??2020年1月8日，北京–世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2019年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2020年市場(chǎng)展望》。報(bào)告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)、商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)及投資市場(chǎng)，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

??優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：

??2019年全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平；

??從行業(yè)類型來(lái)看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場(chǎng)去化的主要?jiǎng)恿Γ?020年，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實(shí)施較積極的房地產(chǎn)策略；

??全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑；但高租金性價(jià)比及市場(chǎng)對(duì)新興商務(wù)區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的信心將推動(dòng)其項(xiàng)目招商和入駐逐漸步入正軌；

??面對(duì)2020年供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

??優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：

??2019年，僅國(guó)貿(mào)東樓、北京SKP南館兩個(gè)代表性新項(xiàng)目入市，總體量8.5萬(wàn)平方米，顯著提升核心商圈的集聚性和覆蓋力；百貨業(yè)態(tài)持續(xù)停業(yè)改造，代表性項(xiàng)目合計(jì)四個(gè)總體量達(dá)7.6萬(wàn)平方米；

??年末空置率有所上升，達(dá)到6.5%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。全年購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級(jí)和非集中商圈均有一定幅度的增長(zhǎng)。

??2020年，消費(fèi)市場(chǎng)的細(xì)分化對(duì)行業(yè)提出了更高的要求，將推動(dòng)業(yè)主和零售商進(jìn)行進(jìn)一步精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的變革。

??倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：

??2019年全年新交付項(xiàng)目四個(gè)，新增倉(cāng)儲(chǔ)面積18.2萬(wàn)平方米，分布于馬駒橋、通州、亦莊以及房山等四個(gè)子市場(chǎng)；全年凈吸納量錄得9.0萬(wàn)平方米，同比下降58%；

??雖然整體市場(chǎng)有退租情況出現(xiàn)，但核心區(qū)位的高標(biāo)倉(cāng)仍然緊缺，業(yè)主仍有信心調(diào)高租金，全年平均租金同樣本比上漲3.7%；

??2020年，全年僅有一個(gè)6.6萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目交付，可租面積緊缺，預(yù)計(jì)空置率下降，租金有望上漲但漲幅有所放緩。

??商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)：

??2019年新交付商務(wù)園區(qū)面積57.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)近六年新高，僅次于2013年的歷史高峰；全年凈吸納量為25.7萬(wàn)平方米，較2018年縮減25%；

??TMT行業(yè)仍然是需求主力，占全市新增需求的44%；2019年金融類企業(yè)在商務(wù)園區(qū)異軍突起，新租貢獻(xiàn)達(dá)到18%；生物醫(yī)藥企業(yè)占比12%。由于整體新租需求承租能力偏低，加上經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、金融環(huán)境不穩(wěn)定導(dǎo)致散租租戶減退面積，部分業(yè)主傾向通過(guò)降低租金報(bào)價(jià)或提供特價(jià)房源的方式吸引租戶，平均租金全年同樣本比下降1.6%；

??2020年，新增供應(yīng)將進(jìn)一步加大至歷史最高位超過(guò)90萬(wàn)平米，供應(yīng)壓力加之需求并未見強(qiáng)勢(shì)跡象，空置率將大幅提升，租金仍有下行風(fēng)險(xiǎn)。

??投資市場(chǎng)：

??2019年，北京投資市場(chǎng)大宗交易總額達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的866億元。境外投資者是北京市場(chǎng)最為活躍的買家類型，投資額占比達(dá)到31%，并在近兩年保持上升勢(shì)頭；

??寫字樓始終是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，且在零售物業(yè)和酒店項(xiàng)目的交易中，商改辦、酒改辦項(xiàng)目的投資額占比近半，顯示投資者對(duì)于北京辦公市場(chǎng)基本面保持樂(lè)觀。

??一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

??——供應(yīng)端：供應(yīng)高峰壓力之下，高品質(zhì)項(xiàng)目更具韌性。

??2019年全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級(jí)供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平。

??另一方面，整體需求疲軟，全年凈吸納量?jī)H錄得12.1萬(wàn)平方米，為過(guò)去5年歷史最低。CBD核心區(qū)域和金融街高品質(zhì)新項(xiàng)目的陸續(xù)交付，吸引了眾多企業(yè)搬遷落戶。但2019年以前入市項(xiàng)目整體凈吸納量為負(fù)，這些項(xiàng)目的入駐表現(xiàn)出現(xiàn)分化：超甲級(jí)寫字樓最為穩(wěn)健；其他甲級(jí)寫字樓，隨著租金的調(diào)整和升級(jí)需求的釋放，下半年退租現(xiàn)象逐漸緩解；而乙級(jí)寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新低。供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來(lái)的最大跌幅，其中乙級(jí)市場(chǎng)為-2.1%。

