??研究小記：對于中小房企來說，“規(guī)模”的擴張在發(fā)展之路上必不可少。但一旦到了一定規(guī)模，就容易遇到瓶頸。比如像年銷售200億左右的房企，一般以 區(qū)域或三四線深耕型房企為主，要想進一步擴張規(guī)模，很難！進入一線或是重點二線城市或是必經之路。對于這些房企，基因不同，生長路徑也各不相同。

??有的像~金茂、首開國企背景，北京高價拿地王。

??有的天生“驕傲”~新城、旭輝土儲倚重長三角，上海項目保證規(guī)模擴大。

??有的骨子里“張揚”~以正榮、融信為代表的閩系，高杠桿做規(guī)模。

??但如果以上優(yōu)良基因都不具備，面對200億規(guī)模、不進則退的形勢，怎樣才能通過轉型，突圍發(fā)展“瓶頸”？我們以藍光為樣本，從布局、產品、業(yè)務三個維度，深度解析。

??一、布局：保證“大本營”市場貢獻率；同時，將抓手伸向以合肥、武漢為代表的重點二線城市，進行全國布點；開發(fā)模式上，一二級土地聯(lián)動開發(fā)受益初顯，平衡成本與利潤。

??(1)加固西南“大本營” 

??從2015年新增拿地上看，成都區(qū)域仍占多數，同時重點布局靠近大本營、同屬西南區(qū)域的城市。今年共拿地12幅，城市分布上成都占4幅、南充拿地占3幅、都江堰占2幅、武漢、重慶、合肥分別一幅。

??(2)全國擴張的版圖

??擴張路徑一： 選擇抗風險強，同時土地成本可控的核心城市。回顧上一輪競爭，藍光COCO系取得熱銷“先決 條件”，就是拿地思路的差異化，趨向成熟的小地塊，具體說，PK財大氣粗、品牌強勢的“華潤二十四城”、“萬科城花”，新區(qū)拿大體量地塊、造城賣未來，作 為成都本土企業(yè)的藍光，善于利用當地政府資源，拿成熟區(qū)域小地塊開發(fā)、賣現在，為快速周轉、去化加碼。本輪，全國化擴張加深，購地思路仍趨向經濟發(fā)展好、 購買需求旺盛的市場，降低開發(fā)風險，今年4月就以總價19.5億，折合樓面價5544元/平方米的價格，拿下合肥新區(qū)地王；我們認為，購地成本雖然不菲， 但在公司可控范圍內，并且在大本營以外的城市，以“地王”姿態(tài)入市，容易引起市場關注。

??擴張路徑二：經濟發(fā)達省市的城鎮(zhèn)化區(qū)域，一二級土地聯(lián)動開發(fā)。房地產由“賣方”市場轉入“買房”市場，在一 線及核心二線城市拿地、抗風險，成為了共識。在下半年，北上廣地王的爭奪戰(zhàn)中，頻現“面粉”高過“面包”，多數中小房企喪失舉牌資本。除去在核心二線城市 找生存空間，以華夏幸福、中南建設等為代表的房企，通過參與經濟發(fā)達經濟圈或省市的城鎮(zhèn)化，從一級土地開發(fā)入手，平衡拿地成本與開發(fā)利潤，實現房企輕資產 化運營，同樣是中型房企土地市場“彎道超車”的重要方法。同樣，藍光布局的一級開發(fā)項目，從完成情況來看，溫州平陽項目開發(fā)完成率為43%，江蘇啟東完成 率達59%。

??二、產品：“COCO系、金悅系、雍錦系”三大產品線，覆蓋不同層次置業(yè)需求

??今年10月，藍光進行了全產品線發(fā)布，樓盤細分從A級到E級，產品分為COCO系、金悅系、雍錦系，滿足剛需到高端改善、不同層次的置業(yè)需求； 根據內部人員透露，藍光打算拿20%到30%的資源做剛需，拿30%-40%的精力做剛改、20%-30%的資源瞄準豪改型產品(產品結構將根據市場反饋 調整)；可以看出，首改和再改類中高端產品，將是未來的核心。

??未來落地分析，金悅系和COCO系的產品線是在升級，客群需求、營銷渠道等有“強”關聯(lián)性，這兩種產品線的切換上，可平滑過渡！如剛需客戶強調價格，首改類產品在舒適性的基礎上，強調性價比。而COCO系到雍錦系的產品系，對“剛需王”來說是改變！ 必須要經歷從項目的”審批保健、規(guī)劃設計、招標采購到品牌落位、營銷策劃“做法不能走老路的陣痛。而熱點、成熟區(qū)域的拿地思路，讓地段優(yōu)勢，一定程度彌補 產品線升級與品牌孵化階段的弱勢，降低開發(fā)風險；另外，建議在新進駐城市或試水高端項目時，可與見長中高端項目的房企合作，引入小股操盤或代建，降低轉型 期，客戶的品牌抗性。

