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??2025年首月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，供求季節(jié)性回落，環(huán)比下跌，不過(guò)得益于去年基數(shù)較低，1月前22日成交同比仍正增26%，因供應(yīng)跌幅大于成交，庫(kù)存持續(xù)走低。二手房成交延續(xù)高位震蕩行情，環(huán)比下降19%，同比增長(zhǎng)19%，漲跌幅均小于一線。土地成交規(guī)模迎周期性低位，成交建面4157萬(wàn)平方米，較上月同期下降83%，同比上升3%；成交金額同比增長(zhǎng)26%。平均溢價(jià)率達(dá)到了7.4%的新高。

??01新增供應(yīng)

??同環(huán)比跌47%和12%

??京深杭廬昆同比倍增加速放量

??1月新房供應(yīng)季節(jié)性回落。30個(gè)重點(diǎn)城市1月前22日新增供應(yīng)461萬(wàn)平方米，因上月基數(shù)較高，環(huán)比下降47%，同比下降12%，不過(guò)從絕對(duì)量來(lái)看，仍高于去年2月春節(jié)月全月供應(yīng)量383萬(wàn)平方米。

??一線供應(yīng)環(huán)比回落，但同比持增，北京同環(huán)比齊增。4個(gè)一線城市1月前22日整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積為77萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41%，同比正增27%，房企推盤(pán)積極性依舊較高。其中北京表現(xiàn)亮眼，同環(huán)比增108%和17%，海淀區(qū)保利建工·嘉華天珺推盤(pán)量居前，單月供應(yīng)量超10萬(wàn)方，共計(jì)852套房源入市，占據(jù)北京供應(yīng)半壁江山。其次深圳雖然環(huán)比持降，但同比倍增124%，顯著好于去年同期。上海、廣州則同環(huán)比齊降，房企推盤(pán)積極性一般。

??二三線城市供應(yīng)穩(wěn)中有降，跌幅超30城平均。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市1月前22日合計(jì)供應(yīng)384萬(wàn)平方米，環(huán)比下降48%，同比下降17%。其中杭州、成都月供應(yīng)規(guī)模延續(xù)50萬(wàn)平以上高位持穩(wěn)。從變化情況來(lái)看，二三線漲跌分化持續(xù)加?。杭闻d迎來(lái)階段性放量，環(huán)比倍增340%，杭州、合肥、昆明、長(zhǎng)春、福州等因去年1月前22日基數(shù)較低，同比也都翻番。跌幅較為顯著的主要集中在三類(lèi)城市：除了南京、廈門(mén)等市場(chǎng)尚處于深度調(diào)整期的二線城市外，還有青島、濟(jì)南、南寧等弱二線城市；此外惠州、珠海、常州、徐州等東南沿海三四線城市同樣迎來(lái)供應(yīng)低迷期，同環(huán)比腰斬。

??02新房成交

??同比正增26%超去年2月全月

??一線增幅56%韌性強(qiáng)

??1月恰逢開(kāi)年初，房企推盤(pán)淡季，因而成交較12月穩(wěn)中有降，不過(guò)市場(chǎng)已有筑底企穩(wěn)征兆，同比上漲約3成。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月前22日30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交745萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比增長(zhǎng)26%，絕對(duì)量水平顯著超去年2月春節(jié)月全月520萬(wàn)平方米。

??一線城市市場(chǎng)熱度延續(xù)，同比正增，深圳倍增170%。4個(gè)一線城市環(huán)比下降33%，同比上升56%。其中深圳因去年基數(shù)較低，同比倍增170%，短期內(nèi)成交熱度延續(xù)。廣州次之，同比漲幅也在6成左右。北京、上海成交增長(zhǎng)動(dòng)能略有放緩，單月成交規(guī)模均不超40萬(wàn)平方米，二手房持續(xù)分流新房市場(chǎng)熱度。

