??16年土地市場(chǎng)異常火爆，大部分房企攬儲(chǔ)土地?zé)崆槎容^高，截止到2016年11月底，40家典型房企新增土地金額已高達(dá)12122.18億元，不少房企新增土地金額創(chuàng)下了歷年新高。從1-11月40家房企新增土地金額同比情況來(lái)看，有24家房企同比上升，且有12家出現(xiàn)100%以上的大幅度增長(zhǎng)。在本場(chǎng)激烈的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，今年有哪些房企收獲頗豐？

??｛注：40家典型房企：保利地產(chǎn)、保利置業(yè)、泰禾集團(tuán)、碧桂園、富力地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)恒大、金地集團(tuán)、綠地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂(lè)、中海地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、新城控股、朗詩(shī)集團(tuán)、金科集團(tuán)、正榮集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)、融信集團(tuán)、卓越集團(tuán)、路勁基建、魯能集團(tuán)、陽(yáng)光城、龍光地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)金茂、華夏幸福、華發(fā)股份、藍(lán)光實(shí)業(yè)、融僑集團(tuán)｝

??【看點(diǎn)一】 碧桂園新增土地超7000萬(wàn)方，平均每天拿下一個(gè)項(xiàng)目

??新增土地超7000萬(wàn)方，較15年同期大幅增長(zhǎng)143%。碧桂園16年前11月新增土地面積7104萬(wàn)方，不僅居40家典型房企之首，同時(shí)也創(chuàng)下了碧桂園歷年拿地面積之最，較15年同期大幅增長(zhǎng)143%。更令人吃驚的是，碧桂園今年拿地節(jié)奏極為迅速，幾乎天天在拿地，首11月在全國(guó)125座城市獲取了348宗土地，月均入賬645萬(wàn)方土儲(chǔ)，平均到每天拿地面積為21.5萬(wàn)方，相當(dāng)于每天拿下一個(gè)碧桂園項(xiàng)目地塊。與此同時(shí)，碧桂園今年土地金也隨之見(jiàn)漲，總投入高達(dá)1357億較同期增長(zhǎng)206%。但好在碧桂園單項(xiàng)目土地成本控制得還不錯(cuò)，平均拿地成本僅1911元/平米，仍然處于同行較低水平。

??各線(xiàn)城市“火力全開(kāi)”，一二線(xiàn)城市有所加碼。為添貨補(bǔ)倉(cāng)、保持高增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)需要，碧桂園今年在各線(xiàn)城市“火力全開(kāi)”，開(kāi)啟了積極的攻城略地模式。在拿地布局策略上，首先，不放棄三四線(xiàn)城市，無(wú)論金額還是面積上，三四線(xiàn)比重依然較高；其次，延續(xù)15年進(jìn)軍一線(xiàn)的布局戰(zhàn)略，一二線(xiàn)城市投資占比較上年明顯上升，今年還首次進(jìn)入廈門(mén)、昆明、太原等二線(xiàn)城市；最后，在深耕的郊區(qū)擇機(jī)首進(jìn)城區(qū)，以廣州、蘇州為例，碧桂園很早就主營(yíng)該城市的郊區(qū)大盤(pán)，廣州如增城、蘇州如常熟，在今年碧桂園擇機(jī)進(jìn)入廣州的天河、番禹，蘇州的吳中等區(qū)域。

??一匹奔跑在土地市場(chǎng)上的“黑馬”只為準(zhǔn)備沖刺更高的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。碧桂園強(qiáng)勢(shì)的高增長(zhǎng)拿地背后原因主要有三方面：一是只有備好土地糧倉(cāng)才能保持銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)，據(jù)CRIC榜單發(fā)布，碧桂園今年前11月銷(xiāo)售額2880億元，但排名第一第二的恒大萬(wàn)科已超3000億，要保持排名前三的業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，土地糧倉(cāng)必須配備充足；二是補(bǔ)倉(cāng)需要。由于今年市場(chǎng)整體向好，加上碧桂園快周轉(zhuǎn)模式，這對(duì)土地補(bǔ)倉(cāng)的依賴(lài)性較大。截止到2016年6月30日，碧桂園土地消化周期為4年，處于行業(yè)周轉(zhuǎn)情況良好的水平，適時(shí)補(bǔ)倉(cāng)也有必要。此外，三四線(xiàn)城市仍然還有較大的市場(chǎng)空間，2015年我國(guó)的城市化率才56.1%，三四線(xiàn)城市的城鎮(zhèn)化率甚至更低，已在三四線(xiàn)城市打出一片天的碧桂園，仍還可以抓住“城市化”這個(gè)機(jī)遇在三四線(xiàn)拿地干業(yè)績(jī)。

