??案例看點

??青島華能郡府主打剛需、改善類產品，目標定位老四方片區地緣性購房客群，但首開定價較高，未匹配客戶購買力，開盤去化不足20套，后期調整營銷策略，成交有所改善。

??區位分析：項目位于主城市北區老四方板塊，片區曾為老工業基地，生活配套較為醇熟，但因舊廠房改造難度大，城區界面較為老舊，近期雖有產業規劃利好，但發展空間有限。

??項目競爭環境：項目前期推盤節奏及營銷策略不佳，導致后期陷入激烈的競爭環境中，且戶型及社區配套方面的硬傷與其他競品相比劣勢較為明顯。

??來訪客戶購房偏好：改善居住為來訪客戶購房的主要目的，來訪客戶的關注因素主要集中于價格、軌道交通和學區三個方面。

??? 典型案例后評估小結

??來訪客戶對價格的關注度最高，項目首開定價過高，沒有匹配地緣性客群的購買力，市場遇冷，后期通過降價及高傭金促進成交回暖。

??產品有效覆蓋客群對產品類型及面積的需求。

??精準定位老四方板塊內地緣性剛需及改善客群，購房需求有支撐。