分析師：朱一鳴 陳開(kāi)朝

  近日，《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》及《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》征求意見(jiàn)稿全文公布。根據(jù)文件精神，廣州擬全面提高住房公積金貸款門檻。

  對(duì)此我們認(rèn)為，廣州公積金新政既是為了紓解公積金缺口，也是為了加碼房市調(diào)控。

  首先，新政可以一定程度上紓解公積金短缺。無(wú)須諱言，目前全國(guó)各城市公積金存貸普遍進(jìn)入“入不敷出”且缺口逐漸加大的惡性循環(huán)中。主要原因是公 積金貸款的利率較銀行商貸優(yōu)惠很多，在當(dāng)前商業(yè)銀行資金趨緊、貸款利率持續(xù)上浮的背景下，越來(lái)越多的購(gòu)房者傾向于用足公積金貸款額度。可以想象，如果每人 都去貸，額度都是自己繳存公積金的幾十倍，公積金肯定要入不敷出。為紓解公積金缺口，全國(guó)已有多個(gè)城市抬高了公積金貸款門檻。如福建省，為控制公積金貸款 總量，多市推出公積金貸款“輪候制”，此外部分市還調(diào)高了條件，如將最低繳存期限從6個(gè)月上升至1年，夫妻雙方最高貸款80萬(wàn)元降至至60萬(wàn)元，部分沒(méi)有 限購(gòu)的城市，取消了第三套房公積金貸款。我們看到，廣州新政較福建各市更進(jìn)一步：戶籍人口最低繳存期限從6個(gè)月上升至2年，外來(lái)常住人口低繳存期限從1個(gè) 月上升至3年，并停止第二次公積金貸款。

  其次，新政表明廣州今年房市調(diào)控力度將繼續(xù)加強(qiáng)。在商貸利率持續(xù)上浮的背景下，提高公積金貸款門檻對(duì)購(gòu)房需求會(huì)有明顯的抑制作用。從政策動(dòng)向 看，廣州加強(qiáng)了對(duì)三類需求的抑制力度：一是抑制了新參加工作的戶籍人口和剛到本市外來(lái)常住人口的購(gòu)房需求，新政出臺(tái)后，前者2年內(nèi)不能公積金貸款，后者是 3年；二是抑制了二套改善購(gòu)房需求，新政后，二次公積金貸款將不予辦理；三是抑制了二手房的購(gòu)房需求，新政后，二手房貸款期限不得超過(guò)20年，貸款年限加 上樓齡不得超過(guò)35年。二手房的貸款期限大幅縮短，其每月按揭壓力將大幅上升。這將導(dǎo)致：二手房成交急劇下滑，更多需求擠向一手房。