人口流入帶動樓市發展，特大城市房地產潛力最大

??上海易居房地產研究院9月29日發布《百城人口與房地產市場發展研究報告》。報告顯示，人口流入帶動樓市發展，特大城市房地產潛力最大。

??報告核心觀點如下，城鎮化不斷推進，城區人口規模顯著上升。2019年我國有93座城市的城區常住人口規模突破百萬大關，相比2010年增加16個。城區人口突破千萬的城市有6個，分別是上海、北京、重慶、廣州、深圳和天津，東莞和武漢離人口破千萬僅一步之遙。2010年至2019年，成渝地區和南方強三線的城區人口年均增速較高。在西部大開發和促進中部地區發展戰略的背景下，多產業從沿海地區向西部轉移，東部打工人口逐漸回流，城區人口年均增速排名前10的有4個是來自成渝地區；南方強三線城市，如惠州、珠海、東莞等，這些城市因長三角、珠三角、海西的經濟與城市群的快速發展，作為該地區的第二梯隊城市，人口吸附力逐步增強。“大城市化”效應不斷加強，城鎮化向大都市化邁進。2010-2019年，百城城區人口增量過百萬的城市總共有20個，包括東莞、廣州、天津、深圳、武漢、重慶等，多是城市人口基數大，能級高的城市，“大城市化”效應不斷加強。Ⅱ型大城市新房市場處于快速成長階段。Ⅱ型大城市，商品住宅成交面積年均增速最高，達8.9%，說明新房市場處于快速成長階段。但受限于城市能級，人口吸附力弱于其他三類城市，城區人口增速為2.6%。在樓市繁榮周期中，這類城市住宅市場容易出現需求透支。部分城市房價或已被透支，而部分城市房價長線看存在低估可能性。觀察40城房價年均漲幅與城區人口年均增速的差值，差值較大的城市，長線看可能房價存在透支，尤其是城市能級相對低的，比如洛陽、哈爾濱、石家莊等；差值較小的城市，長線看房價可能存在低估，尤其是城市能級相對高的，比如杭州、天津、青島等。

??報告正文如下：

??一、研究背景和意義

??在經濟持續發展，以及政府推進戶籍制度改革、支持農民工進城等的背景下，我國城鎮化水平不斷提高，城市常住人口持續增長。2020年全國城鎮化率達63.9%，比2010年提升14個百分點。

??近幾年國家發改委印發的《新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中要求，各類城市根據資源環境承載能力和經濟社會發展實際需求，可以合理放寬落戶條件，從城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮取消落戶限制，到要求城區常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，再到規定城市落戶政策對租房者、購房者同等對待，允許租房常住人口在公共戶口落戶。戶籍改革步伐不斷加快，國家正在有序放開放寬城市落戶限制。國家發改委也將“農業轉移人口有序有效融入城市”設為推進新型城鎮化和城鄉融合發展的首要任務，未來幾年城市常住人口將會繼續增加，將會有更多的城市實現城市人口規模層級的跨越。

??對于房地產市場來說，“長期看人口”是一致的共識，人口的流入流出是影響一個城市房地產市場的基本因素。本報告梳理了 2010 年以來城區人口排名前100的城市的城區人口變化，并選取了40個重點城市，研究其人口流動與房地產市場之間的關系。

??點擊查看完整版報告：[易居研究院]百城人口與房地產市場發展研究報告