全國(guó)商品房庫(kù)存拐點(diǎn)大概率已經(jīng)到來(lái)

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月16日發(fā)布了《2020年2月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，1-2月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅最小，中部地區(qū)同比降幅最大。受疫情影響，1-2月全國(guó)各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比均大幅下降，中部地區(qū)受湖北省影響同比降幅最大。東部地區(qū)是本輪調(diào)整時(shí)間最長(zhǎng)的地區(qū)，若沒(méi)有疫情，即將進(jìn)入探底復(fù)蘇階段，其他三類(lèi)地區(qū)目前來(lái)看還處于震蕩下行過(guò)程中。全國(guó)商品房庫(kù)存拐點(diǎn)大概率已經(jīng)到來(lái)。2020年2月末，商品房待售面積2016年11月以來(lái)首次出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中住宅待售面積2016年8月以來(lái)首次同比轉(zhuǎn)正，辦公樓待售面積創(chuàng)歷史新高。整體來(lái)看，三類(lèi)物業(yè)存銷(xiāo)比均已進(jìn)入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??易居研究院研究員沈昕表示，3月份后，隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度的加快，土地成交面積、房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積等指標(biāo)降幅將會(huì)逐步收窄。二季度后隨著前期購(gòu)房需求的釋放，商品房銷(xiāo)售面積同比降幅也將逐漸收窄，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)降幅將逐漸收窄。

??報(bào)告顯示：

??2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降29.3%。2020年1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積1092萬(wàn)平方米，同比下降29.3%，降幅比2019年1-12月份擴(kuò)大17.9個(gè)百分點(diǎn)。

??從土地購(gòu)置面積增速走勢(shì)看，2016年9月份降幅開(kāi)始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長(zhǎng)；此后年初累計(jì)增速在5-13%內(nèi)震蕩上行，11月同比增速升至16.3%，為2012年3月以來(lái)的近五年來(lái)最高位；12月有所回調(diào)。2018年初，土地購(gòu)置面積同比微降，此后兩個(gè)月小幅震蕩，5月份開(kāi)始連續(xù)回升，9-12月份增速高位盤(pán)整。2019年1-2月，土地購(gòu)置面積同比大幅下降，降幅創(chuàng)2012年以來(lái)新高,3-5月份低位盤(pán)整，6月份至年底降幅逐漸收窄。受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置面積同比大幅下降。預(yù)計(jì)隨著疫情影響的逐漸消除，二季度后土地購(gòu)置面積同比降幅將收窄。

??2020年1-2月全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比下跌9.8%。2020年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)4029元/平方米，同比下跌9.8%，去年1-12月為同比上漲3.2%，去年同期為同比上漲31.9%。2020年1-2月土地購(gòu)置均價(jià)下跌，與去年同期年初異動(dòng)大幅上漲導(dǎo)致的基數(shù)較高有關(guān)，去年3月后同比漲幅恢復(fù)正常，預(yù)計(jì)3月份后土地購(gòu)置均價(jià)跌幅將收窄，直至轉(zhuǎn)正。

??2020年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.3%。2020年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。1-2月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅小于固定資產(chǎn)投資同比降幅。

??從結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅投資同比下降16%，辦公投資同比下降17.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比下降25.6%，住宅投資同比降幅是三類(lèi)物業(yè)中最小的。

??2020年1-2月房屋新開(kāi)工面積同比下降44.9%。2020年1-2月，房屋新開(kāi)工面積10370萬(wàn)平方米，下降44.9%。其中，住宅新開(kāi)工面積7559萬(wàn)平方米，下降44.4%。進(jìn)入3月以來(lái)，企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)速度明顯加快，預(yù)計(jì)二季度后房屋新開(kāi)工面積同比降幅將逐漸收窄。

??2020年1-2月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降39.9%。2020年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降39.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降48.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降46.0%。

??2020年1-2月，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積3537萬(wàn)平方米，同比下降34.9%；中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2139萬(wàn)平方米，下降45.2%；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積2565萬(wàn)平方米，下降41.3%；東北地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積234萬(wàn)平方米，下降41%。受湖北影響，1-2月中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅最大。

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