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??導(dǎo) 語

??多地刷新城市單價紀(jì)錄，城市高質(zhì)量發(fā)展將推動更多優(yōu)質(zhì)宅地入市。

??◎  文 / 馬千里

??2025年7月，土地市場成交規(guī)模迎來季節(jié)性環(huán)比回落。據(jù)月末快報數(shù)據(jù)，7月土地成交建筑面積和金額分別環(huán)比下降13%和18%，同比來看建面下降15%，金額持平，優(yōu)化土地供給質(zhì)量的特征愈發(fā)明顯。截至7月25日，本月供應(yīng)建筑面積6181萬平方米，環(huán)比上月同期增加18%，供應(yīng)規(guī)模連續(xù)兩月增加。本月平均溢價率9.9%，為2025年二季度以來月度新高，主要是下半月兩周接連出讓了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，深圳、上海、蘇州等城市均在月內(nèi)刷新了各地的城市樓板價新紀(jì)錄，其中上海徐匯衡復(fù)地塊更是以20萬元/平方米的單價創(chuàng)下了全國樓板價新紀(jì)錄。就中央部委進(jìn)一步加強城市工作的指示來看，隨著各地城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)，以及在房地產(chǎn)供給側(cè)管理進(jìn)一步優(yōu)化，在提升土地要素利用率的指引下，2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??核心要點

??供求：延續(xù)縮量提質(zhì)，截至7月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積6181萬平方米，同比下降17%。成交建筑面積4194萬平方米，同比下降15%，成交金額1320億元，同比持平。

??熱度：溢價率創(chuàng)4月份以來新高。7月平均溢價率為9.9%，一線城市溢價率大幅攀升25.7%，三線城市溢價率小幅上升1.2個百分點至4.6%，二線城市溢價率小幅下降1.1個百分點至6.2%。

??分布：各能級成交建面均同比回落。成交建面方面，一線、二線、三四線分別下降44%、27%和11%；成交金額方面，一線同比增長24%，二線、三四線分別同比下降14%和1%。

??后市展望

??多地刷新城市單價紀(jì)錄，城市高質(zhì)量發(fā)展將推動更多優(yōu)質(zhì)宅地入市

??正如我們所預(yù)計，隨著7月份大量優(yōu)質(zhì)宅地的入市，這些“絕版地段”、“多年斷供”的高品質(zhì)宅地在7月下旬掀起了多輪土拍熱潮，月內(nèi)深圳、上海、蘇州等地頻頻拍出高溢價、高總價、高單價地塊，土地市場“縮量提質(zhì)”特征愈發(fā)顯著。至截稿時，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、成都等城市均在2025年刷新了各自的樓板價紀(jì)錄，其中上海更是刷新了全國單價紀(jì)錄。

??2025年7月，中共中央時隔十年再度召開城市工作會議，將2025年以來加快推進(jìn)的城市更新工作的站位進(jìn)一步拔高，要求優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，并提及加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。發(fā)改委、國務(wù)院、央行等也同步表態(tài)將加力落實相關(guān)政策。得益于城市高質(zhì)量發(fā)展的推進(jìn)，人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通的一體化發(fā)展，在穩(wěn)步促進(jìn)需求發(fā)展的同時，也在持續(xù)優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場帶來更多高質(zhì)量的土地供應(yīng)。2025年下半年，土地市場預(yù)期釋放更多穩(wěn)定信號，那些集聚了大量外來人口的核心城市，以及經(jīng)濟發(fā)展水平較高的中小城市，均有望成為市場復(fù)蘇的重要支點。

??01 供求

??交易量周期性環(huán)比回落

??同比縮量提質(zhì)促庫存結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

??土地供應(yīng)方面，截至2025年7月25日，本月土地供應(yīng)建筑面積6181萬平方米，環(huán)比上月同期增加18%，同比下降17%，繼續(xù)延續(xù)縮量趨勢。隨著各地城市發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，7月份土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)上升，但同比來看仍繼續(xù)下滑，且同比降幅大于新房成交，助力行業(yè)庫存規(guī)模持續(xù)下降。

