??導讀：       

??首創(chuàng)置業(yè)2020年目標800億是否過于保守？

??【全年業(yè)績目標完成，布局更加均衡】首創(chuàng)置業(yè)全年實現(xiàn)全口徑銷售金額808.1億元，同比增長14.4%，合約銷售均價上升至25549元/平方米，較去年上升10.8%。銷售業(yè)績分布較去年更加均衡，北京仍貢獻最大份額。鑒于今年形勢，首創(chuàng)置業(yè)目標制定較為保守為800億元，和2019年一致。

??【一二級聯(lián)動，低成本獲地優(yōu)勢顯著】首創(chuàng)置業(yè)新獲22個項目，總土地投資額為355.5億元，首進蘇州、寧波、東莞、廈門和鄭州等城市。一二級聯(lián)動優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，2019年全年首創(chuàng)置業(yè)通過一二級聯(lián)動底價新獲京津5個地塊，總建面80.3萬方。

??【營業(yè)收入下降，盈利能力提升】2019年首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入207.86億元，同比減少約11%。毛利率同比上升了6.9個百分點至32.66%；歸母凈利率為10.21%，較去年同期上升1.97個百分點。存量借貸利率為5.39%，居行業(yè)低位。首創(chuàng)置業(yè)持有現(xiàn)金270.35億元，較去年同期上漲20%，現(xiàn)金短債比1.10，這是三年來首次現(xiàn)金能夠覆蓋短債。長短債務結構進一步優(yōu)化，凈負債率較2018年末下降14.2個百分點至145.42%，但仍高于行業(yè)平均水平，需加強控制。

??【奧特萊斯持續(xù)擴張，平均營收同比上升27%】首創(chuàng)奧特萊斯2019年已有12家奧萊開業(yè)，還有5家仍在籌備中，布局及開業(yè)數(shù)量行業(yè)第一。全年收入為18.65億元，較去年同期有較大的提升，同比增長53.5%。單項目平均營收為1.6億元，同比增長27%。但凈利潤較年中下降，需要提高運營效率。

??1銷售

??超額完成全年目標

??銷售分布更加均衡

??超額完成全年銷售目標，均價提升。2019年首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)全年銷售金額808.1億元，同比增長14.4%，超額完成全年制定目標，合約銷售面積316.3萬方，合約銷售均價上升至25549元/平方米，較去年上升10.8%。銷售均價提升主要是由于首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)推進并升級“首創(chuàng)制造2020”產(chǎn)品戰(zhàn)略，完成“天閱”、“禧瑞”及“禧悅”等核心產(chǎn)品線升級，如上海的首創(chuàng)·天閱濱江開盤售罄。同時進一步完善主力產(chǎn)品布局，在三大核心城市圈效果顯著，帶動銷售業(yè)績增長。2020年，受疫情及全球經(jīng)濟環(huán)境影響，首創(chuàng)置業(yè)2020年銷售目標與2019年持平，為800億元。回顧17年-19年的首創(chuàng)銷售目標增長率分別為10%，34%和13%，相比百強房企的平均增速，首創(chuàng)置業(yè)表現(xiàn)偏保守。

??銷售業(yè)績分布較去年更加均衡，三大核心城市圈為銷售主力。從區(qū)域來看，首創(chuàng)置業(yè)在京津冀、長三角和粵港澳三大核心城市圈保持銷售份額主力地位，2019年三大核心城市圈簽約金額約715.3億元，占比為87%。從城市來看，首創(chuàng)置業(yè)的主要五大核心城市，在2019年貢獻的銷售金額為77%，較去年下降8個百分點。其中北京仍保持首創(chuàng)置業(yè)大本營地位，銷售占比為48%，較去年下降5個百分點。除去五大核心區(qū)域的其他區(qū)域銷售業(yè)績占比上升較快，較去年提升11個百分點，可以看出首創(chuàng)置業(yè)的銷售區(qū)域分布較去年更加均衡，這也是首創(chuàng)置業(yè)不斷擴寬其區(qū)域版圖的必然結果。

