??新年伊始，不少熱點(diǎn)城市開始新一輪政策加碼，強(qiáng)化產(chǎn)品力建設(shè)成為更多房企適應(yīng)市場、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要著力點(diǎn)。在深度分析了2020年在售的2000多個(gè)住宅項(xiàng)目基本信息、戶型、室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)、社區(qū)空間和社區(qū)景觀五大方面30多個(gè)指標(biāo)后，克而瑞研究中心產(chǎn)品力研究小組推出了住宅產(chǎn)品指標(biāo)系列解讀。

??◎  作者 / 產(chǎn)品力研究小組

??得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比。通俗來講，得房率越高的房屋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（公攤面積）越小，即實(shí)現(xiàn)了“把錢用在刀刃上”，更具性價(jià)比。

??影響得房率的因素有哪些？最具影響的是戶型結(jié)構(gòu)和物業(yè)類型。總的來說，方正戶型產(chǎn)品得房率高；洋房、別墅等物業(yè)類型由于公攤面積少，得房率高。

??與得房率直接相關(guān)的是公攤面積，公攤面積的來源主要包括電梯井、管道井以及分隔墻體等。一般的，就住宅而言高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。

??此外，越方正的戶型得房率往往越高。房屋戶型結(jié)構(gòu)的規(guī)劃對得房率也有較大影響。戶型方正的房屋對空間的利用效率更高，且室內(nèi)房間的規(guī)整也避免了墻體對套內(nèi)建筑面積的浪費(fèi)。而不規(guī)則戶型如“手槍戶”、“飛碟戶”、“扇形戶”等則存在較大的空間浪費(fèi)，得房率普遍較低。

??那么，當(dāng)下住宅項(xiàng)目得房率大多是多少?不同檔次、不同城市的得房率差異在哪里？“小城市得房率高”、“大面積得房率高”、“越高檔住宅得房率越高”這些說法對不對？

??01

??九成項(xiàng)目得房率70%-90%
??中位數(shù)在80.1%

??在2020年在售的2000多個(gè)項(xiàng)目得房率中位數(shù)為80.1%。其中，超過九成項(xiàng)目得房率位于70%-90%區(qū)間內(nèi)，其中得房率在70%-80%間項(xiàng)目占48%。

??02

??一線城市得房率
??超90%項(xiàng)目占比26%

??不同能級(jí)在售項(xiàng)目得房率情況與總體基本一致，二線和三四線城市得房率70%-80%、80%-90%占比分別為48%、40%。值得注意的是，一線城市得房率超過90%項(xiàng)目也有相對高的比例。得房率90%-100%項(xiàng)目占比達(dá)23%，遠(yuǎn)高于二三線城市。可見，“小城市得房率高”的說法并不正確，核心城市能夠消化更多的別墅產(chǎn)品，高端項(xiàng)目得房率往往高于二三線城市。

??03

??越高端項(xiàng)目得房率越高
??近七成得房率80%以上

??檔次越高項(xiàng)目得房率越高。以項(xiàng)目銷售均價(jià)/城市成交均價(jià)作為衡量項(xiàng)目檔次的標(biāo)準(zhǔn)，可以看到低于城市均價(jià)的項(xiàng)目得房率超過80%的比例均低于其他檔次項(xiàng)目。最直觀的是得房率80%-90%區(qū)間，隨著項(xiàng)目檔次的提高占比也相應(yīng)提高。因此，“越高檔住宅得房率越高”是有依據(jù)的。

??04

??大面積產(chǎn)品得房率高
??150㎡以上超半數(shù)得房率高于80%

??房屋面積越大，往往得房率越高。從在售項(xiàng)目不同面積段房來看，面積段越大產(chǎn)品得房率普遍大于小面積戶型，超過150㎡戶型得房率80%-90%占比已過半數(shù)，200㎡以上戶型中近四成得房率超過90%。這主要由于大面積段戶型往往以別墅、洋房為主，且檔次已脫離剛需，舒適性為主下得房率自然較高。

??120-150㎡面積段最實(shí)惠,剛需買房面積稍大一點(diǎn)性價(jià)比更高。聚焦作為市場成交主力的剛需產(chǎn)品，根據(jù)各個(gè)面積段產(chǎn)品在得房率75%-85%區(qū)間內(nèi)的占比來看，120-150平方米占比最高，達(dá)35%。因此在購買力充裕前提下，剛需購房者買房突破主流100-120㎡面積段可獲得更高的得房率，更具性價(jià)比。