??本次疫情對房地產市場有明顯沖擊。疫情爆發初期，售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚，市場銷售量大幅下行，市場調整壓力大。根據克而瑞數據，2020年2月1日至15日，40城新房銷售面積44.3萬平，同比下降86.6%。其中，一線4城銷售面積8.8萬平，同比下降74.6%；二線16城25.2萬平，同比下降86.2%；三四線20城10.4萬平，同比下降90.9%。

??隨著疫情逐漸得到控制，土地和房地產市場逐漸復蘇，但各地表現差異很大。

??1.一線城市土地市場火熱，銷售回暖

??土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據，2020年春節后四周，一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平，較2019年春節后四周同比增加20.6%；四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例，僅2020年2月11日至25日，北京市累計出讓10宗住宅類地塊，出讓金額達440億元，平均溢價率26.6%。

??房地產銷售較快恢復。根據中指院數據，2020年2月17日至23日（北京上海春節假期復工后第二周），北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套，較上一周的413、595套明顯回溫。復工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房銷售套數為1792套，甚至高于去年同期（春節假期后第三周）的808套。

??2.二線城市多數土地市場尚未重啟，銷售先抑后揚

??多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中于中東部地區爆發，2月初，遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣布暫停土地出讓。根據Wind數據，2020年春節后四周，二線城市成交土地占地面積為624.5萬平，較2019年春節后四周同比減少67.2%；四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，處于2019年以來的較低水平。

??房地產銷售遇冷。根據中指院數據顯示，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，二線代表城市成交面積環比增加49.7%，但同比減少58.6%。

??受益于戶籍制度改革和人才新政，以及區域中心城市的吸引力，隨著疫情好轉，二線城市房地產市場在逐漸恢復。

??典型如南京市，新增確診數自2月11日開始顯著下降，疫情影響不斷減弱，房地產市場迅速反彈。根據中指院數據，復工后（2月10日）的14天時間，南京市商品住宅成交1968套，相較于去年開工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

??3.三四線城市土地市場冷清，銷售分化

??土地市場明顯降溫。根據Wind數據，2020年春節假期后四周，三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米，較去年春節后四周減少52.0%；四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%，處于歷史較低位水平。

??房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據顯示，重點監測的21個樣本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

??具體看，房地產市場分化，都市圈內三四線城市銷售表現優于非都市圈內三四線城市。根據房管局數據，來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合計成交6269套，同減46.9%、環增166.4%。同期，另外14個非都市圈樣本城市，商品房合計成交3279套，同減49.2%、環增155.8%。

??在中心城市輻射帶動下，都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強，交通基礎條件更優，人口集聚潛力更大，疫情消退之后，房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山，2020年2月24日至3月1日合計成交2332套，環比大增251.7%，市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內，但不在都市圈內的江門，2020年2月24日至3月1日合計成交107套，環比增幅僅為27.4%，市場恢復較緩慢。

??但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線，短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感，雖然根據《武漢市城市總體規劃（2017-2035）》，位列武漢都市圈，但受疫情影響，企業至今未復工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅成交套數分別僅為0、1、14。

??二、穩地產、穩預期，還需合適的政策進行逆周期調節。

??維持土地市場平穩，應加大優質土地供應，適度放寬出讓土地條件；降低土地競買保證金比例；調整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付。

??適當調整房地產調控措施，應支持合理的購房需求。具體舉措包括：首套房認定以購房時有無未結清貸款為準；提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發放，并在利率方面給予一定優惠；精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準；縮短限售時限直至逐步取消。

??（作者為恒大研究院首席房地產研究員）