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??導語

??12月供應或將小幅放量，或將帶動成交“翹尾”，但漲幅有限。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??12月供應小幅放量，環(huán)比上升5%，與上月基本持平。不同能級城市均保持環(huán)比持增，同比回落態(tài)勢；三四線環(huán)比增幅顯著高于一二線。從供給結構來看，剛需、改善各占4成以上，主城區(qū)為主、近郊為輔。預判12月，我們認為，供應小幅放量+年末房企加大營銷力度或將帶動12月成交“翹尾”，但是基于政策邊際效應遞減+多數微觀項目來訪、認購已有逐步走低態(tài)勢，我們認為，成交環(huán)比增幅相對有限，全年成交規(guī)模較2022年或將穩(wěn)中有跌，跌幅預期5%-10%。

??01

??規(guī)模：12月28城供應預期環(huán)增3%
滬鎬蓉漢單月破百萬方

??據CRIC調研，12月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1366萬平方米，環(huán)比增長5%，同比下降17%，2023年全年累計供應面積將達到14497萬平方米，累計同比跌幅為9%。隨著年末沖刺季來臨，疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。

??分能級來看，一線穩(wěn)中微增，環(huán)比上漲3%，同比下降18%。北京年末“翹尾”，本月環(huán)比增長36%，同比增幅也達64%，絕對量為年內次高，迎來了穩(wěn)步放量。上海單月供應延續(xù)100萬平方米以上高位，年內預期有13個批次供應。廣州延續(xù)同環(huán)比齊增態(tài)勢，單月供應量顯著超過2023年月均，深圳則是同環(huán)比齊跌，12月僅有10個樓盤約3118套房源入市。

??二線城市延續(xù)增勢，12月供應環(huán)比預期增長4%，同比仍跌17%，累計同比微降6%。從絕對量來看，西安、成都、武漢單月供應均超100萬平方米，位列二線城市TOP3。各城市環(huán)比漲多跌少，漲幅顯著的集中在西安、武漢、長沙、重慶等中西部內陸區(qū)域中心，值得關注的是，寧波經歷了數月的供應低迷期，本月供應量達55萬平方米，創(chuàng)2023年單月新高。成都、南京等則屬于穩(wěn)步放量，整體供應與上月基本持平，環(huán)比漲幅在5%以內。而下跌城市則多為濟南、昆明、長春等行情相對低迷的內陸城市，“以銷定產”模式之下房企都在積極努力去庫存，推盤積極性并不高漲。

??三四線整體供應放量顯著，環(huán)比增長29%，同比下降5%。我們調研了長、珠三角部分重點城市，無錫、徐州單月供應規(guī)模均超過20萬平方米，漳州環(huán)比倍增主要源于基數較低，實則房企推盤近乎停滯，單月供應量僅6萬平方米。不過值得關注的是，三四線累計同比降幅仍高達39%，在不同能級中居首。

??02

??結構：12月供應剛需、改善不分伯仲
6成以上城市以主城為供應主力

??而從供應結構各產品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為45%、46%和9%，呈現出以剛需、改善二分天下的供應結構。

??分城市來看，內陸弱二線城市剛需產品供應占比基本都在60%以上，以濟南、昆明、南寧、鄭州、長沙、武漢、重慶等為典型代表，剛需客群仍是成交主力；值得關注的是，上海、深圳等改善盤熱銷城市本月也加強了剛需產品供應，占比分別為66%、64%。長春、無錫、南京剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在4-5成。而廈門、杭州、泉州、常州等“以銷定產”，依舊以改善作為供應主力，占比均在6成以上。而少數城市諸如蘇州本月則加強了改善和高端的供應占比，各占一半。

??從供應結構各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為49%、36%和15%，與上月的供應結構基本驅動，整體供應重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之。

??分城市來看，昆明、泉州、重慶、西安、廈門、徐州、鄭州、合肥、成都等主城占比均在7成以上，漳州、北京、上海、濟南、無錫、蘇州、天津、青島則以近郊項目為主，占比均在5成以上，南京、廣州可謂“兩頭翹”，主城區(qū)和近郊供應各占4成。少數城市諸如長沙、長春等近遠郊還將持續(xù)加大供貨量，預期也將造成庫存積壓。

??03

??預判：供應放量疊加增強營銷力度
將帶動12月成交“翹尾”但幅度有限

??盤點了12月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：12月供應環(huán)比穩(wěn)中有增，略高于2023年月均水平，加之12月房企為沖刺年末業(yè)績，預期會加強營銷力度，以價換量策略之下預期會帶動成交迎來一波放量，環(huán)比或將穩(wěn)中有降，同比增幅也將持續(xù)收窄，全年成交規(guī)模較2022年或將穩(wěn)中有降5%-10%左右。

??不同城市分化行情預期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：第一類為北京、上海、西安、成都等熱點恒熱的核心一二線城市，成交預期高位平穩(wěn)，環(huán)比保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。目前來看，除了西安之外，北京、上海、成都市場熱度均有小幅回落態(tài)勢，利好政策對成交的提振作用呈現遞減態(tài)勢。不過毋庸置疑的是，這些城市的市場熱度仍顯著好于其他一二線城市，購買力尚有支撐，12月京滬鎬蓉均有不同程度的供應放量，成都、西安主要集中在主城區(qū)改善盤，北京、上海則集中于近郊剛需剛改項目，伴隨著適銷對路產品入市，整體成交有望高位持穩(wěn)。

??第二類為深圳、杭州、合肥、蘇州、天津等市場熱度轉淡，供給約束更為顯著。這些城市12月供應不增反降，房企推盤積極性不高，杭州、合肥等前期熱度較高城市或多或少面臨一些需求透支，杭州整體開盤冷熱不均，限購放松后，一圈層持續(xù)分流二三圈層客戶，形成此消彼長之勢；合肥市場熱度則呈現穩(wěn)中有降，改善盤去化亦承壓。蘇州、天津除了供給縮量之外，12月則主要加強了近郊區(qū)域供應，與需求存在一定錯配，對其成交增長也將有一定的負面影響。

??第三類為廣州、武漢等人口、購買力尚有支撐，整體成交或將穩(wěn)步修復，但是漲幅相對有限。主要是基于一方面供應放量且結構尚佳，廣州加強了主城區(qū)和近郊改善產品的結構占比，武漢則主要以主城剛需為供應主力，適銷對路樓盤入市會帶動居民購房熱情；另一方面，年末將至，房企也會加強營銷力度，對于武漢而言，目前只要有次核心區(qū)低于市場價的高性價比樓盤入市，還是可以撬動剛需購房需求的，因而12月成交大概率穩(wěn)中微增。

??第四類為鄭州、重慶、南寧、福州、昆明等短期內購買力仍需修復，預期延續(xù)探底行情。對于這類城市而言，雖然整體購房基數較大，但是剛需客群購買力降級嚴重，加之新政后已然釋放了部分前期積壓需求，疊加二手房掛牌量增價跌分流客戶，12月成交難有亮眼表現。

??總體來看，12月供應或將小幅放量，或將帶動成交“翹尾”，但漲幅有限。一方面各地新政利好即將出盡，對成交的提振效果邊際遞減，即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項目去化亦承壓；另一方面，11月整體成交已顯疲態(tài)，前期復蘇苗頭良好的武漢、天津、長沙等核心二線成交也出現由升轉降，價格內卷持續(xù)加劇；此外，二手房掛牌量增價跌，持續(xù)分流新房剛需客群，也使得新房年末放量的幅度受限。