5月房價上漲動力減弱，房價預(yù)期短期維持在“合理區(qū)”

??上海易居房地產(chǎn)研究院2021年06月17日發(fā)布《2021年5月份70城房價指數(shù)報告》。該報告顯示：

??70城5月新建商品住宅價格漲幅穩(wěn)定，二手住宅價格漲幅略收窄。5月，新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲4.5%；二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲3.5%。新建商品住宅價格上漲城市數(shù)量不變，二手住宅上漲城市數(shù)量減少4個。

??重慶、廣州、揚州三城繼續(xù)領(lǐng)漲，一線城市排名穩(wěn)定。重慶5月環(huán)比上漲幅度為1.9%，相比4月擴(kuò)大0.5個百分點，可能是受到了4月28日和29日集中供地土拍火爆的影響。二手住宅方面，揚州漲幅為1.1%，和北京并列第一。

??一線城市房價漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市漲幅較小。北京的二手住宅價格漲幅從4月的1.2%下降到5月的1.1%，上海從4月的0.9%下降到5月的0.7%，廣州從1.2%下降到0.9%，深圳從4月的0.0%下降到5月的-0.1%。二、三線城市漲幅較小，收窄約0.1個百分點。

??調(diào)控政策和信貸控制下，房價預(yù)期短期內(nèi)維持在“合理區(qū)”。《土地供應(yīng)雙集中政策》、《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》政策雙管齊下，使得短期市場熱度并不足以支撐房價持續(xù)上漲，房價短期上漲脫離合理區(qū)間的可能性不大。

??易居研究院研究員潘竑羽表示，5月新建商品住宅價格漲幅穩(wěn)定，二手住宅價格漲幅略收窄；重慶、廣州、揚州三城繼續(xù)領(lǐng)漲；一線城市房價漲幅收窄，二三線城市漲幅較小，預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價格同比漲幅將進(jìn)一步收窄。同時，在調(diào)控政策和信貸控制下，房價預(yù)期短期內(nèi)維持在“合理區(qū)”。

??報告正文如下：

??一、 70城5月新建商品住宅價格漲幅穩(wěn)定，二手住宅價格漲幅略收窄

??1、新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅價格環(huán)比上漲0.3%

??易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年6月17日公布的《2021年5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況》,對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計算得知，2021年5月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為0.52%，相比4月擴(kuò)大0.04個百分點；二手住宅價格環(huán)比漲幅為0.30%，相比4月減小0.1個百分點。目前70城新房價格已經(jīng)連續(xù)73個月上漲。

??2、新建商品住宅價格同比上漲4.5%，二手住宅價格同比上漲3.5%

??對70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計算得知，2021年5月，70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為4.47%和3.47%，相比2021年3月分別擴(kuò)大0.02個百分點、0.05個百分點,可見5月70城新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅穩(wěn)定。

??3、新建商品住宅價格上漲城市數(shù)量不變，二手住宅減少4個

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，5月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有62個，持平的城市有3個，下跌的城市有5個。相比4月無任何變化，房價總體較為穩(wěn)定。

??與此同時，二手住宅價格上漲的城市有50個，持平的城市有3個，下跌的城市有17個。相比4月，5月房價上漲的城市數(shù)量減少4個，房價持平的城市數(shù)量增加1個，房價下跌的城市數(shù)量增加3個。與新建商品住宅價格相比，二手住宅價格下跌的城市數(shù)量稍有增多。

??二、重慶、廣州、揚州三城繼續(xù)領(lǐng)漲，一線城市排名穩(wěn)定

??新建商品住宅價格5月環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是重慶、廣州、大連、濟(jì)南、銀川、徐州、濟(jì)寧、沈陽、廈門、武漢。其中，重慶4月和5月份均為全國新房價格環(huán)比上漲最快的城市，其5月環(huán)比上漲幅度為1.9%，相比4月擴(kuò)大0.5個百分點，可能是受到了4月28日和29日集中供地土拍火爆的影響；廣州5月新房價格環(huán)比上漲1.5%，相比4月擴(kuò)大0.4個百分點；大連5月環(huán)比漲幅為1.2%，位居第三。另外，濟(jì)南、銀川、徐州、濟(jì)寧四城新房價格均環(huán)比上漲1%，并列排名全國第四；沈陽、廈門、武漢的環(huán)比漲幅均為0.9%。排名后五位的城市分別是安慶、南充、蚌埠、常德和大理，其漲幅均為負(fù)數(shù)。