??至截稿時，一線城市僅北京和深圳有宅地供應(yīng)，其中北京供應(yīng)1宗宅地，深圳供應(yīng)2宗，上海在第六輪土拍后，本月暫停供地。其中出讓底價最高的地塊為深圳寶安區(qū)中心板塊宅地，地塊出讓底價64.09億元，總建筑面積14.5萬平方米，起拍樓板價4.42萬元/平方米。該地塊曾于4月30日出讓，起始價86.27億元，后官宣中止出讓。本次出讓進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，大幅降低商業(yè)用地配比，將容積率從原來的5.7降低至3.4，商業(yè)部分18350平方米限整體轉(zhuǎn)讓。該地塊是寶中片區(qū)近年來最臨近海岸線的集中連片凈地，周邊文體、商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等配套較為成熟，臨近高端住宅售價可達(dá)11萬元/平方米以上。深圳另一宗龍華區(qū)民治地塊起拍總價15.54億元，起拍樓板價3萬元/平方米，容積率3.1。北京掛牌宅地位于順義區(qū)中央別墅板塊，出讓底價10.3億元，容積率僅為1.6，規(guī)劃建筑面積3.68萬平方米，起拍樓板價2.8萬元/平方米。地塊鄰近地鐵15號線國展站，交通便利，且周邊有溫榆廣場、天竺公園等生活配套，環(huán)境宜居。東側(cè)容積率相同的項目地塊于2022年6月成交，其時成交樓板價為3.1萬元/平方米，2025年新房成交均價在7萬元/平方米以上。

??二線城市方面，本月重慶、西安、長沙、成都、沈陽、武漢等出讓建面超過50萬平方米，其中西安、武漢出讓底價超過30億元。本月二線城市出讓底價最高的地塊位于寧波，為江北區(qū)洪塘板塊收儲再上市的商住地塊，該地塊曾經(jīng)于2022年6月完成出讓，由寧波城投競得，其時成交總價30.3億元，于2025年6月以18.17億元完成收儲。本次再上市起拍總價19.3億元，起拍樓板價9574元/平方米，該地塊由兩宗子地塊構(gòu)成，多項開發(fā)指標(biāo)均有調(diào)整，限高從原先的100米降低至80米，純宅地子地塊容積率從2.8下降至2.2，商住子地塊的商業(yè)比例從15%降低至10%，并可以打造為四代宅。地塊南側(cè)為規(guī)劃的奧體中心，交通配套成熟，目前周邊新房售價在2.6萬元以上。二線城市出讓底價第二的宅地位于西安浐灞金貿(mào)板塊，地塊出讓底價15.7億元，容積率2.0，規(guī)劃建面15.46萬平方米，起拍樓板價1萬元/平方米。地塊處于騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)規(guī)劃范圍，產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景較佳，位置上東臨灞河，周邊基礎(chǔ)商業(yè)配套尚可。南側(cè)緊鄰的華潤璽宸上院地塊于2025年2月底價成交，成交樓板價1.2萬元/平方米。西南側(cè)的招商西安序2024年末尾盤售價在3.5萬元/平方米以上。

??月內(nèi)多地發(fā)布了供給側(cè)管理優(yōu)化新政，如北京提出優(yōu)化住房消費新供給，優(yōu)先向軌道交通站點和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，完善“保障+市場”住房供應(yīng)體系。將進(jìn)一步豐富北京宅地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，并持續(xù)為房地產(chǎn)市場帶來更有活力的市場化宅地供應(yīng)。成都提出四方面提升供應(yīng)質(zhì)量，包括完善“人房地錢”聯(lián)動機制、推動區(qū)域均衡發(fā)展、分板塊靈活制定商服自持比例、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)。再加之各地積極開會貫徹中央城市工作會議精神，隨著各地供給側(cè)的進(jìn)一步優(yōu)化，預(yù)計下半年土地市場將持續(xù)迎來更多優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)，而類似寧波洪塘商住地塊的“收儲-調(diào)規(guī)-再上市”也將更加普遍，在更為合適的開發(fā)指標(biāo)和價格下，收儲的存量和閑置用地也將從“死庫存”變?yōu)榧せ钍袌龅男聞幽堋?/p>

??土地成交方面，截至7月25日，全國經(jīng)營性土地招拍掛成交4194萬平方米，同比下降15%，降幅較上月增加了11個百分點。2025年以來，各月土地市場供求規(guī)模均呈同比回落態(tài)勢。本月成交金額1320億元，同比持平，土地市場延續(xù)控量提質(zhì)。本月上海成交金額達(dá)到290億元，其余城市均在100億元以下，所有城市成交土地建面均小于70萬平方米。因熱點地塊成交占比上升，尤其是上海、深圳、蘇州均在月內(nèi)刷新了各自的樓板價紀(jì)錄，本月平均樓板價3147元/平方米，同比上升17%。

