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北京鏈家研究院院長(zhǎng) 高原

??7月26日，北京市掛牌出讓北京市門(mén)頭溝區(qū)新城0604街區(qū)MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地塊R2二類居住用地、F3其他類多功能用地土地。該土地出讓屬年度土地出讓計(jì)劃內(nèi)地塊，屬常規(guī)土地出讓。值得關(guān)注的是，本次土地出讓過(guò)程中，規(guī)則發(fā)生兩點(diǎn)主要變化。在競(jìng)買(mǎi)規(guī)則方面，對(duì)于集團(tuán)企業(yè)參拍要求有微調(diào)；同時(shí)在超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)方面也有所調(diào)整。土地出讓規(guī)則的修改使得競(jìng)拍活動(dòng)更為開(kāi)放公平，利好政策也更易于向更多項(xiàng)目普及。

??集團(tuán)公司可報(bào)不可搖，兼顧開(kāi)放與公平

??本次土地出讓公告中，對(duì)集團(tuán)公司參與土地出讓活動(dòng)規(guī)則發(fā)生變化，針對(duì)同一集團(tuán)內(nèi)的多家企業(yè)參與同一宗地競(jìng)買(mǎi)情況。規(guī)則規(guī)定“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競(jìng)買(mǎi)。”，同時(shí)“宗地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)后，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可有一家參與該宗地的搖號(hào)”。相較既往規(guī)則，主要變化為允許同一集團(tuán)下不同企業(yè)同時(shí)參與地塊競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)，在搖號(hào)環(huán)節(jié)，同一集團(tuán)企業(yè)僅有一家企業(yè)可參與搖號(hào)。

??近年來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深化發(fā)展，企業(yè)的集中度逐步提高，同一集團(tuán)內(nèi)多個(gè)不同企業(yè)事實(shí)上經(jīng)營(yíng)較為獨(dú)立，相較既往，較易出現(xiàn)同集團(tuán)內(nèi)不同公司對(duì)同一地塊具有開(kāi)發(fā)意愿的情況。在既往規(guī)則下，此種情況發(fā)生時(shí)，通常開(kāi)發(fā)集團(tuán)需進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，其中多數(shù)企業(yè)不得不“忍痛割愛(ài)”。從市場(chǎng)整體角度來(lái)看，報(bào)名及競(jìng)價(jià)階段引入更多企業(yè)，能夠較好的保持市場(chǎng)活力，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

??此次規(guī)則改變正是應(yīng)對(duì)行業(yè)形勢(shì)變化所做出的及時(shí)調(diào)整，而規(guī)則也針對(duì)熱點(diǎn)地塊進(jìn)行了前瞻性的安排。一線城市部分土地關(guān)注程度較高，為合理控制房?jī)r(jià)，北京市采取地價(jià)達(dá)到上限后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的拿地規(guī)則。而同一集團(tuán)內(nèi)多家企業(yè)如同時(shí)參加搖號(hào)環(huán)節(jié)，必然會(huì)使得該集團(tuán)“中獎(jiǎng)概率”提升，對(duì)其他企業(yè)存在有失公平支出。因此此次新競(jìng)拍規(guī)則同樣約束，如同一集團(tuán)多家企業(yè)均進(jìn)入搖號(hào)階段，則以保證金繳納時(shí)限為依據(jù)僅保留第一家企業(yè)進(jìn)入搖號(hào)階段，避免單一集團(tuán)中簽概率過(guò)高，兼顧了土地出讓的公平性。

??競(jìng)價(jià)梯次劃分更細(xì)致，有效促進(jìn)充分競(jìng)爭(zhēng)

??同時(shí)，此次競(jìng)價(jià)細(xì)則方面也有一定變化。每次出價(jià)最低梯級(jí)由總價(jià)的千分之五改為千分之一。實(shí)際競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，以50億元典型地塊為例，意味著單次舉牌每手價(jià)格從2500萬(wàn)降低至500萬(wàn)元，變化非常顯著。競(jìng)價(jià)梯級(jí)的改變使得開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠在未來(lái)競(jìng)買(mǎi)出價(jià)過(guò)程中，更精細(xì)的依據(jù)成本收益測(cè)算結(jié)果進(jìn)行報(bào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)收益的最大化。此外，更細(xì)致的競(jìng)價(jià)階梯劃分，也有利于在競(jìng)買(mǎi)階段更為充分的競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)公共資源、商業(yè)利益、消費(fèi)者等各方的共贏。

??超低能耗普擴(kuò)面普及，利好政策更為普惠

??近年來(lái)，北京市在超低能耗建筑推廣方面做出了諸多努力。例如，今年北京市出臺(tái)的公積金新政中即明確，超低能耗建筑住房在交易過(guò)程中可享受公積金額度上浮40萬(wàn)政策，對(duì)于降低購(gòu)房者成本具有較大幫助。從既往情況來(lái)看，超低能耗建筑盡管更為環(huán)保，居住使用成本也更低，但較高的建筑成本使得超低能耗住宅僅在少量改善性項(xiàng)目及高端項(xiàng)目中有所應(yīng)用。本次土地出讓中，北京市對(duì)超低能耗建筑認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，納入國(guó)標(biāo)超低能耗建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)合項(xiàng)目定位因地制宜開(kāi)展超低能耗建筑建設(shè)提供了新的選擇，能夠增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)更多超低能耗項(xiàng)目的意愿，前期已推出的超低能耗利好政策惠及更多京城購(gòu)房者。

??總體來(lái)看，北京市此次土地招拍規(guī)則的調(diào)整，是適應(yīng)北京市房地產(chǎn)形勢(shì)與變化進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。此次調(diào)整，能夠引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，為首都購(gòu)房者貢獻(xiàn)更多好房子、好作品，改善首都居民的居住條件。