??熱點聚焦

??在北京買房的選擇有很多，除了有新房和二手房，還有自住房和限競房。通過設(shè)置不同的準入門檻，人們有更多的選擇空間。2017-2018年北京市推出了“限競房”，基本上所有拍賣的住宅土地全部采用的是“限競房”的規(guī)則。通俗地來說就是開發(fā)商買地的時候限制了地價最高價，因此在賣房的時候，房屋每平米的最高價也受到了限制，而且90平米以下的戶型要占多數(shù)。

??截至目前，北京地區(qū)限競房簽約數(shù)量合計達到20589套，突破2萬套大關(guān)。從土地市場上看，北京已累計成交超過100宗限競房地塊。從限競房供應(yīng)看，供應(yīng)量已達到4.66萬套，庫存量達到歷史峰值。從單月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，限競房連續(xù)14個月出現(xiàn)供應(yīng)量大于簽約量的現(xiàn)象。

??當前限競房的大量入市，導(dǎo)致一些項目去化難度大，區(qū)域間分化嚴重等問題。本期熱點將對北京限競房發(fā)展情況做一些解讀。

??熱點評析

??當前北京限競房去化困難，區(qū)域間分化嚴重

??當前已經(jīng)入市的限競房項目銷售情況，分化嚴重，少數(shù)地理位置優(yōu)秀的項目簽約較活躍，但是大部分項目去化問題較嚴重。限競房之所以分化嚴重，主要與地理位置，交通有關(guān)。在市面上已成交的限競房中，80%的成交量集中在20%位置優(yōu)越的樓盤之中。所以說，位置、配套設(shè)施成為區(qū)分限競房項目優(yōu)劣的主要因素。

??從區(qū)域上看，限競房位置大多在5-6環(huán)，大興區(qū)是北京限競房的主戰(zhàn)場。截止目前，在北京土地市場已經(jīng)成交的103宗限競房地塊中，有26宗位于大興及亦莊區(qū)域。全北京合計限競房面積930萬平方米，大興亦莊占比22%。從該區(qū)域已入市的13個項目銷售情況看，簽約分化明顯，簽約金額最高的項目為54億元，最低的項目為6.2億元。

??北京限競房去化難的原因主要有：其一限競房項目以大戶型為主，不符合普通住宅標準，對購房者首付和貸款資質(zhì)的要求較高。其二是當前金融政策的不斷收緊，尤其是二套房首付比例高，購房者壓力較大。其三是與二手房選擇空間更大有關(guān)。二手房無論是在配套、價格還是位置上，有更大的選擇空間，尤其是二手房降價，對限競房的沖擊更大。

??限競房多為聯(lián)合體拿地

??在北京地區(qū)已入市的限競房項目中，民企參與拿地的數(shù)量較少。由于限競房限制了價格，一般房企都是通過聯(lián)合體拿地。一方面可以增加拿地的概率，另一方面后期運營銷售也有雙重優(yōu)勢。如果去化率不及預(yù)期，房企的資金壓力也會一起分攤。

??未來北京地區(qū)新房將以限競房供應(yīng)為主

??今年下半年開始，所有的住宅土地又進入了“限競房”的節(jié)奏。未來北京地區(qū)新房將以限競房供應(yīng)為主，預(yù)計項目去化率將持續(xù)分化。需要注意的是，當前限競房供過于求，且?guī)齑媪窟_到峰值，后續(xù)應(yīng)積極調(diào)整供地策略，調(diào)整供地節(jié)奏。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié) 測評研究中心）