??02 熱度

??多地優(yōu)質(zhì)宅地集中入市

??溢價率升至近4個月新高

??市場熱度方面，至截稿時7月平均溢價率為9.9%，為二季度以來新高。一線城市溢價率大幅攀升，上升至25.7%，創(chuàng)下2025年以來月度新高，三線城市溢價率也小幅上升至4.6%，較上月增加了1.2個百分點，二線城市溢價率小幅下降1.1個百分點至6.2%。具體來看，本月上海、深圳多宗優(yōu)質(zhì)宅地拍出了20%以上的高溢價率，上海徐匯衡復(fù)地塊、深圳南山前海地塊更是刷新了兩座城市各自的樓板價新高。對于這些一線城市斷供已久的核心區(qū)域而言，2025年以來高溢價、高單價的宅地成交已是屢見不鮮，北京、上海、深圳、杭州、成都、蘇州等均已在年內(nèi)刷新了各自的樓板價紀(jì)錄。

??聯(lián)系近期中央加力推進(jìn)城市工作的指示、以及中央部委和地方政府積極響應(yīng)的情況來看，隨著各地城市化高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)一步推進(jìn)，得益于城市更新、土地收儲等工作對存量建筑、土地使用效率的進(jìn)一步挖潛，預(yù)計各地將迎來更多優(yōu)質(zhì)宅地入市。隨著各地核心板塊持續(xù)帶來高品質(zhì)住宅用地的新增供給，下半年地市有望維持適當(dāng)?shù)母偱臒岫龋诤侠淼慕灰滓?guī)模下為穩(wěn)市場提供更多動力。

??7月土地流拍率9%，仍在近年低位。具體來看，本月武漢、濟南、西安均有宅地流標(biāo)或撤牌，因未來銷售前景確定性不足或未達(dá)出讓預(yù)期，未能成功如期出讓。

??03 重點地塊

??兩榜八成席位來自滬深

??多宗地塊刷新城市單價紀(jì)錄

??因上海迎來第六輪土拍、再加之深圳、蘇州稀缺優(yōu)質(zhì)宅地入市，7月份高單價宅地數(shù)量有所增加，本月共有8宗宅地成交單價超過5萬元/平方米。7月兩榜八成席位來自上海和深圳。首先來看總價榜單，本月成交總價超過50億元的3宗地塊均來自上海，其中熱度最高的虹口區(qū)北外灘地塊，該地塊吸引了7家房企參與，經(jīng)過143輪競價后，由綠城以64.7億元競得，成交樓板價為12.66萬元/平方米，而46.33%的溢價率，也是近年來上海溢價率最高的一宗宅地。該地塊處于虹口北外灘核心區(qū)域，南面中央綠軸和黃浦江景，相鄰的碧云北外灘尊邸售價在13萬元/平方米左右。此外普陀真如、靜安東斯文里地塊成交總價分別為65億元和54億元，均由中海競得，其中普陀真如是中海的深耕布局板塊，已經(jīng)形成商辦、綜合體、長租、住宅項目的全覆蓋，且該地塊是真如副中心最后兩塊高品質(zhì)住宅的拼圖之一，規(guī)劃打造真如翠谷一期項目，通過“住宅+商業(yè)”組合推動區(qū)域功能升級，標(biāo)志著真如城市副中心進(jìn)入了完全建成的加速沖刺階段；靜安東斯文里則是上海首批試點更新單元之一，擁有現(xiàn)存規(guī)模最完整、且成片開發(fā)的石庫門建筑群，片區(qū)將聚焦資管金融產(chǎn)業(yè)，肩負(fù)城市更新重任，未來積極引入金融類、總部類企業(yè)。

??正如我們所預(yù)計，隨著城市更新行動的加速推進(jìn)，本月上海迎來了大量優(yōu)質(zhì)宅地入市，其中三幅肩負(fù)城市更新任務(wù)的優(yōu)質(zhì)地塊（徐匯衡復(fù)、靜安東斯文里、普陀真如）均得到市場認(rèn)可，并溢價成交。在合適的開發(fā)指標(biāo)之下，這些城更宅地在助力城市煥新發(fā)展的同時，也為房地產(chǎn)市場帶來了更多強確定性的投資標(biāo)的，并持續(xù)提振從業(yè)者和需求側(cè)信心。

??單價榜方面，徐匯衡復(fù)地塊排在首位，該地塊以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀(jì)錄。徐匯衡復(fù)地塊位于衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)與大徐家匯商圈交匯處，毗鄰上海交通大學(xué)，是衡復(fù)區(qū)域十年來首宗新增住宅用地，兼具歷史人文與繁華商業(yè)資源。地塊容積率僅為1.3，起拍底價10.01億元，由浙江民企祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。