??隨著3月全國陸續(xù)開始推進(jìn)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各城市房地產(chǎn)市場也進(jìn)入恢復(fù)階段。近日，貝殼研究院發(fā)布《房地產(chǎn)市場復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》，綜合各城市基本供需情況、年末市場狀況和復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏等維度，用復(fù)蘇力指數(shù)衡量各城市房產(chǎn)市場的恢復(fù)潛力與速度。榜單顯示，從地域看，復(fù)蘇路徑呈現(xiàn)從南到北趨勢，市場復(fù)蘇力top15城中70%為南方城市。主要城市圈中，長三角恢復(fù)潛力更大，蘇州、南京、杭州三城復(fù)蘇力指數(shù)位居前三。

??復(fù)蘇路徑從南到北，南方城市恢復(fù)迅速

??《房地產(chǎn)市場復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》顯示，市場復(fù)蘇力top15城中70%為南方城市，top5全為南方城市。從春節(jié)前來看，南方城市的政策邊際放松頻率更高，如南京、佛山、中山、成都等城市都對調(diào)控政策進(jìn)行了小幅的放松調(diào)整，南方城市整體疫情前的市場預(yù)期更好。以調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比為例，這一指標(biāo)越高則代表需求越強(qiáng)、業(yè)主越強(qiáng)勢，反映了市場供需博弈的程度。2019年12月惠州、無錫、東莞等城市業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比指標(biāo)在30%左右，較全國20%的平均水平高出了10個(gè)百分點(diǎn)。另一方面南方城市的經(jīng)濟(jì)活力和城市基本面總體大于北方，長期動(dòng)力也相對強(qiáng)勁。

??從城市圈來看，北方城市圈恢復(fù)潛力和速度也慢于南方，基本呈現(xiàn)長三角>珠三角>二線城市>環(huán)北京態(tài)勢。截至3月17日，北京的累計(jì)確診人數(shù)和目前確診人數(shù)分別為455人和79人，考慮到北京城市地位的特殊性和近期防控境外輸入的壓力，北京房地產(chǎn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)放開的節(jié)奏將會(huì)更緩，相應(yīng)地短期市場短期復(fù)蘇的力度更弱，復(fù)蘇指數(shù)僅為0.44，排名靠后。環(huán)京周邊則更是長期處在“冰封”狀態(tài)，以燕郊為例目前交易量僅為春節(jié)前的10%左右，市場依舊低迷、向上動(dòng)力弱。目前上海、深圳成交量恢復(fù)至春節(jié)前水平的143%和66%，而重點(diǎn)二線城市的廈門、大連等市場恢復(fù)指數(shù)均在0.65以上，力度也不低，大連目前的鏈家成交量已經(jīng)超過了春節(jié)前水平。

??長三角回暖態(tài)勢亮眼，城市圈“全流通”正循環(huán)加速

??榜單前三均屬于長三角城市圈，蘇州、南京、杭州三地市場復(fù)蘇力指數(shù)超過0.7。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，目前蘇州鏈家二手房帶看量連續(xù)三周增長100%以上，目前調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比為35%左右，較年前提升了10個(gè)百分點(diǎn)，蘇州整體經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng)，市場預(yù)期較高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力較強(qiáng)，防疫難度低于上海等一線城市，預(yù)計(jì)短期市場成交將出現(xiàn)快速反彈。南京、杭州城市的鏈家成交量已經(jīng)恢復(fù)至2019年12月周均水平的119%和97%，高于重點(diǎn)18城市87%的平均水平，市場需求在較快釋放。醫(yī)療水平和防疫水平較高、復(fù)工復(fù)產(chǎn)程度高，城市基本面較強(qiáng)等因素成為長三角地區(qū)疫后回暖的重要推動(dòng)因素。

??從恢復(fù)節(jié)奏可以發(fā)現(xiàn)，2020年長三角市場正循環(huán)將進(jìn)一步持續(xù)，城市圈“全流通”的正循環(huán)加速。長三角市場在規(guī)劃和市場本身層面的一體化程度較高，以2019年為例，上海市場出現(xiàn)明顯回暖，其中新房市場主要以改善大戶型為主、二手房市場中低總價(jià)剛需房源交易熱度高，且周邊昆山、太倉、無錫、蘇州等二手房市場均有所回暖，結(jié)合2017年前周邊市場購房客戶中上海群體占比高這幾個(gè)事實(shí)，基本可以還原出“上海客戶買不起/沒資格 — 2017年之前買環(huán)滬蘇州無錫等 — 2019年賣掉環(huán)滬，買上海二手小戶型 — 二手小戶型業(yè)主賣房后換新房改善”的“曲線上車”市場邏輯，某種程度看長三角市場已經(jīng)進(jìn)入了真正意義上的“全流通正循環(huán)”。

??政策角度而言，2020年上海“二改五”限購滿四年，獲得購房資格的客戶將會(huì)增加，加上前期價(jià)格的回撤，將會(huì)有一波有資質(zhì)和購買力的需求釋放，其上海置業(yè)也會(huì)帶動(dòng)環(huán)滬的二手房市場。從最新一周數(shù)據(jù)來看，上海鏈家二手房成交量已經(jīng)恢復(fù)到去年3月高位水平的60%左右，為重點(diǎn)城市恢復(fù)力度最大的城市，但是目前上海防疫壓力較大，短期整體市場繼續(xù)復(fù)蘇的節(jié)奏可能會(huì)受影響，但是2020年長三角市場繁榮的邏輯依然存在，全年來看，上海依舊是龍頭。

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