??——需求端：升級(jí)需求成全年主線，行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)分化。

??高品質(zhì)供應(yīng)入市和甲級(jí)市場(chǎng)租金下行為租戶升級(jí)需求創(chuàng)造機(jī)會(huì)窗口。從行業(yè)類型來(lái)看，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)依然是市場(chǎng)去化的主要?jiǎng)恿Αｋm然在去杠桿的政策壓力下，非傳統(tǒng)金融行業(yè)和融資受阻的科技類企業(yè)頻頻出現(xiàn)縮面積、退租或整合。但另一方面，銀行、保險(xiǎn)、基金和證券等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)新租和擴(kuò)租需求仍較為活躍，并貢獻(xiàn)多宗大面積成交，成為全年市場(chǎng)尤其是核心區(qū)域的頭號(hào)新增需求來(lái)源；TMT雖然需求增速自下半年開始放緩，但其頭部企業(yè)依然是整體市場(chǎng)需求引擎之一；專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求主要體現(xiàn)在搬遷升級(jí)和擴(kuò)租等方面。

??2020年，國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的明朗有望提振企業(yè)信心并實(shí)施較積極的房地產(chǎn)策略。其中，中國(guó)金融行業(yè)對(duì)外開放力度的加大，以及北京各區(qū)政府對(duì)金融行業(yè)給予的鼓勵(lì)政策都將帶動(dòng)其租賃需求的提升；2019年下半年多家科技巨頭和獨(dú)角獸企業(yè)在北京的戰(zhàn)略布局落地，也預(yù)示著這些企業(yè)自身及其上下游將為寫字樓租賃市場(chǎng)注入新的活力。

??——新興區(qū)域需求有待培養(yǎng)，核心區(qū)域迎改造升級(jí)潮。

??核心商務(wù)區(qū)可租面積增加的外因和部分新興商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍和基礎(chǔ)設(shè)施欠缺的內(nèi)因作用下，全年非核心區(qū)域凈吸納量占全市比僅為34%，同比顯著下滑。2020年，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)入市的近百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)中，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去化壓力。但高租金性價(jià)比及市場(chǎng)對(duì)新興商務(wù)區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展的信心將推動(dòng)其項(xiàng)目招商和入駐逐漸步入正軌。核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)主要仍來(lái)自CBD，中服地塊的供應(yīng)量較2019年有所回落，但疊加現(xiàn)有可租面積，對(duì)整體核心區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)壓力將有增無(wú)減。為減緩新項(xiàng)目帶來(lái)的市場(chǎng)壓力，部分老舊樓宇已啟動(dòng)改造升級(jí)，預(yù)計(jì)2020年將有更多項(xiàng)目跟進(jìn)。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“2019年是近10年以來(lái)最具挑戰(zhàn)的一年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)放緩、需求放緩及市場(chǎng)供應(yīng)高峰的到來(lái)，大部分業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)；面對(duì)2020年另一輪供應(yīng)高峰的壓力，市場(chǎng)租金有望繼續(xù)下行，租賃成本的回落亦將推動(dòng)搬遷和升級(jí)需求的放量，此外，業(yè)主們也會(huì)積極投入資金對(duì)現(xiàn)有樓宇升級(jí)改造以應(yīng)對(duì)新項(xiàng)目帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。”

??二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

??——市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分化考驗(yàn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

??2019年，僅國(guó)貿(mào)東樓、北京SKP南館兩個(gè)代表性新項(xiàng)目入市，總體量8.5萬(wàn)平方米，均為CBD商圈地標(biāo)性項(xiàng)目的擴(kuò)建，開業(yè)后市場(chǎng)反響熱烈，為CBD供應(yīng)放量后即將入駐的大量辦公人口提供了更豐富的高端消費(fèi)場(chǎng)所和服務(wù)配套選擇，有助提升核心商圈的集聚性和覆蓋力。百貨業(yè)態(tài)持續(xù)停業(yè)改造，或轉(zhuǎn)型辦公用途、或轉(zhuǎn)型社區(qū)型購(gòu)物中心，代表性項(xiàng)目合計(jì)四個(gè)總體量達(dá)7.6萬(wàn)平方米。