??二三線城市成交環(huán)比回落約4成，同比正增20%，漲幅不及一線。可以將各城市劃分為以下幾類(lèi)：（1）西安、合肥等前期熱點(diǎn)城市本月同環(huán)比齊增，迎來(lái)了階段性放量。（2）寧波、南京、南寧雖環(huán)比持降，但同比漲幅均超5成，市場(chǎng)也止跌企穩(wěn)征兆。（3）天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、蘇州、福州、長(zhǎng)春、無(wú)錫、惠州等同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，主要源于前期集中放量后階段性疲軟，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。

??03項(xiàng)目去化

??開(kāi)盤(pán)“提質(zhì)縮量”拉動(dòng)平均去化率環(huán)增6pcts至44%

??1月房企推盤(pán)積極性回落，21個(gè)重點(diǎn)城市1月前22日首開(kāi)和加推共計(jì)97次，不及2024年12月全月推盤(pán)量的1/3；市場(chǎng)熱度高位持穩(wěn)，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市1月前22日平均開(kāi)盤(pán)去化率為44%，環(huán)比增長(zhǎng)6pcts，同比上升17pcts，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??分城市來(lái)看，上海、杭州短期內(nèi)熱度較高，1月前22日推盤(pán)量分別為11次和26次，平均去化率同環(huán)比齊增，均持穩(wěn)5成以上，蘇州、長(zhǎng)沙、徐州、武漢等房企推盤(pán)更傾向于“以銷(xiāo)定產(chǎn)”，僅素質(zhì)較好的盤(pán)傾向于加快推盤(pán)節(jié)奏，因而去化率也均在7成以上。

??而從變化趨勢(shì)來(lái)看，環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，同環(huán)比齊增類(lèi)城市除了短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的上海、杭州之外，更多是蘇州、長(zhǎng)沙、武漢、珠海、青島等二三線城市，一方面開(kāi)盤(pán)“提質(zhì)縮量”，單城市推盤(pán)次數(shù)均不超過(guò)3次，適銷(xiāo)對(duì)路樓盤(pán)加速入市；另一方面經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場(chǎng)有弱復(fù)蘇趨勢(shì)；還有部分城市諸如廣州、佛山等受1月供給結(jié)構(gòu)影響，去化率不升反降，市場(chǎng)延續(xù)低迷。值得關(guān)注的是，當(dāng)前整體市場(chǎng)止跌企穩(wěn)征兆顯著，20城中僅有3城1月前22日去化率不及去年同期，多數(shù)城市市場(chǎng)熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

??04庫(kù)存

??供求比0.62致庫(kù)存繼續(xù)下降

??深廈昆佛等去化周期改善

??1月因供應(yīng)制約，縮量幅度顯著大于成交，30城整體供求比由上月的0.73降至0.62，僅無(wú)錫、長(zhǎng)春、杭州、鄭州4城供過(guò)于求，嘉興、天津供求持穩(wěn)，其余23城供求比均在1以下。30城庫(kù)存面積為22342萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比下降7%。

??14城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，杭州因供應(yīng)激增，去化周期環(huán)增10%漲幅居首。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳、廈門(mén)、昆明、佛山等去化周期同環(huán)比齊跌；從絕對(duì)量來(lái)看，目前消化周期超過(guò)18個(gè)月的城市持穩(wěn)18個(gè)，隨著成交復(fù)蘇，庫(kù)存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。

??05二手住房

??成交同比增19%

??京滬蓉破百萬(wàn)方，甬佛等同環(huán)比齊增

??1月前22日，33個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為1346萬(wàn)平方米，環(huán)比下降19%，同比增長(zhǎng)19%，漲跌幅均小于一線，延續(xù)高位震蕩行情。

??分能級(jí)來(lái)看，一線高熱不退，同比正增40%，京滬深新政效應(yīng)延續(xù)，業(yè)主降低預(yù)期以價(jià)換量刺激剛需客群入市，整體成交量延續(xù)高位，其中京滬1月前22日成交量均突破100萬(wàn)平方米。二三線城市分化持續(xù)加劇，成都、寧波、佛山等迎來(lái)階段性放量，二手房成交量同環(huán)比齊增，武漢、青島、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、常州、清遠(yuǎn)等本月成交略顯疲軟，長(zhǎng)沙、清遠(yuǎn)等同環(huán)比跌幅均在5成以上?？傮w來(lái)看，二手房成交延續(xù)高位震蕩行情，客群主要集中在價(jià)格敏感度較高的剛需剛改客群。

