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模增長、銷售表現(xiàn)優(yōu)于規(guī)模房企整體水平。

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，2022年建發(fā)國際權(quán)益銷售金額TOP10城市的業(yè)績貢獻(xiàn)度合計(jì)逾六成。其中，廈門2022年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額148.4元，仍是業(yè)績貢獻(xiàn)的主力，但銷售規(guī)模和占比較2021年有所降低。而上海、北京、杭州、泉州、寧波等城市2022年的業(yè)績貢獻(xiàn)度則均有明顯提升。此外，值得注意的是，2022年建發(fā)國際在當(dāng)?shù)厥姓悸试谇笆某鞘袛?shù)量，已達(dá)32個(gè)。具體來看，在廈門（全市）、南寧（市區(qū)）、無錫（市區(qū)）、福州（五區(qū)）、泉州（市區(qū)）等12個(gè)城市的市占率均排在第一位。

??02 投資

??新增投資一二線城市占比91%
補(bǔ)倉高能級(jí)城市

??2022年，在房企土地投資普遍收縮的行業(yè)背景下，建發(fā)國際仍堅(jiān)持獲取“流動(dòng)性高+盈利性優(yōu)”土地的投資策略，圍繞“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，在東部沿海+中西部核心的18個(gè)城市獲取土地共48幅。新增項(xiàng)目總可售面積560萬平方米、總土地款約824億元，一二線城市占比近91%；拿地銷售比近0.5，投資強(qiáng)度處于行業(yè)較高水平。

??截至2022年末，建發(fā)國際總土地儲(chǔ)備可售面積約1620.4萬平方米，較2021年末降低16.7%；一二線城市占比72%、權(quán)益比例76%，土儲(chǔ)權(quán)益比逐年提升。其中，海西區(qū)域（廈門、漳州、莆田、泉州、南昌、南寧等）和華東區(qū)域（上海、蘇州、無錫、南京、合肥等）的占比較高。值得注意的是，按近兩年的銷售規(guī)模估算，截至2022年末建發(fā)國際的總土儲(chǔ)去化周期僅在2年左右，相信這也是其在2022年逆勢投資、積極納儲(chǔ)的主要原因之一。

??03 盈利

??營收、利潤規(guī)模增長
盈利水平呈下降趨勢

??2022年，建發(fā)國際實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入996.4億元、毛利潤152.2億元，分別同比顯著增長82.6%和67.6%；凈利潤55.6億元、歸母凈利潤49.3億元，分別同比增長34.1%和38.9%。且截至2022年末，建發(fā)國際的已售未結(jié)資源達(dá)1962億元，未來的營收規(guī)模可以得到保證。

??但從盈利指標(biāo)來看，2022年建發(fā)國際的毛利率僅為15.3%，同比降低1.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率5.6%、歸母凈利率5.0%，同比也分別降低了2個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。綜合來看，近年來行業(yè)整體利潤空間收窄、利潤率走低，建發(fā)國際整體的盈利水平也呈下行趨勢，略低于行業(yè)平均。

??04 負(fù)債

??“三道紅線”保持綠檔
負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

??截至2022年末，建發(fā)國際持有現(xiàn)金502.8億元，較2021年同期增長4%；非受限現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比5.5倍、長短期債務(wù)比9.62倍，同比分別提升1.59和3.15，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。凈負(fù)債率52.6%、永續(xù)債算作權(quán)益的凈負(fù)債率85.5%、扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率63.2%，“三道紅線”保持綠檔達(dá)標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。截至2022年末，建發(fā)國際存量有息負(fù)債的加權(quán)平均融資成本為4.33%，同比降低36BP，另有已批未提的銀行借款額度348億元。