??2拿地

??一二級聯(lián)動低成本拿地優(yōu)勢凸顯

??2019年，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)深化三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市，住宅業(yè)務首進蘇州、寧波、東莞、廈門和鄭州等城市。全年新獲22個項目，總土地投資額為355.5億元，總建筑面積達778.9萬平方米，按照地上建面525.4萬平計算其平均樓板價為6,766元/平。2019年首創(chuàng)置業(yè)住宅業(yè)務首進蘇州、寧波、東莞、廈門和鄭州等城市，在拓寬長三角、粵港澳大灣區(qū)城市版圖的同時，持續(xù)深化單核城市布局。

??一級開發(fā)資源充足，一二級聯(lián)動效果持續(xù)凸顯。2019年全年首創(chuàng)置業(yè)通過一二級聯(lián)動底價新獲京津5個地塊，總建面80.3萬方。其已獲及鎖定的一級開發(fā)項目規(guī)劃建面近2800萬平方米，在企業(yè)力爭60%以上二級土地轉(zhuǎn)化率的情況下，企業(yè)未來可有超過1600萬平米的土地轉(zhuǎn)化。隨著這些土地的轉(zhuǎn)化完成，企業(yè)未來將持續(xù)保持土地的低成本優(yōu)勢。

??2019年末首創(chuàng)置業(yè)總土地儲備建面為1661萬平方米，較2018年末上升32.4%。總土儲建面中，88%為發(fā)展物業(yè)，12%為投資性物業(yè)及其他。目前其平均樓板價約為9900元/平方米，和銷售均價比值0.38，可以看出首創(chuàng)置業(yè)有較高的利潤空間。現(xiàn)有土地儲備規(guī)模適中，且核心城市資源充足，可以支持本集團未來3年左右的規(guī)模突破及業(yè)績提升。

??首創(chuàng)置業(yè)在拿地方面保持合作開放態(tài)度，權益略降至65%。首創(chuàng)置業(yè)2019年權益建面為1,076萬平方米，占總土地建面約65%的比例，相較2018年年下降3個百分點。考慮到目前整體的市場環(huán)境、項目進展及首創(chuàng)的項目城市布局等因素，合作拿地在房企中較為普遍，該模式也在資源整合、分散風險和攤薄成本方面有較多的優(yōu)勢。

??3財務

??融資成本優(yōu)勢持續(xù)

??短期負債壓力不大

??營收下降，企業(yè)需關注項目竣備節(jié)奏。首創(chuàng)置業(yè)2019年營業(yè)收入為207.86億元，同比下降11%百分點，首創(chuàng)給出原因為2019年項目竣工節(jié)奏的影響。如果首創(chuàng)仍然保持目前的銷售增速，營收將會在較長時間內(nèi)保持低位。雖然今年的經(jīng)濟環(huán)境有一定的不確定性，但在現(xiàn)階段房企銷售業(yè)績集中度提高，競爭壓力加劇的情況下，首創(chuàng)置業(yè)要想進一步提升自身實力，銷售方面仍需要保持一定增速。

??盈利還是保持在比較高水平。首創(chuàng)置業(yè)的毛利率依舊維持比較高的水平，毛利率同比上升了6.9個百分點至32.66%。主要是通過其快周轉(zhuǎn)策略，提高產(chǎn)品力水平從而提高項目溢價水平，以及通過一二級聯(lián)動的方式降低拿地成本，形成快速周轉(zhuǎn)快速結利等方面來提升毛利率水平。歸母凈利潤21.23億元，同比增長10%。歸母凈利率為 10.21%，較去年同期上升1.97個百分點，處在行業(yè)平均水平。

