??導(dǎo) 讀 

??TOP100房企單月銷售環(huán)比持平；重點城市成交環(huán)比有所降溫；土地市場熱度明顯回升；因城施策下城市分化與調(diào)整并行。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權(quán)占比計入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年4月，房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)較3月份有所降溫，多數(shù)城市銷售量同環(huán)比均有下滑。TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比3月略低，但較去年同期增長16.6%，強于市場整體走勢。我們認為，核心一二線城市積壓的剛需、改善類自住需求釋放支撐起了近期市場的回暖。 

??同時，我們預(yù)計未來城市市場分化將與行業(yè)調(diào)整并行。一方面，在“因城施策”主導(dǎo)下各地方政府的市場調(diào)控整體表現(xiàn)為有收有放，部分一二線城市可能迎來調(diào)控的收緊，市場出現(xiàn)波動將在所難免。另一方面，在未來貨幣寬松力度與信貸投放寬松節(jié)奏將有所放緩的預(yù)判下，相對核心一二線和強三線城市而言，回調(diào)壓力將更主要集中于一般的三四線城市。

??01

??整體業(yè)績：TOP100前4月同比增長3.6%

??單月環(huán)比銷售持平

??2019年4月，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為平穩(wěn)。行業(yè)整體的銷售表現(xiàn)一定程度上延續(xù)了3月的回暖，TOP100房企單月業(yè)績規(guī)模較去年同期同比增長16.6%。從1-4月整體的業(yè)績表現(xiàn)來看，按照權(quán)益口徑，百強房企2019年至今的累計銷售規(guī)模同比微增3.6%，結(jié)束了前三月累計銷售規(guī)模略低于去年同期的趨勢。單月環(huán)比來看，百強房企4月的整體銷售與上月基本持平。

??02

??上榜門檻：TOP30房企權(quán)益銷售門檻提升顯著

??2019年1-4月，百強房企各梯隊權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都繼續(xù)提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻為448.6億元，同比增長13.4%。TOP30房企和TOP50房企的權(quán)益金額入榜門檻為225.9億元和126.7億元，分別同比提升24.8%和10.7%。同時，銷售權(quán)益榜TOP100房企門檻達到48.4億元。

??03

??市場表現(xiàn)：環(huán)比有所降溫，小陽春未能延續(xù)

??4月，“小陽春”行情不再，成交同環(huán)比齊跌，有“降溫”趨勢。重點城市整體成交2344萬平方米，同環(huán)比均微降2%，整體市場成交有高位回落態(tài)勢。一線城市成交240萬平方米，環(huán)比降9%，廣州、深圳都表現(xiàn)出階段性回調(diào)，環(huán)比降幅均超25%。二三線城市同、環(huán)比則呈現(xiàn)出漲跌參半，分化持續(xù)加劇。

??供應(yīng)雖環(huán)比增長但不及去年同期，重點城市總體供應(yīng)1949萬平方米，環(huán)比上月繼續(xù)上漲4%，但與去年同期相比下降了2%，量上依舊維持年內(nèi)高位。一線城市4月供應(yīng)較上月有所調(diào)整，總供應(yīng)面積近200萬平方米，環(huán)比下降37%，北上廣深四城均有所回調(diào)，重點二三線城市供應(yīng)環(huán)比漲多跌少。

??4月份土地市場迎來了一波成交小高峰，在二三線城市土地供應(yīng)量恢復(fù)的影響下，成交建筑面積和成交金額同環(huán)比均呈現(xiàn)上漲趨勢。在二線城市優(yōu)質(zhì)土地大規(guī)模集中成交的帶動下，成交價格也隨之上漲，并達到近一年來的最高點，溢價率更是自2019年開年以來一直保持上漲趨勢，同比上升9.5個百分點，土地市場熱度明顯回升。

??04

??市場展望：城市分化與調(diào)整并行

??2019年全國層面的房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，但各地方調(diào)控政策將呈現(xiàn)分化。從銷售角度來看，2019年依然將是“小年”。

??我們認為，近期市場的回暖主要是由政策放松預(yù)期以及貨幣寬松所推動的階段性行情。前期，購房需求集中入市推動房價上漲的恐慌預(yù)期不斷強化，推動核心一二線城市積壓的剛需、改善類自住需求釋放，支撐起當(dāng)前“回暖”之勢，這部分需求消耗后市場或?qū)?fù)歸常態(tài)。過快回暖的同時，政策放松的預(yù)期在逐漸分化，中央層面再度強調(diào)“房住不炒”，要求各地方政府強化主體責(zé)任，因城施策。因此短期內(nèi)我們預(yù)計各地政策將出現(xiàn)明顯分化，前期回升較快的城市可能出現(xiàn)調(diào)控收緊的情況，這對市場市場銷售將造成明顯的沖擊，市場銷售呈現(xiàn)波動，全年一二線城市市場走勢也將出現(xiàn)分化。

??另一方面，在未來貨幣寬松力度與信貸投放寬松節(jié)奏將有所放緩的預(yù)判下，相對核心一二線和強三線城市而言，回調(diào)壓力將更主要集中于一般的三四線城市和部分弱二線城市，調(diào)整態(tài)勢將延續(xù)。隨著過去兩年房價的快速上漲，很多三四線城市均面臨購買力明顯不足的問題，而供應(yīng)居高不下甚至創(chuàng)出歷史新高，市場的供求關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，在核心城市房價不漲的背景下，三四線城市銷售、房價繼續(xù)走高的概率不大。即使三四線城市今年調(diào)控出現(xiàn)放松甚至出臺刺激性政策，也難以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前需求下滑的態(tài)勢，特別是今年棚改的開工量出現(xiàn)大幅萎縮的情況下，很多三四線城市將雪上加霜，銷售將面臨較大的困難。