??06土地市場(chǎng)

??成交規(guī)模進(jìn)入周期性低位

??溢價(jià)率創(chuàng)近三年新高

??2025年1月，隨著農(nóng)歷春節(jié)的到來(lái)，土地市場(chǎng)交易規(guī)模迎來(lái)了季節(jié)性下降，但在年初京杭深等地高溢價(jià)地塊的助推下，平均溢價(jià)率創(chuàng)下近三年新高。截止1月22日，本月土地供應(yīng)2758萬(wàn)平方米，僅為上月同期的三分之一，成交建面4157萬(wàn)平方米，較上月同期下降83%，同比上升3%；成交金額同比增長(zhǎng)26%。平均溢價(jià)率達(dá)到了7.4%的新高，主要是由于年初京深杭出讓了大量高總價(jià)高單價(jià)地塊。成交建面同比持平而成交金額、溢價(jià)率大幅上升，也體現(xiàn)了地方政府正在持續(xù)落實(shí)優(yōu)化增量，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)回穩(wěn)向好。

??具體來(lái)看各能級(jí)城市表現(xiàn)，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止1月22日，一線城市本月共成交土地建面48萬(wàn)平方米，環(huán)比下降80%，同比下降44%。至截稿時(shí)，僅深圳、北京有土地成交，北京成交38萬(wàn)平方米，成交總價(jià)287億元。深圳成交1宗龍崗區(qū)地塊，由中海以30.65億元斬獲，溢價(jià)率70.37%，平均成交樓板價(jià)3萬(wàn)元/平方米。就深圳市場(chǎng)而言，該地塊總價(jià)、單價(jià)并不高，與該地塊同處大運(yùn)片區(qū)的深鐵閱云境，均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，于2024年11月實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄。

??二線城市方面，至22日成交建面511萬(wàn)平方米，環(huán)比下降88%，同比減少25%。具體來(lái)看，杭州成交總價(jià)最高，達(dá)到75億元，平均溢價(jià)率也達(dá)到了31.6%，其余二線城市成交金額均未超過(guò)20億元。1月14日，杭州蕭山兩宗優(yōu)質(zhì)地塊迎來(lái)出讓?zhuān)渲斜蔽鞲傻貕K經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)后，由杭州濱江以總價(jià)28億元競(jìng)得，溢價(jià)率61.91%，平均樓板價(jià)約3.9萬(wàn)元/平方米。世紀(jì)城南地塊經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，最終由浙江中冠以11.9億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)3.4萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率45.91%。

??三四線城市方面，截止22日成交總建面3597萬(wàn)平方米，環(huán)比下降82%，同比上升10%。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的領(lǐng)跌之后，三四線城市土地成交規(guī)模率先接近底部，也是1月份唯一成交建面同比上升的城市能級(jí)。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，常州、揚(yáng)州、徐州成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，榜首常州成交建面208萬(wàn)平方米，平均溢價(jià)率1%。不過(guò)大多數(shù)城市土拍仍是以底價(jià)或低溢價(jià)成交為主。

??07綜觀

??1月新房成交同比正增

??料2月將延續(xù)止跌回穩(wěn)行情

??1月整體樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)：供給同環(huán)比齊跌，成交因去年基數(shù)原因，同比正增26%，一線因新政利好效應(yīng)增幅居前。

??預(yù)判后市，2月初因恰逢春節(jié)假期，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將延續(xù)供需兩淡，往年三四線城市的“返鄉(xiāng)置業(yè)”也或?qū)⒊缮蛔?。不過(guò)考量到去年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低，同比仍將延續(xù)正增態(tài)勢(shì)。二手房成交或?qū)⒀永m(xù)震蕩行情，短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定。