??融資渠道多元，存量平均借貸利率僅為5.39%，居行業(yè)低位。在近來融資成本普遍上升的情況下，首創(chuàng)的借貸利率依然保持穩(wěn)定且有所下降，較18年下降0.06個百分點。這主要由于公司憑借國企背景多元化融資渠道暢通，通過境外美元債、境外永續(xù)債和境內(nèi)私募公司債券多元渠道，進一步優(yōu)化融資結構，2019年年底抓住較好時間窗口，獲取低成本資金支持。

??債務結構優(yōu)化，短期資金壓力不大。2019年首創(chuàng)置業(yè)持有現(xiàn)金270.35億元，較去年同期上漲20%，短期負債為245.37億，同比上升4.77%。現(xiàn)金短債比1.10，這是2017年以來首次現(xiàn)金能夠覆蓋短債，償債能力較之前有所提升。主要的原因是首創(chuàng)置業(yè)通過提升項目去化率，確保回款工程節(jié)點等多項舉措，加快了銷售回款速度，簽約銷售和股權回款率約為70%，銷售回款大幅增長。2019年長短債務比2.78，較2018年末進一步優(yōu)化。

??凈負債率有所下降，低融資成本利好企業(yè)發(fā)展。首創(chuàng)置業(yè)2019年在財務方面較2018年末有所改善，凈負債率為154.42%，較2018年末下降14.2個百分點，仍高于行業(yè)平均水平。且若將永續(xù)債作為負債來看，首創(chuàng)置業(yè)的凈負債率則更高。但最近幾年首創(chuàng)積極拿地調(diào)整布局結構，一定程度的高負債是企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。更值得一提的是，企業(yè)并不是高息舉債，其存量債務平均融資成本僅為5.39%，優(yōu)勢十分明顯。

??4商業(yè)

??奧特萊斯持續(xù)擴張

??單項目平均營收同比上升

??首創(chuàng)鉅大持續(xù)擴大奧特萊斯產(chǎn)業(yè)規(guī)模，目前已有12座開業(yè)。2015年首創(chuàng)鉅大從原有化工業(yè)務轉(zhuǎn)變?yōu)樵谔剡x城市發(fā)展奧特萊斯綜合體物業(yè)項目及商用物業(yè)項目。公司持續(xù)擴大奧特萊斯業(yè)務規(guī)模。2019年上半年新開北京房山奧特萊斯二期和濟南奧特萊斯，下半年西安和重慶奧特萊斯也相繼開業(yè)。截至2019年全年累計布局17座城市，目前已經(jīng)有12個已開業(yè)，擴張速度迅速，布局及開業(yè)數(shù)量行業(yè)第一。2019年全年已開業(yè)奧萊實現(xiàn)營業(yè)額78.3億元，同比增長53.5%，全年客流量4129萬人次，同比增長32%，經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步提升。首創(chuàng)鉅大2019年收入為18.65億元，較去年同期有較大的提升，同比增長52%，收入增加主要由于奧特萊斯商業(yè)持續(xù)增強的銷售表現(xiàn)，使投資物業(yè)租金收入增加；可售奧特萊斯商業(yè)交付結轉(zhuǎn)收入，使物業(yè)銷售收入增加。單項目平均營收為1.6億元，同比上升27%。19年上半年凈利潤為0.23億元，已經(jīng)扭轉(zhuǎn)盈虧，但全年凈利潤仍虧損2.23億元，主要為新開業(yè)項目及開業(yè)初期項目的持續(xù)投入，管理費用及銷售費用增加較多所致。首創(chuàng)需要提升奧萊運營效率，進行成本管控，使其成為一個穩(wěn)定的盈利增長點。

??5資本市場

??逐漸受關注

??有上漲空間

??首創(chuàng)置業(yè)目前受到資本市場的關注度較低，2019年12月，中信建投首次覆蓋首創(chuàng)置業(yè)。從情況來看，機構給予了首創(chuàng)置業(yè)正面評價，對應每股價格為3.2元，預期有33%的漲幅空間。目前股價對應券商預測的20年市盈率約為2.5倍。