??2018三線成交透支明顯，2019廈京滬有望企穩(wěn)反彈

??報(bào)告摘要：

??1、 2018年，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交量偏離度為19%，其中一線城市偏離度為 -30%，二線城市偏離度為 16%，三線城市偏離度為56%。

??2、 2018年，惠州、徐州、韶關(guān)、溫州和揚(yáng)州位居前五，偏離度分別為166%、137%、92%、89%和82%。此類(lèi)城市偏離度過(guò)高，成交量嚴(yán)重透支。排在末三位的是廈門(mén)、北京和上海，偏離度分別為-69%、-57%和-36%。此類(lèi)城市負(fù)偏離度過(guò)高，成交量低迷。

??3、 2017～2018年，汕頭、惠州、徐州、溫州和揚(yáng)州位居前五，分別為120%、90%、86%、81%和80%。此類(lèi)城市偏離度過(guò)高，近兩年成交量嚴(yán)重透支。排在末三位的是廈門(mén)、北京和上海，偏離度分別為-58%、-53%和-36%。此類(lèi)城市負(fù)偏離度過(guò)高，成交量連續(xù)兩年低迷。

??2015年下半年至2018年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪大行情，很多城市成交量大增，房?jī)r(jià)大漲。展望2019年市場(chǎng)走勢(shì)，我們認(rèn)為有必要研究一些市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo)，其中新建商品住宅成交量偏離度是其中一個(gè)重要指標(biāo)。如果樓市一段時(shí)間內(nèi)成交量暴增，大幅偏離往年均值，則說(shuō)明有部分自住提前入市或投資需求過(guò)旺，透支了未來(lái)的市場(chǎng)需求。本報(bào)告梳理了全國(guó)40城新建商品住宅成交量偏離度，以此來(lái)研究各類(lèi)城市近兩年來(lái)新房成交是否存在透支現(xiàn)象，以及未來(lái)一兩年各類(lèi)城市的市場(chǎng)需求。

??一、計(jì)算方法及衡量

??考慮到各城市土地供應(yīng)節(jié)奏和新房供應(yīng)節(jié)奏不同，新建商品住宅成交量絕對(duì)值不具備比較意義。報(bào)告將在新建商品住宅成交量的基礎(chǔ)上，計(jì)算出新建商品住宅成交量偏離度，以此作為合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

??具體公式為： 

??

??本文選取全國(guó)40個(gè)典型城市數(shù)據(jù)，包括4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門(mén)、蘭州、合肥、寧波；18個(gè)三線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、襄陽(yáng)、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

??二、40城新建商品住宅成交量偏離度

??1、40城：2018年新房成交量偏離度19%

　　2018年，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)9%，成交量?jī)H次于2016年，連續(xù)四年高于平均值，2018年偏離度為19%。從歷史走勢(shì)來(lái)看，2011年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，樓市降溫，市場(chǎng)陷入低谷。2012年樓市開(kāi)始回暖。2013年再度繁榮。2014年市場(chǎng)降溫，進(jìn)而出現(xiàn)了“限購(gòu)、限貸”政策的松綁。2015年市場(chǎng)復(fù)蘇。2016年市場(chǎng)火熱，40城成交量創(chuàng)2010年以來(lái)最高。2017年，隨著因城施策的調(diào)控政策持續(xù)作用，成交量明顯下降，一方面說(shuō)明樓市降溫明顯，另一方面也與部分城市限價(jià)限簽有關(guān)。2018年上半年，三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷(xiāo)售火熱，但是7.31會(huì)議以來(lái)，多數(shù)城市急速降溫，銷(xiāo)售量下降明顯。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

??2、一線城市：2018年新房成交量偏離度 -30%

??2018年，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%，成交量連續(xù)兩年下滑，大幅偏離2010年以來(lái)的平均值，2018年偏離度為 -30%。從歷史走勢(shì)來(lái)看，2011年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，一線城市樓市降溫。2012年樓市開(kāi)始回暖，成交量大幅上漲。2013年成交量繼續(xù)上漲，增速回落。2014年市場(chǎng)降溫，成交量大幅下降。2015年在330新政影響下，市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，成交面積大幅增長(zhǎng)。2016年市場(chǎng)繼續(xù)火熱，成交量創(chuàng)2010年以來(lái)新高，上海和深圳均出臺(tái)了史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策。2017年，北京一個(gè)城市就發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)30次，且一線城市均執(zhí)行了非常嚴(yán)格的限價(jià)與限簽政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫。2018年一線城市繼續(xù)降溫，成交量創(chuàng)2010年以來(lái)新低。2017年和2018年，一線城市新房成交量均大幅低于2010年以來(lái)平均值。

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