??從需求業(yè)態(tài)看，餐飲類尤其是茶飲小吃，服務(wù)類別中的藝術(shù)類和兒童類教育培訓(xùn)、健身運(yùn)動(dòng)類、照相館較為活躍。零售類別中，美妝、運(yùn)動(dòng)戶外服飾、電子產(chǎn)品、新能源車相對(duì)活躍；潮牌、輕奢是成熟商圈購(gòu)物中心服飾類升級(jí)熱門方向；快時(shí)尚表現(xiàn)欠佳。受政府“首店經(jīng)濟(jì)”政策推動(dòng)，多家知名品牌開設(shè)旗艦店或品牌形象店，例如：華貿(mào)中心的鬼塚虎旗艦店、in88的樂(lè)高旗艦店等，而新增國(guó)際品牌集中在潮牌、戶外運(yùn)動(dòng)、飾品類。受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和業(yè)主方品牌調(diào)整計(jì)劃兩方面的影響，年末空置率有所上升，達(dá)到6.5%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)。全年購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比上漲1.5%，核心、次級(jí)和非集中商圈均有一定幅度的增長(zhǎng)。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“2019年在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，北京消費(fèi)市場(chǎng)仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。政府發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)、首店經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)傳統(tǒng)商圈升級(jí)改造，以及出臺(tái)多項(xiàng)促消費(fèi)政策，有效推動(dòng)零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。2020年，消費(fèi)市場(chǎng)的細(xì)分化對(duì)行業(yè)提出了更高的要求，將推動(dòng)業(yè)主和零售商進(jìn)行進(jìn)一步精細(xì)化經(jīng)營(yíng)的變革。新增供應(yīng)量將持續(xù)偏少且主要集中在非核心區(qū)域，其中麗澤、房山等區(qū)域新項(xiàng)目的開業(yè)，將填補(bǔ)這些區(qū)域商業(yè)設(shè)施的不足。核心圈的升級(jí)和傳統(tǒng)百貨的改造繼續(xù)同步推進(jìn)，將更好地適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)方式和結(jié)構(gòu)的變化。”

??三．倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

??——供求矛盾適度緩解，租戶外溢漸成常態(tài)。

??2019年全年新交付項(xiàng)目四個(gè)，新增倉(cāng)儲(chǔ)面積18.2萬(wàn)平方米，分布于馬駒橋、通州、亦莊以及房山等四個(gè)子市場(chǎng)。全年凈吸納量錄得9.0萬(wàn)平方米，同比下降58%。

??上下半年出現(xiàn)顯著反差，上半年受新項(xiàng)目入市帶動(dòng)，第三方物流租戶的擴(kuò)租、新租較為活躍，并且有來(lái)自企業(yè)端的細(xì)分領(lǐng)域需求出現(xiàn)；下半年，來(lái)自電商、第三方物流的租戶仍有新租、擴(kuò)租交易，但不足以填補(bǔ)因產(chǎn)業(yè)升級(jí)和租戶外遷帶來(lái)的退租面積。整體空置率年末錄得4.3%，較幾乎滿租的2018年有明顯上漲。雖然整體市場(chǎng)有退租情況出現(xiàn)，但核心區(qū)位的高標(biāo)倉(cāng)仍然緊缺，業(yè)主仍有信心調(diào)高租金，全年平均租金同樣本比上漲3.7%。2020年，計(jì)劃交付的項(xiàng)目仍處于延期狀態(tài)，全年僅有一個(gè)6.6萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目交付，可租面積緊缺，預(yù)計(jì)空置率下降，租金有望上漲但漲幅有所放緩。

??世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹指出：“2019年北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)高開低走，同時(shí)向河北、天津遷址的租戶逐漸增多，而北京項(xiàng)目也在此過(guò)程中逐漸推進(jìn)租戶調(diào)整和升級(jí)。京津冀物流市場(chǎng)已經(jīng)由原來(lái)的北京單極化，向天津、河北協(xié)同均衡發(fā)展的方向轉(zhuǎn)型。隨著河北自貿(mào)區(qū)的設(shè)立和天津新版物流空間規(guī)劃布局的頒布，京津冀大物流圈逐漸成型并將日趨成熟。我們建議，物流需求企業(yè)應(yīng)提早布局，在京津冀大物流圈的優(yōu)質(zhì)區(qū)位搶占市場(chǎng)先機(jī)。”

??四．商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)

