??導(dǎo) 讀 

??8月土地市場量價持續(xù)回調(diào)，融資方面持續(xù)收緊，房企整體拿地意愿不強(qiáng)。銷售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期下滑，近3成企業(yè)本月未出手拿地。

☉ 文／克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??“前言：和上月相比，8月份的土地市場形勢較為嚴(yán)峻，成交量價在調(diào)控政策的高壓下持續(xù)下滑，環(huán)比分別下跌28.5%和19.6%。市場熱度方面，本月成交溢價率呈現(xiàn)下降趨勢，這一點(diǎn)從南京、合肥等此前土拍較熱城市都有流拍發(fā)生，也能說明市場熱度回歸低谷。在當(dāng)前融資緊張的環(huán)境下，房企整體拿地意愿并不強(qiáng)烈，8月近三成百強(qiáng)房企未有土地入賬，融創(chuàng)、中海等房企也顯著放緩?fù)顿Y腳步，單月拿地金額均小于其前7月均值。目前“抓銷售、謹(jǐn)投資”還是房企的主流策略。1-8月整體來看，頭部房企在投資拓展上表現(xiàn)的更加理性和謹(jǐn)慎，銷售TOP10中有8家房企新增貨值較去年同期大幅下滑。城市及能級選擇上，百強(qiáng)房企新增土儲中有50%建面位于一、二線城市，其中中西部的二線和長三角三四線更受房企青睞。綜合而言，源于房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)信托、海外融資渠道受限，難免會對土地市場造成實(shí)質(zhì)性沖擊。但現(xiàn)階段土地市場并未重現(xiàn)去年下半年大范圍流拍的局面，對房企而言，投資拿地上整體保持審慎的態(tài)度即可，關(guān)注一二線和強(qiáng)三線的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

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??22家企業(yè)新增貨值達(dá)千億，10強(qiáng)房企占4成貨值

??2019年1-8月，銷售百強(qiáng)房企的新增貨值超6.5萬億，其中TOP10房企新增貨值均突破2000億元，而新增貨值集中度保持42%的高位，投資端依舊維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。新增貨值3強(qiáng)陣營未變，碧桂園、萬科、綠地均以超過3000億元的顯著優(yōu)勢領(lǐng)先其他房企。

??截止至8月末，共有22家房企邁入新增貨值千億門檻，相比去年同期新增1家，考慮到今年較多房企調(diào)整戰(zhàn)略回歸二線、單位貨值有所上升，而千億陣營企業(yè)數(shù)量與去年基本持平，則可以看出企業(yè)整體拿地態(tài)度較為謹(jǐn)慎。

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??百強(qiáng)拿地銷售比持續(xù)維持低位，整體拿地保持理性

??從各梯隊(duì)1-8月份的拿地銷售比情況來看，銷售TOP10房企拿地銷售比持續(xù)維持在0.38，相較百強(qiáng)平均水平0.41來看，龍頭房企的拿地態(tài)度仍然保持理性。

??從各梯隊(duì)拿地銷售比變化情況來看，銷售水平在11-50強(qiáng)左右的房企拿地態(tài)度相對積極，在追逐規(guī)模賽道下，此類房企需要通過積極補(bǔ)充貨值來不斷提升自身實(shí)力，其中美的、中梁前八月的拿地銷售比都達(dá)到0.7以上。

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??半數(shù)銷售TOP30房企，前八月新增貨值較去年同期下降

??與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹(jǐn)，銷售百強(qiáng)中多數(shù)房企新增拿地貨值均出現(xiàn)下滑。其中半數(shù)銷售TOP30房企中1-8月新增貨值較去年同期下滑近10%左右。

??尤其是頭部房企，在投資拓展上表現(xiàn)更加謹(jǐn)慎和理性，銷售TOP10中僅華潤、龍湖新增貨值分別較去年同期上漲2%和19%，而融創(chuàng)、恒大等企業(yè)降幅則超過50%。一方面是規(guī)模房企自身土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩(wěn)的情況下，主動放緩?fù)顿Y節(jié)奏，另一方面，融資收緊也倒逼規(guī)模房企在當(dāng)前的時點(diǎn)降負(fù)債、保現(xiàn)金。

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??8月近3成房企未拿地，中海、融創(chuàng)等房企大幅放緩?fù)顿Y腳步

??在8月份樓市表現(xiàn)持續(xù)轉(zhuǎn)冷、土地市場并不樂觀情況下，1-8月新增貨值百強(qiáng)房企中有近3成企業(yè)本月未出手拿地。而銷售20強(qiáng)房企中，華潤、萬科8月拿地相對積極，單月拿地金額超過150億元，同時也有多家企業(yè)本月拿地金額不足10億元，單月拿地銷售比更是低至0.1以下，企業(yè)的拿地態(tài)度差異較大。

??規(guī)模房企中，有部分企業(yè)8月土儲投資大幅放緩，中海本月拿地金額僅有1.6億元，相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計；此外榮盛發(fā)展、雅居樂、融創(chuàng)本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

??在大部分企業(yè)投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎的同時，也有部分企業(yè)投資態(tài)度相對積極。如綠城本月拿地金額達(dá)到144億元，華潤、金茂8月拿地金額較前7月提升6成左右，其中華潤在蘇州、杭州、南通等熱點(diǎn)城市均有收獲，對未來銷售也將有較大助力。

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??投資聚焦中西部二線、長三角三四線

??1-8月百強(qiáng)房企新增土儲中有51%建面位于一、二線城市，其中二線城市占比較2018年全年上升8個百分點(diǎn)，印證了當(dāng)前房企投資正在逐步回歸二線。區(qū)域分布上，中西部依舊火熱，占比接近4成，環(huán)渤海和珠三角區(qū)域相對較弱。

??細(xì)化到城市層面，中西部二線和長三角的三四線城市更受百強(qiáng)房企的青睞。其中二線新增土儲建面TOP10中，中西部占據(jù)5席，昆明、武漢、重慶位列前三，這與城市土地供應(yīng)量較多、部分區(qū)域地價相對較低不無關(guān)系。三四線的選擇上房企仍然聚焦長三角，例如近期土地較熱的南通，近兩月萬科、碧桂園、中南等均有土儲入賬，而上半年安徽市場中最火熱的阜陽，也是房企投資的主要城市。

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??土地市場“穩(wěn)”字當(dāng)?shù)溃瑢徤鲬B(tài)度下仍可保持正常拿地節(jié)奏

??8月份，合肥調(diào)整了宅地出讓方式，意在進(jìn)一步穩(wěn)定地價、增加租賃用房的供應(yīng)；房地產(chǎn)融資方面也持續(xù)收緊，銀行將開發(fā)貸控制在2019年3月底時水平，此前信托類的融資也遭到收緊管控。種種政策信號表明，后續(xù)市場情況依舊不容樂觀，預(yù)計房企拿地將維持謹(jǐn)慎態(tài)度，南京、合肥等熱點(diǎn)城市本月都有流拍發(fā)生也說明市場熱度有一定程度回調(diào)。

??對于前8個月已經(jīng)基本完成補(bǔ)貨值的動作房企而言，后4個月的工作重心還是應(yīng)以銷售、回款為主，增強(qiáng)現(xiàn)金流實(shí)力，做好抵御市場“寒冬”的準(zhǔn)備；對于目前仍有補(bǔ)貨需求的企業(yè)而言，后續(xù)土地市場以“穩(wěn)”為主，成交量價還有小幅回調(diào)的可能性，仍然可以適當(dāng)關(guān)注核心城市的土地市場，在市場窗口期獲取較為優(yōu)質(zhì)的土儲。