??三、業(yè)務：多元化發(fā)力物管、3D生物打印等，孕育新的盈利點；同時，這些業(yè)務的展開仍圍繞資本運作主軸，以可控的成本，換取了社區(qū)O2O、醫(yī)藥、高端科技等的“熱點話題”，提升估值并助力再融資，獲得充足現金可以反哺房地產主業(yè)。

??(1) 房地產業(yè)務：拆分物管平臺，躍躍欲試“新三板”

??去年花樣年分拆物管平臺彩生活，在港交所正式上市，受到資本熱捧，市值一度超過母公司后，成為房地產資本運作的樣本；之前被忽視在角落的“物業(yè) 管理板塊”，被房企捧為手心寶，爭相搶奪“社區(qū)最后一公里”。同樣，藍光也啟動了社區(qū)綜合服務平臺“藍光嘉寶”的上市計劃，從園區(qū)服務體系、園區(qū)服務中 心、園區(qū)服務平臺三個維度打造，并推出社區(qū)便民商業(yè)街，以嘉寶生活家APP2.0為載體，覆蓋業(yè)主、員工、商家。

??而從公布資料看，隨著越來越多的房企拆分上市新三板，想要更高的注意與估值，目前藍光物管平臺，故事線條過粗、仍有待細化。(借鑒專題：各大房企分拆物管公司爭相上市的背后)

??(2)跨界醫(yī)藥:試水3D生物打印，提升A股估值

??做跨界多元化，不同于大房企“燒錢”試錯，藍光的投入可控。追溯“殼資源”迪康藥業(yè)前身是做醫(yī)藥起家，有 “先天”優(yōu)勢，藍光重組后，剔除盈利削薄的資產后，4月，對以3D打印為主的優(yōu)質資產進行增投， 總額追加至2.15億 (注意！是一共投入2.15億)；6月，高管進行再次增資，藍光英諾董事長出資總額增至138.45萬；可以看出，對比大型房企對多元化業(yè)務不計成本的 “燒錢”試錯，藍光無論是企業(yè)投資總額，還是高管持股比例，多元化業(yè)務處于試水階段，投入謹慎。同時，從合伙人梯隊看，“技術專家搭配企業(yè)家”的組合，話語權掌握在懂技術的人手里，促進3D生物打印的科研進展，同時，在還未能有任何盈利性的回報，企業(yè)的投入是可控的。持股比例最高的是康裕建教授，達30%，他的專業(yè)領域就是“再生醫(yī)學”，藍光英諾董事長任東川，僅持有3%的股份，做為普通合伙人參與。 

??而產出方面，3D生物打印技術在國內仍是空白，技術研發(fā)并且商業(yè)化，蘊藏著巨大空間。更重要的是3D打印能聚攏資本市場的目光，獲得更多投資者青睞；醫(yī)藥是A股的熱點板塊，3D生物打印在國內醫(yī)學領域尚屬空白市場，我們參照世界以打印組裝人體細胞為主要產業(yè)的上市公司Orangovo，2014年產品入市至今，公司整體仍未盈利，但資本市場已給出高期待，P/B一度超過19倍。

??我們認為，藍光以可控的成本，一方面培育新的盈利點，另一方面，換取了資本市場醫(yī)藥、高端科技的“熱點話題”提升估值，值得借鑒！

??結語：面對規(guī)模200億的關口，如果有先天優(yōu)勢，可以靠搶奪一線市場，進一步做大規(guī)模；如果受限于先天基因、并無“爹”可“拼”便來到了轉型的路口；以藍光為版本，我們看到中型房企踏實“轉型”的誠意，一方面，通過資本運作，獲得反哺房地產主業(yè)的資金，并培育新的利潤增長點；另一方面，從布局結構和產品線兩方面切入，優(yōu)化符合市場的運營模式。

??同時，從藍光身上看到，200億的房企轉型是謹慎的，借靠原有資源基礎；多元化善用資源優(yōu)勢，拿地上仍堅持以核心城市、成熟地塊為主，產品線的變更上剛需與首改內在關聯(lián)性強，也能看出當年“剛需王”快開、快銷模式的影子。