??二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為北京、揚州、重慶、西安、杭州、廣州、銀川、上海、成都、徐州。北京和揚州二手住宅價格均環(huán)比上漲1.1%，并列第一；重慶和西安均上漲1.0%，杭州和廣州則均上漲0.9%。其中，5月?lián)P州和重慶繼續(xù)領(lǐng)漲。一線城市中除深圳二手住宅價格環(huán)比下跌-0.1%外，其他三城均上漲。

??三、一線城市房價漲幅繼續(xù)收窄，二三線城市漲幅較小

??本報告對一二三線70個大中城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計算得知：5月份一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.7%、0.6%、0.4%；二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.7%、0.4%、0.2%。此前一線城市調(diào)控政策頻出，5月一線城市二手住宅價格漲幅繼續(xù)收窄，相比4月減小0.18個百分點：一線城市中，北京的二手住宅價格漲幅從4月的1.2%下降到5月的1.1%，上海從4月的0.9%下降到5月的0.7%，廣州從1.2%下降到0.9%，深圳甚至環(huán)比收窄至負(fù)數(shù)，從4月的0.0%下降到5月的-0.1%。而二、三線城市房價漲幅較小，漲幅收窄約0.1個百分點。

??同比來看，一二三線城市新建商品住宅價格分別上漲5.9%、5.0%、3.8%；二手住宅價格分別上漲10.8%、3.3%、2.8%。主要受去年同期低基數(shù)影響，5月二三線城市房價漲幅明顯擴(kuò)大。

??房價的同比增幅走勢在很大程度上能夠模擬和指代樓市的周期波動規(guī)律。觀察2015年1月至2021年5月一二三線城市二手住宅價格的周期波動，可以明顯看出，一線城市的價格波動一般領(lǐng)先于二、三線城市。同時，可以根據(jù)走勢大致劃分為三個階段：

??第一階段：2015年1月至2017年8月。2015年初，全國各地庫存嚴(yán)重，于是中央出臺了“330新政”，鼓勵大家購房“去庫存”。在巨大的購房需求和政策導(dǎo)向下，一線城市二手住宅價格同比漲幅大幅領(lǐng)先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領(lǐng)先三線城市。

??第二階段：2017年9月至2020年2月。隨著“因城制策”房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，房價漲幅進(jìn)入下行周期，二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合并高于一線城市，一線城市漲幅趨零。

??第三階段：2020年3月至2021年5月。一線城市同比漲幅再次領(lǐng)先二、三線城市，二、三線城市同比漲幅維持在0%-0.5%區(qū)間。我們認(rèn)為，2021年3月一線城市二手住宅價格同比漲幅在本輪周期中見頂，并于5月呈收窄趨勢，預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價格同比漲幅將進(jìn)一步收窄。

??四、調(diào)控政策和信貸控制下，房價上漲動力減弱，預(yù)期短期內(nèi)維持在“合理區(qū)”

??70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。隨著疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從2021年1月開始，二手住宅價格平均每月保持0.4%的環(huán)比漲幅，二手住宅價格指數(shù)進(jìn)入“合理區(qū)”。

??但進(jìn)入2021年以來，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，調(diào)控政策紛紛出臺。2月24日，自然資源部出臺《土地供應(yīng)雙集中政策》。雙集中供地政策下，各地供地更為集中，減少了搶地的行為，防范了高地價的現(xiàn)象和風(fēng)險。此外，各城市紛紛因地制宜，出臺調(diào)控政策。部分熱點城市如杭州、上海、深圳紛紛出臺房地產(chǎn)市場規(guī)范政策，嚴(yán)格限購限貸，打擊炒房現(xiàn)象。在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，短期市場熱度并不足以支撐房價持續(xù)上漲。

??同時，相比2020年，今年財政政策基調(diào)強(qiáng)調(diào)回歸常態(tài)，貨幣政策也比去年更加謹(jǐn)慎：3月央行舉行座談會，明確信貸政策和房住不炒政策掛鉤。3月26日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對經(jīng)營貸的管控。從貨幣政策的調(diào)控數(shù)據(jù)上看，2021年第一季度中國的回購利率（如DR007）傾向于收緊，盡管收緊的幅度不是很明顯。在調(diào)控政策和信貸政策仍然嚴(yán)格的情況下，房價短期上漲脫離合理區(qū)間的可能性不大。

??5月，70城新建商品住房價格環(huán)比上漲0.5%，二手住房價格環(huán)比上漲0.3%，相比4月變化較小，同時各等級城市房價依然堅挺。預(yù)計下月房價漲幅仍與本月相比變化不大，總體保持穩(wěn)定。

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