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??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2020年初一場疫情快速爆發(fā)并席卷全國，在對(duì)疫情的全面防控下，人們外出減少，以客流量為生命線的商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖受到較大影響。在此背景下，不少商業(yè)運(yùn)營商都公布了租金減免措施，與合作商戶共同承擔(dān)危機(jī)。

??在這次大規(guī)模的租金減免下，哪些企業(yè)在商業(yè)領(lǐng)域?qū)?huì)受到較大影響？商業(yè)地產(chǎn)又將如何更好地面對(duì)下次疫情等突發(fā)情況？

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??01

??房企收入多元受到疫情沖擊較小

??在商業(yè)運(yùn)營企業(yè)中，房企如華潤置地、龍湖集團(tuán)、萬科地產(chǎn)以及中海發(fā)展等都公布了自己的租金減免措施，如華潤置地公布，減免全國各商業(yè)項(xiàng)目所有商戶自1月25日至2月9日時(shí)間內(nèi)（共計(jì)16天）的租金，涉及全國約14000個(gè)店鋪；而龍湖集團(tuán)則宣布，對(duì)旗下商場的所有商戶2020年1月25日至2020年3月31日期間，在此67天內(nèi)，租金費(fèi)用（含物管費(fèi)、推廣費(fèi)）減半。雖然房企在租金減免方面同樣力度較大，但由于其收入結(jié)構(gòu)主要以物業(yè)銷售為主，此外這幾家房企自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健，故受此次疫情下租金減免措施的影響不及其他以商業(yè)運(yùn)營為主的企業(yè)。以華潤、龍湖、萬科、中海為例，2019年上半年四家房企的投資物業(yè)營收占比均不及15%，其中華潤占比最高達(dá)12.42%，而萬科及中海僅為1.50%、2.37%。除此之外，華潤及龍湖的投資物業(yè)收入中還包括酒店及長租公寓，而中海的租金收入中寫字樓租金收入又占了較大比重。故而，在此次主要針對(duì)商場及綜合體項(xiàng)目的租金減免措施中，預(yù)計(jì)實(shí)際損失對(duì)企業(yè)營收相對(duì)影響較小。此外從2019年上半年的財(cái)務(wù)來看，四家企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)均十分穩(wěn)健，凈負(fù)債率均在60%以下，且擁有現(xiàn)金充足，融資成本位于行業(yè)低位。其中華潤、龍湖的現(xiàn)金短債比更是達(dá)到了4.2，而萬科、中海的凈負(fù)債均在40%以下，可見春節(jié)期間的租金損失對(duì)于其財(cái)務(wù)而言，壓力不大。

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??02

??以商業(yè)為主企業(yè)受疫情波及較大

??相比房企，還有一些企業(yè)由于收入來源主要依靠租金，受到的影響也相對(duì)較大，如萬達(dá)、紅星美凱龍、凱德、恒隆等等。其中萬達(dá)于1月28日對(duì)外宣布，1月24日至2月25日期間，旗下全國已開業(yè)萬達(dá)廣場的商戶租金及物業(yè)費(fèi)實(shí)行全免政策，以2019年萬達(dá)租金收入384.8億元來預(yù)估，一季度預(yù)計(jì)損失租金約最低35億左右，預(yù)計(jì)第一季度的運(yùn)營收入將下滑超30%。此外紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年?duì)I業(yè)收入（租金及管理費(fèi)總金額）約5.3至5.9億元，對(duì)2020年歸母凈利潤影響約3.8至4.3億元。

??此外即使疫情能在3月或4月完全結(jié)束，疫情所造成的恐慌仍將延續(xù)一段時(shí)間，尤其是武漢等湖北地區(qū)，人們外出消費(fèi)的信心與習(xí)慣的回調(diào)會(huì)有一定滯后，可能會(huì)繼續(xù)影響該地區(qū)的商場運(yùn)營情況。目前萬達(dá)商業(yè)、紅星美凱龍以及凱德集團(tuán)分別于湖北擁有14、13及4家商場，其中武漢更是凱德的五大核心城市群之一，四家商場均位于武漢核心區(qū)域；而恒隆地產(chǎn)2020年旗下的武漢恒隆廣場，其商場與辦公樓也原計(jì)劃于2020年完成及開業(yè)，武漢疫情的延續(xù)或會(huì)影響該項(xiàng)目的工期，致其開業(yè)時(shí)間后延。預(yù)計(jì)在之后的一段時(shí)間內(nèi)，武漢等湖北區(qū)域的商場仍將面對(duì)客流量不足，商戶運(yùn)營困難、工期延后等問題，租金收入也將受到一定影響。此外從商業(yè)形式上來看，如萬達(dá)廣場多為盒子式項(xiàng)目，在疫情之下相比商業(yè)街等通風(fēng)性較高的廣場而言，受到疫情影響更大；而凱德商業(yè)則主要布局在城市的核心地段，在疫情下競爭優(yōu)勢無法比擬社區(qū)商業(yè)，無法滿足人們所求的日常消費(fèi)或居家消費(fèi)。

??整體來看，房企由于依靠物業(yè)銷售，在商業(yè)領(lǐng)域受到的影響也相對(duì)較??；而萬達(dá)、凱德等以租金收入為主的企業(yè)，則受到疫情波及更大，讓利更多。當(dāng)然，無論是房企還是萬達(dá)凱德，都規(guī)模較大且實(shí)力雄厚，完全可以承擔(dān)租金減免后所造成的結(jié)果，雖然短期內(nèi)會(huì)損失一定租金收入。但長期來看，同時(shí)也避免了空置率上升，額外招商等問題。在疫情等特殊情況下，進(jìn)行社會(huì)捐助或租金減免，同時(shí)也彰顯了身為大型企業(yè)所應(yīng)肩負(fù)的社會(huì)責(zé)任。