??導(dǎo) 讀 

??8月市場(chǎng)繼續(xù)下滑，百強(qiáng)整體保持平穩(wěn)，TOP30中11家房企單月業(yè)績環(huán)比下滑，預(yù)計(jì)9月房企銷售將隨著供應(yīng)上升而回暖。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計(jì)中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年8月，TOP100房企單月業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，8月單月權(quán)益口徑的業(yè)績規(guī)模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月均值。企業(yè)表現(xiàn)來看，8月TOP30房企中有11家房企單月業(yè)績環(huán)比下降，多數(shù)企業(yè)8月業(yè)績?nèi)员憩F(xiàn)為環(huán)比上升。這主要是由于今年8月份企業(yè)加大供貨力度，但我們認(rèn)為市場(chǎng)并不如總量數(shù)據(jù)體現(xiàn)的這么好，項(xiàng)目總體去化率并不佳。 

??另外，截止目前多數(shù)規(guī)模上市房企均已披露了2019年上半年的經(jīng)營業(yè)績。相較于2018年同期行業(yè)利潤規(guī)模的大幅增長，今年上半年房企整體的利潤增速顯著放緩，僅同比增長不到20%。同時(shí)，2019年上半年規(guī)模房企的盈利能力經(jīng)歷了前兩年的快速增長，已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)期。 

??市場(chǎng)層面，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交量持續(xù)走低，同、環(huán)比跌幅分別為-4%和-6%。其中，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。但其中也有近半數(shù)二三線城市成交量企穩(wěn)回升，成都、無錫和廈門等城市環(huán)比漲幅皆超30%。預(yù)計(jì)隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來，9月份供應(yīng)量有望大幅反彈。企業(yè)也勢(shì)必進(jìn)一步加大營銷力度，市場(chǎng)整體成交量有望企穩(wěn)回升。

??01 整體業(yè)績

??百強(qiáng)房企8月業(yè)績環(huán)比基本持平

??2019年8月，百強(qiáng)房企單月業(yè)績表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，單月權(quán)益金額同比增長2%。相比7月，8月單月權(quán)益口徑的業(yè)績規(guī)模較7月環(huán)比微降1.7%，略低于1-7月的均值。1-8月，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績同比增速在4%左右。我們認(rèn)為，為實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績目標(biāo)，8、9月特別是第四季度之后房企將提高貨量供應(yīng)，加大推案及營銷力度。相比去年“金九銀十”的爽約，今年百強(qiáng)房企的整體銷售或?qū)?huì)有一定幅度的提升。

??02 上榜門檻

??TOP50房企權(quán)益金額門檻提升11.7%

??2019年1-8月，除TOP30房企外，TOP100各梯隊(duì)房企的權(quán)益金額門檻較去年同期都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1033.3億元，同比提升6.5%。TOP20和TOP100房企的權(quán)益金額門檻分別為642.1億元和115.4億元，均同比提升近3%。TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升11.7%至324.2億元。

??03 企業(yè)表現(xiàn)

??11家TOP30房企單月業(yè)績環(huán)比下滑

??從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2019年8月，TOP30房企中有11家房企單月業(yè)績環(huán)比下降。TOP3房企中，萬科8月單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模451.3億元，較7月環(huán)比降低6.3%，相比去年同期降幅收窄。另外，旭輝和招商蛇口8月實(shí)現(xiàn)單月銷售金額137.4億元和180.9億元，分別環(huán)比下降5.6%和6.4%。 

??同時(shí)，也有不少規(guī)模房企銷售業(yè)績環(huán)比提升，這與企業(yè)推案節(jié)奏和城市布局有很大關(guān)系。比如，融創(chuàng)8月單月銷售金額502.9億元，環(huán)比上升22.2%。保利發(fā)展和華潤置地8月實(shí)現(xiàn)單月銷售金額298.4億元和207.3億元，分別環(huán)比增長10.4%和63.9%。我們認(rèn)為，雖然多數(shù)企業(yè)8月業(yè)績?nèi)员憩F(xiàn)為環(huán)比上升，但市場(chǎng)并不如數(shù)據(jù)體現(xiàn)的這么好。業(yè)績上升的原因主要是由于今年下半年企業(yè)加大供貨力度，項(xiàng)目總體去化率并不佳。