??【看點(diǎn)二】 萬(wàn)科拿地投入高達(dá)1299億，重金奪地只為穩(wěn)固重點(diǎn)城市布局

??萬(wàn)科拿地投入高達(dá)1299億，一二線(xiàn)城市占比超8成。截至11月底，萬(wàn)科拿地投入金額高達(dá)1299.14億，共獲得2285.60萬(wàn)方土儲(chǔ)。拿地面積較上年同期上升24%，但拿地總金額大幅上升了85%，拿地平均樓板價(jià)也由上年同期的3807元/平米升至5684元/平米。這主要是今年一二線(xiàn)城市土地成本上升極為迅速，而萬(wàn)科所加碼布局的城市主要分布在這些重點(diǎn)城市，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市拿地面積和金額占比均超8成，部分三四線(xiàn)城市也是市場(chǎng)較好的佛山、東莞、無(wú)錫、泉州等城市，即便是市場(chǎng)稍微遜色的嘉興，萬(wàn)科也是有備而來(lái)，以物流地產(chǎn)為主要打法。萬(wàn)科重金奪地只為延續(xù)聚焦一二線(xiàn)重點(diǎn)城市的布局戰(zhàn)略，今年在上年的基礎(chǔ)之上繼續(xù)穩(wěn)固重點(diǎn)城市的布局。

??物流、商辦等版圖再擴(kuò)容，加碼持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)。在萬(wàn)科所獲的地塊中，除了傳統(tǒng)的住宅項(xiàng)目外，物流、商辦等項(xiàng)目布局的領(lǐng)域也再度擴(kuò)容。尤其是物流地產(chǎn)，在上年攻下的北京、上海、杭州、成都、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)8個(gè)城市后，今年繼續(xù)擴(kuò)大版圖，先后新進(jìn)了廣州、南京、天津、合肥、昆明、佛山、寧波、嘉興8個(gè)城市，今年新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目面積較上年增加了近1倍。同樣，商業(yè)地產(chǎn)也與此類(lèi)似，今年在上年所布局的北京、深圳、福州、太原、鄭州的基礎(chǔ)上再增添了上海、杭州、濟(jì)南3個(gè)城市。由此，萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)得到進(jìn)一步發(fā)展與鞏固，以持有為主的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)業(yè)務(wù)收入的主要來(lái)源之一。

??運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張或是為提高營(yíng)收做準(zhǔn)備。萬(wàn)科今年拿地策略依然以延續(xù)上年為主，深化重點(diǎn)城市的布局，同時(shí)也為物流、商業(yè)等多元業(yè)務(wù)加倉(cāng)。值得關(guān)注的是，萬(wàn)科今年仍然采取以合作拿地為主要開(kāi)發(fā)模式，權(quán)益不足100%的地塊占比達(dá)74%，繼續(xù)發(fā)揮“小股操盤(pán)”模式，減少單項(xiàng)目資金投入。除此之外，不斷謀求轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科，目前除了傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，也在致力于做住宅服務(wù)，比如其在教育、物業(yè)管理等方面的布局，也許這是在為下一個(gè)轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備，為未來(lái)更高的營(yíng)收目標(biāo)打下基礎(chǔ)。

??【看點(diǎn)三】 中海、融創(chuàng)充當(dāng)整合、收購(gòu)之王

??中海與中信整合，低成本收獲大量土儲(chǔ)。今年可謂是國(guó)企“整合”大年，國(guó)企之間通過(guò)雙方業(yè)務(wù)的整合，堅(jiān)持地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)或能以低成本獲得不錯(cuò)的土儲(chǔ)，如前不久，保利在與中航的整合中便以23.23億元一次性收獲了150.05萬(wàn)方土儲(chǔ)。除此以外，還有正在整合當(dāng)中的魯能與廣宇，五礦與中冶，等等。在今年所有的國(guó)企整合案例中，光土儲(chǔ)方面來(lái)看，中海是目前收獲最大的。通過(guò)與中信的整合，中海以?xún)r(jià)值310億元股份和價(jià)值61.5億元的持有物業(yè)作為交換獲得了中信總樓面面積3155萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，折合樓面價(jià)約1177元/平方米，遠(yuǎn)低于公開(kāi)土地市場(chǎng)的價(jià)格，其中還有不少項(xiàng)目位于一些熱點(diǎn)城市。這一舉為中海全年貢獻(xiàn)近8成的新增土儲(chǔ)，截至到11月底，中海獲得新增土地建面為3866.65萬(wàn)平米。