??——新興商務(wù)園區(qū)活躍，未來(lái)整體供應(yīng)壓力加大。

??2019年新交付商務(wù)園區(qū)面積57.2萬(wàn)平方米，創(chuàng)近六年新高，僅次于2013年的歷史高峰。其中亦莊貢獻(xiàn)了70%，其次是豐臺(tái)科技園19%。全年凈吸納量為25.7萬(wàn)平方米，較2018年縮減25%。北清路、亦莊、豐臺(tái)科技園三個(gè)新興子市場(chǎng)需求表現(xiàn)突出，而中關(guān)村軟件園、上地、電子城三個(gè)傳統(tǒng)子市場(chǎng)全年均出現(xiàn)負(fù)吸納。

??TMT行業(yè)仍然是需求主力，占全市新增需求的44%，AI、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)教育等企業(yè)積極擴(kuò)張，北清路、亦莊的新交付項(xiàng)目為其提供了充足的搬遷升級(jí)、新租、擴(kuò)租空間；另外，2019年金融類企業(yè)在商務(wù)園區(qū)異軍突起，新租貢獻(xiàn)達(dá)到18%，來(lái)自銀行、保險(xiǎn)的傳統(tǒng)金融需求在商務(wù)園區(qū)貢獻(xiàn)多筆大面積成交。生物醫(yī)藥企業(yè)占比12%，為第三位需求。64%的交易量來(lái)自于1萬(wàn)平米以上的大面積成交，表現(xiàn)市場(chǎng)需求更集中化。由于整體新租需求承租能力偏低，加上經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、金融環(huán)境不穩(wěn)定導(dǎo)致散租租戶減退面積，部分業(yè)主傾向通過(guò)降低租金報(bào)價(jià)或提供特價(jià)房源的方式吸引租戶，平均租金全年同樣本比下降1.6%。2020年，新增供應(yīng)將進(jìn)一步加大至歷史最高位超過(guò)90萬(wàn)平米，供應(yīng)壓力加之需求并未見強(qiáng)勢(shì)跡象，空置率將大幅提升，租金仍有下行風(fēng)險(xiǎn)。

??世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出：“進(jìn)入2019年以來(lái)，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)吸納量主要以頭部TMT企業(yè)擴(kuò)租、升級(jí)或大宗交易為主，而此類交易更容易在基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善的北清路、亦莊這樣的新興子市場(chǎng)得以滿足，傳統(tǒng)核心商務(wù)園區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)的穩(wěn)定性受到?jīng)_擊。2020年，面臨商務(wù)園區(qū)自身和來(lái)自優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的雙重壓力，市場(chǎng)面臨更大挑戰(zhàn)，業(yè)主方應(yīng)盡快調(diào)整租賃策略，緊扣產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)和支持政策，提供更多附加值的服務(wù)以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不穩(wěn)定市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)壓力。”

??五．投資市場(chǎng)

??——大宗交易總額創(chuàng)歷史紀(jì)錄，門戶城市潛力釋放。

??2019年，北京投資市場(chǎng)大宗交易總額達(dá)到創(chuàng)歷史紀(jì)錄的866億元。境外投資者是北京市場(chǎng)最為活躍的買家類型，投資額占比達(dá)到31%，并在近兩年保持上升勢(shì)頭；此外自用型買家仍然是北京寫字樓資產(chǎn)的重要收購(gòu)方，其收購(gòu)寫字樓遍布朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、通州等區(qū)域。

??從物業(yè)類型看，寫字樓始終是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，且在零售物業(yè)和酒店項(xiàng)目的交易中，商改辦、酒改辦項(xiàng)目的投資額占比近半，顯示投資者對(duì)于北京辦公市場(chǎng)基本面保持樂(lè)觀。2019年也是另類投資正式入場(chǎng)元年，共完成兩個(gè)數(shù)據(jù)中心和一個(gè)停車場(chǎng)資產(chǎn)包的交易，使得北京的投資選擇更趨多元化。從區(qū)位看，非核心區(qū)域占到全年交易額比超六成，而核心區(qū)域多個(gè)稀缺資產(chǎn)入市，也充分調(diào)動(dòng)了投資者熱情。

??世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管紀(jì)剛指出：“今年創(chuàng)紀(jì)錄的大宗交易額是北京邁入全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)門戶城市的重要標(biāo)志，極具韌性的市場(chǎng)基本面和逐漸增多的可售資產(chǎn)是今年北京對(duì)投資者的吸引力所在。隨著金融領(lǐng)域的進(jìn)一步開放和大宗交易市場(chǎng)化程度的提升，我們預(yù)期境內(nèi)外投資者將繼續(xù)積極地在北京挖掘價(jià)值投資的機(jī)會(huì)，并為整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。”