??04 半年報(bào)

??規(guī)模房企利潤增速放緩，整體盈利能力進(jìn)入平穩(wěn)期

??截止目前，大部分規(guī)模上市房企均已披露了2019年上半年的經(jīng)營業(yè)績。通過分析64家典型上市房企1的業(yè)績，我們發(fā)現(xiàn)相較于2018年同期行業(yè)利潤規(guī)模的大幅增長，今年上半年房企整體的利潤增速放緩顯著，僅同比增長不到20%。另一方面，2019年上半年規(guī)模房企的盈利能力經(jīng)歷了前兩年的增長，也已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)期。而在目前行業(yè)利潤空間受到擠壓的背景下，未來房企的盈利能力將更取決于企業(yè)自身的精細(xì)化運(yùn)營管控及產(chǎn)品力的打造。

??1]64家典型上市房企:萬科地產(chǎn)、大悅城、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團(tuán)、中南建設(shè)、招商蛇口、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、保利地產(chǎn)、建發(fā)股份、北京城建、華發(fā)股份、華夏幸福、首開股份、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、綠地控股、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、新城控股、北辰實(shí)業(yè)、金隅股份、朗詩集團(tuán)、保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、北大資源、中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、世茂房地產(chǎn)、中國金茂、建業(yè)地產(chǎn)、旭輝控股、龍湖地產(chǎn)、路勁基建、當(dāng)代置業(yè)、華潤置地、時(shí)代地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、佳兆業(yè)、合景泰富、景瑞控股、融創(chuàng)中國、中駿集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、融信中國、中國恒大、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光地產(chǎn)、雅居樂、中國奧園、綠城中國、正榮地產(chǎn)、仁恒置地、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、德信中國、力高集團(tuán)。

??05 市場(chǎng)預(yù)判

??市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交量同環(huán)比雙降，9月或?qū)⒊霈F(xiàn)變局

??8月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交量持續(xù)走低，同、環(huán)比跌幅分別為-4%和-6%，長沙、濟(jì)南、徐州等市成交顯著縮量。

??具體而言，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%。除上海環(huán)比有所回升之外，北京、廣州和深圳成交量環(huán)比皆回調(diào)，北京成交遇冷，環(huán)比跌幅多達(dá)-42%。二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。其中，近半二三線城市成交量企穩(wěn)回升，環(huán)比均實(shí)現(xiàn)一定比例的增長，成都、無錫和廈門等環(huán)比漲幅皆超30%。反觀，西安、常州等成交量依舊緩步下行，徐州、南京和濟(jì)南等顯著縮量，環(huán)比跌幅都在-50%附近。 

??分區(qū)域來看，中西部地區(qū)整體成交表現(xiàn)尚可，武漢、成都成交量仍處高位，重慶、鄭州環(huán)比皆增，僅長沙市場(chǎng)寒潮來襲，成交量環(huán)比腰斬。長三角市場(chǎng)明顯分化，僅上海、合肥、無錫等成交量環(huán)比有所回升，多數(shù)城市成交明顯放緩。徐州、南京等更是顯著回落，顯示市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。粵港澳核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)略有降溫，廣州、深圳成交量環(huán)比均小幅回落，周邊三四線城市市場(chǎng)熱度猶存，佛山、東莞等成交量環(huán)比皆升。 

??展望未來，相較去年同期，當(dāng)下房企依舊面臨較大的供貨壓力，但8月份供應(yīng)層面已有改善的跡象，重點(diǎn)城市累計(jì)供應(yīng)量企穩(wěn)回升，6成以上城市環(huán)比均有不同程度的增長。隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，房企勢(shì)必進(jìn)一步加大新推案以及營銷力度，屆時(shí)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)變局，持續(xù)下滑的指標(biāo)或?qū)⑵蠓€(wěn)并回升。相較而言，我們更為看好中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是武漢、成都這類中西部地區(qū)核心二線城市，市場(chǎng)熱度有望慣性延續(xù)。