分析師/CRIC研究中心 房玲、徐瓊

  融創(chuàng)收購綠城即將完成，若真受阻也不放棄不畏懼

  近日據媒體報道稱，由于香港證監(jiān)會質疑融創(chuàng)與宋衛(wèi)平為一致行動人，融創(chuàng)收購綠城部分股份案件或將受阻。市場傳言如果證監(jiān)會判定融創(chuàng)與宋衛(wèi)平為一致行動人，那么融創(chuàng)將面臨放棄收購和全面收購的選擇，而全面收購的金額將高達200億元，對此市場猜測融創(chuàng)屆時可能放棄收購。

  對此，孫宏斌在昨天綠城的發(fā)布會上就表示收購進展順利，融創(chuàng)絕不放棄收購綠城，即使真的被判定為一致行動人，融創(chuàng)也將會選擇將全面收購私有化綠城。今天在融創(chuàng)的半年業(yè)績會上，孫宏斌再次表示，融創(chuàng)收購綠城已經到最后一步，將于2周之后或左右完成，不存在相關問題。

  從融創(chuàng)的表現和我們的分析來看，融創(chuàng)被判定為一致行動人的可能性不大，融創(chuàng)與綠城的整合也將逐步并入正軌。目前就以后兩家企業(yè)的區(qū)域分布等，孫 宏斌都已經做出了較為明確的規(guī)劃，以充分實現強強聯(lián)合后的資源整合優(yōu)勢。就算是融創(chuàng)被認定為一致行動人的小概率事件真的發(fā)生了，融創(chuàng)全面收購綠城也并不畏 懼。原因有以下兩點，首先今年上半年融創(chuàng)合約銷售金額達到298.02億元，較去年同期大幅增長26.28%，企業(yè)有信心完成650億元的銷售目標，相對 于融創(chuàng)的銷售規(guī)模而言200億元的收購金額并不會產生太大的困擾。其次今年上半年末，融創(chuàng)持有現金228.85億元，持有現金充裕，融資渠道暢通，如果真 要全面收購綠城，在現有資金和再融資的幫助下，同時控制土地投資規(guī)模，即可保證充足的現金流，也不需要為全面收購帶來的資金壓力而太過擔憂。

  堅持區(qū)域聚焦深耕重點城市，強強聯(lián)合引領高端物業(yè)市場

  融創(chuàng)能夠在市場調整期獲得穩(wěn)定快速增長的動力主要來源于兩方面，一是其堅定不移的實施區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，二則是得益于其高端產品定位。融創(chuàng)堅持聚焦 一二線核心城市核心地段，采取深耕策略，使得上半年在聚焦的城市如北京、天津、重慶、上海、無錫、蘇州等銷售排名均位居前兩名，新進入的杭州排名也上升至 第五名。從土地儲備來看，上半年末融創(chuàng)共有土地儲備2192萬平方米，主要分布在重慶、上海(含蘇錫常)、天津、北京和杭州，占比分別為31%、28%、 24%、9%和8%，這一區(qū)域布局也將是企業(yè)未來業(yè)績增長有力保障。

  融創(chuàng)的一二線核心城市聚焦策略與其堅持高端精品物業(yè)是一脈相承的。重點城市核心地段的豪宅和改善市場受到市場低迷的影響相對較小，尤其是上海、 北京、杭州等重點城市，這些城市經濟發(fā)展水平始終位于全國前列，豪宅市場的需求一直存在。因此，融創(chuàng)堅持在這類城市做高端高利潤產品，從客戶需求以及市場 環(huán)境來看，未來發(fā)展前期可期。此外，融創(chuàng)此次收購綠城，兩大走高端路線的房企強強聯(lián)合，發(fā)展高端物業(yè)更加如魚得水。

  區(qū)域聚焦有效實現費用管控，高端定位保障企業(yè)利潤

  由于融創(chuàng)采取區(qū)域聚焦深耕策略，其管理口徑小，加上在深耕區(qū)域的品牌效應較強，所以營銷及管理費用率一直處于行業(yè)較低的優(yōu)秀水平。上半年融創(chuàng)銷 售及管理費用率約為1.83%，同比微降0.1個百分點。從盈利指標來看，上半年融創(chuàng)毛利率為22.43%，同比增長1.7個百分點。雖然目前仍然較低， 但是可以看出正在不斷改善當中。由于融創(chuàng)堅持在核心城市核心區(qū)域做高品質高利潤產品，預計毛利還會有一定上升空間。值得一提的是，得益于區(qū)域聚焦下費用的 有效控制，融創(chuàng)的核心凈利率維持在相對較高水平。上半年融創(chuàng)的核心凈利率約為11.28%，同比增長1.4個百分點。

  融資成本有效降低，但債務結構仍然有待優(yōu)化

  上半年融創(chuàng)在控制融資成本上頗有成效，上半年的新增借款加權平均利率下降至7.6%，較去年同期的9.4%下降1.8個百分點，上半年末企業(yè)有 息負債的平均借款利息約為9.47%，同比下降1.8個百分點。但是跟其他大型房企如中海(3.8%)、龍湖(6.5%)、綠城(8.86%)等相比，仍 需加強管理，進一步控制。

  上半年末企業(yè)資金充裕，現金短債比仍然維持在健康水平，但是短期債務比例攀升需警惕。上半年末融創(chuàng)長短期債務比同比大幅下降43.33%至 1.57，短期有息負債占比高達39%，兩年內到期的有息負債總計占比達60%。短期債務比例過高，企業(yè)長短期債務結構存在優(yōu)化空間。

   補充說明：此報告僅為企業(yè)業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！