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??7月24日，政治局會(huì)議提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)，為后續(xù)房地產(chǎn)政策調(diào)整和優(yōu)化打開了空間。

??如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化？我們認(rèn)為至少包括三個(gè)層面：從市場(chǎng)交易層面，供求關(guān)系表現(xiàn)為價(jià)格，近10年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的走向如何；從市場(chǎng)預(yù)期層面，近10年是如何演變的；在中長(zhǎng)期宏觀層面，人口總量及出生率變化、人均居住面積（存量與人口關(guān)系）如何變化。無(wú)論哪個(gè)層面，通過對(duì)歷史數(shù)據(jù)的觀察，都可以找到對(duì)應(yīng)的上升及下調(diào)的過程，供求關(guān)系的拐點(diǎn)出現(xiàn)及確認(rèn)，從而更加直觀理解中央最新決策和定調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)從2020年起開始持續(xù)下行，在疫情持續(xù)沖擊和外部環(huán)境惡化等因素疊加下發(fā)生了深度調(diào)整。供求關(guān)系發(fā)生變化是具有持續(xù)性的。

??首先，近兩年行業(yè)投資、銷售、開發(fā)、企業(yè)到位資金長(zhǎng)期處于負(fù)增長(zhǎng)階段，市場(chǎng)活躍度明顯下滑，城市房?jī)r(jià)漲幅放緩或下降。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比指數(shù)（平均值）來(lái)看，在2014年底到2015年底期間房?jī)r(jià)有過一段時(shí)間的負(fù)增長(zhǎng)后開始回升，2016年到2019年持續(xù)保持較高增長(zhǎng)，2020年開始持續(xù)回落，2022年4月再次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，持續(xù)到2023年6月。房?jī)r(jià)增幅放緩或開始下降，商品房投資回報(bào)率降低，購(gòu)房者投資和消費(fèi)意愿低迷。

??其次，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生較大變化。從中國(guó)人民銀行調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，隨著房?jī)r(jià)的上漲居民對(duì)于投資房地產(chǎn)意愿逐步增強(qiáng)，在2016年到2019年期間占比最高，愿意增加購(gòu)房支出的居民占比在20.1%—23.2%之間，2020年開始持續(xù)下滑，2023年二季度為16.2%。收入和就業(yè)預(yù)期的下降也是影響居民購(gòu)房意愿降低主要因素。

??第三、人口總量、住房存量等中長(zhǎng)期因素的變化。隨著住房制度的完善、人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也隨之變化。從人均住房面積看，我國(guó)居民人均住房面積從2000年的22.77平方米到2020年41.76平方米，上漲83.4%；平均每戶住房建筑面積達(dá)到111.18平方米。居民住房條件有很大改善，住房存量迅速上升，過去住房短缺的問題得到明顯改變，行業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)也從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。當(dāng)然不同區(qū)域和城市之間仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾，一線城市人均住房面積相對(duì)較低。

??人口規(guī)模決定住房需求的空間，2022年我國(guó)人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，人口總量紅利開始減弱。生育率下降及老齡化加快，2022年人口出生率6.77‰，十年前（2012年）為14.57‰；2022年65歲以上老人占比為14.9%，十年前為9.4%。人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對(duì)于住房產(chǎn)品的需求也會(huì)更加多元化。

??行業(yè)特征發(fā)生了變化，市場(chǎng)政策也要隨之調(diào)整。會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,為下半年政策調(diào)整指明方向。此次會(huì)議雖然沒有提“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，但此定位仍是政策底線，當(dāng)前是要調(diào)整在市場(chǎng)長(zhǎng)期過熱階段出臺(tái)的限制性政策，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)出臺(tái)強(qiáng)刺激性政策。在市場(chǎng)持續(xù)變化過程中，中央和地方政府也在不斷豐富政策工具箱，也適時(shí)出臺(tái)了一些措施，未來(lái)將在以下幾方面做出優(yōu)化和調(diào)整：

??1、防風(fēng)險(xiǎn)仍是第一要?jiǎng)?wù)。切實(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供支持，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大或再次發(fā)生。如：提高風(fēng)險(xiǎn)偏好，加大對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)貸款支持力度；加快開發(fā)貸款審批發(fā)放；適度降低預(yù)售資金監(jiān)管比例等。

??落實(shí)現(xiàn)有“保交付”工作基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大紓困資金投入；優(yōu)化紓困資金申請(qǐng)、使用和監(jiān)管機(jī)制，解決紓困資金審批流程長(zhǎng)、覆蓋面有限等問題；防范項(xiàng)目違建、爛尾等風(fēng)險(xiǎn)，保障消費(fèi)合法權(quán)益，地方政府可全面推進(jìn) “交房即交證” 政策落地。

??2、一線城市及核心二線城市政策有較大調(diào)整空間。如：適當(dāng)調(diào)整限購(gòu)區(qū)域，如城市郊區(qū)或外圍區(qū)域取消限購(gòu)，或“一區(qū)一策”優(yōu)化限購(gòu)政策；增加公積金貸款額度，滿足首次購(gòu)房者的貸款需求；調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低首付比例，北京、上海等一線城市房屋總價(jià)高，二套房普通住宅50%—70%的首付比例對(duì)改善需求形成較大壓力；引導(dǎo)商業(yè)銀行適度下調(diào)住房貸款利率；還可以從限售年限、新房限價(jià)、普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行調(diào)整。

??已經(jīng)放開限制性政策和出臺(tái)促進(jìn)住房消費(fèi)措施的城市要積極推進(jìn)，并落實(shí)到位。

??3、存量房市場(chǎng)方面，落實(shí)央行關(guān)于鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者重新發(fā)放貸款置換存量高息貸款，降低居民還款壓力。推出和落實(shí)商貸轉(zhuǎn)公積金貸款、轉(zhuǎn)組合貸款政策，也能達(dá)到降低存量貸款利率的目的。

??加快推進(jìn)落實(shí)“帶押過戶”模式，降低交易成本、簡(jiǎn)化交易流程等；降低或減免個(gè)人所得稅、契稅等稅費(fèi)；引導(dǎo)和穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期；合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等方面可以繼續(xù)加強(qiáng)。