??“并購(gòu)?fù)酢比趧?chuàng)今年繼續(xù)“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”。融創(chuàng)今年在攬儲(chǔ)土地上繼續(xù)使用并購(gòu)這個(gè)“殺手锏”。今年來(lái)，融創(chuàng)收購(gòu)愈加頻繁，乘行業(yè)整頓之勢(shì)，大手筆收購(gòu)企業(yè)股權(quán)或項(xiàng)目，獲得了大量土地儲(chǔ)備。如5月以44億攬下萊蒙國(guó)際旗下7個(gè)項(xiàng)目共獲得160萬(wàn)方項(xiàng)目建面(包含部分可租面積)，9月又以138億元吞并了融科置地全國(guó)42個(gè)項(xiàng)目總計(jì)未售面積為730萬(wàn)方，加上近日收購(gòu)的青島嘉凱城項(xiàng)目股權(quán)，融創(chuàng)以收購(gòu)共獲得近1300萬(wàn)方土地儲(chǔ)備，為全年總拿地建面貢獻(xiàn)了近5成。通過(guò)收并購(gòu)，融創(chuàng)一方面以相對(duì)較低的價(jià)格獲得了大量土儲(chǔ)，收購(gòu)?fù)恋貑蝺r(jià)近2384元/平米，較公開(kāi)市場(chǎng)拿地價(jià)格低很多；另一方面，在鞏固已有布局的同時(shí)，借勢(shì)快速全國(guó)化布局，如收購(gòu)萊蒙項(xiàng)目鞏固上海、南京等市場(chǎng)、收購(gòu)融科等于實(shí)現(xiàn)了新一輪全國(guó)性的布局。

??另外，值得一提的是，陽(yáng)光城今年拿地有望突破1000萬(wàn)方，低調(diào)收購(gòu)成為其大舉買(mǎi)地的秘密武器。陽(yáng)光城相比上年那樣頻頻拿下地王項(xiàng)目，今年拿地看似“低調(diào)”，但截至11月底，陽(yáng)光城已收獲961.48萬(wàn)方土儲(chǔ)，近乎為15年總拿地面積的3倍。企業(yè)今年轉(zhuǎn)化了拿地風(fēng)格，背后的秘密武器竟是“收購(gòu)”。在陽(yáng)光城的拿地面積占比中，若加上擬收購(gòu)的太古項(xiàng)目，收并購(gòu)所獲取的項(xiàng)目占比近85%，主要分布在廣州、杭州、蘇州、福州、長(zhǎng)沙等地。大型的收購(gòu)案例，如陽(yáng)光城以20.49億元收購(gòu)廣東逸濤萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)公司一舉收獲了14宗土地(13宗為住宅，1宗為工業(yè))，收獲近250萬(wàn)方土儲(chǔ)；類(lèi)似還如收購(gòu)長(zhǎng)沙中泛置業(yè)獲得18宗商住地，共計(jì)270萬(wàn)方土儲(chǔ)，以及以15.9億收購(gòu)蘇州新萬(wàn)益投資有限公司獲得姑蘇區(qū)一宗37萬(wàn)方的商業(yè)用地，等等。

??【總  結(jié)】

??除了上述表現(xiàn)比較突出的房企以外，通過(guò)整合或收購(gòu)方式獲取土地開(kāi)發(fā)資源的房企還如遠(yuǎn)洋、旭輝等房企。為避免公開(kāi)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)，整合、收購(gòu)確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。基于以往的收購(gòu)案例，能否以收購(gòu)定奪土地資源主要有以下幾個(gè)重要因素：一是資本。只有足夠的現(xiàn)金或資產(chǎn)，才能吞并更大的肥肉，例如中海吞并中信的住宅業(yè)務(wù)；二是操盤(pán)能力。只有受認(rèn)可的操盤(pán)實(shí)力才能獲得更多與他人合作的機(jī)會(huì)。如旭輝今年獲得不少新舊合作伙伴的青睞，如恒基、河南博澳等企業(yè)。三是經(jīng)驗(yàn)。像融創(chuàng)這種歷經(jīng)多年的收購(gòu)之路，在收購(gòu)方面已有豐富的經(jīng)驗(yàn)，怎樣尋找合適的收購(gòu)項(xiàng)目，怎樣談判、協(xié)商，對(duì)他們來(lái)說(shuō)也許只是走個(gè)流程罷了。