??導(dǎo) 讀 

??城市房?jī)r(jià)成本壓力呈三大梯隊(duì),低地價(jià)、低造價(jià)城市房?jī)r(jià)上沖動(dòng)力不足而向下有空間。

◎  研究員 / 楊科偉、邱娟、李思潼

??在多城“限價(jià)”背景下，70城房?jī)r(jià)連漲40多個(gè)月之后，個(gè)別城市房?jī)r(jià)開始小幅下跌，但與此同時(shí)，全國(guó)地價(jià)連續(xù)5年上漲，2017年平均地價(jià)較2015年地價(jià)漲幅達(dá)75%，各城市造價(jià)成本漲幅也不斷擴(kuò)大，兩方面因素疊加下，房?jī)r(jià)“硬性成本支撐力”越來越強(qiáng)，房企盈利空間大幅壓縮。房?jī)r(jià)向上的沖動(dòng)被限價(jià)壓制，同時(shí)下跌的空間也被成本制約，房?jī)r(jià)未來呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)也是各方關(guān)注焦點(diǎn)，尤其是在城市市場(chǎng)行情分化、走勢(shì)獨(dú)立的格局下，各城市又會(huì)有不一樣的走勢(shì)？ 

??01

??城市房?jī)r(jià)成本壓力呈顯著三大梯隊(duì)

??武漢、合肥等成本壓力最顯著

??通過對(duì)典型城市建筑成本價(jià)格（本文所有“成本價(jià)格”均指預(yù)估造價(jià)和測(cè)算平均地價(jià)之和，不包含其它如稅費(fèi)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷和管理費(fèi)用等成本。）與實(shí)際房?jī)r(jià)進(jìn)行比較，呈現(xiàn)明顯三梯隊(duì)格局：

??第一梯隊(duì)是明顯的成本推動(dòng)型：包括武漢、合肥、天津、沈陽(yáng)、南京、杭州等城市，成本占房?jī)r(jià)占比高達(dá)7成以上，再加上營(yíng)銷等費(fèi)用，房企盈利空間極少，尤其是武漢，其成本價(jià)與實(shí)際房?jī)r(jià)比為1.02，房企幾乎是揮淚大甩賣。究其原因，一方面由于當(dāng)前多個(gè)城市實(shí)施“限價(jià)”政策，另一方面，當(dāng)前入市的項(xiàng)目有相當(dāng)一部分是2016年的地王項(xiàng)目，地價(jià)處于歷史高位，兩方面因素疊加下造價(jià)占比躋于高位，盡管部分項(xiàng)目存在裝修雙合同的現(xiàn)象，能夠一定程度上緩解部分成本壓力，但總的來看成本壓力依然處于相對(duì)較高的水平。其次是合肥、沈陽(yáng)等城市，這兩個(gè)城市建筑成本價(jià)格與實(shí)際房?jī)r(jià)差異也十分之小。

??像武漢這類城市成本高昂，房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)十分強(qiáng)烈。另外，由于盈利空間較小，房企可能會(huì)選擇放棄或減少這部分城市的市場(chǎng)布局，導(dǎo)致供求關(guān)系緊張。

??第二梯隊(duì)是成本相對(duì)適中型：包括上海、長(zhǎng)沙、大連、太原、成都、南寧、烏魯木齊、寧波等城市，成本占房?jī)r(jià)占比約占四成-七成，總的來看房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)。這些城市的地價(jià)和造價(jià)大多均處于中低水平，均不十分“出挑”，或存一定的盈利空間。從區(qū)域上看，這些城市大多為相對(duì)較弱的二線城市。當(dāng)然也存在一個(gè)例外，上海盡管地價(jià)成本占比高達(dá)55%，但由于售價(jià)相對(duì)較高，造價(jià)成本占比被攤薄至12%，最終使得造價(jià)+地價(jià)成本之和僅占67%，總體來看成本來看也是相對(duì)適中的，但由于部分高價(jià)地王樓板價(jià)高達(dá)10+萬元/平方米，成本壓力十分巨大。

??第三梯隊(duì)是成本較低的城市：包括石家莊、重慶、昆明、西安、青島，這些城市多為房?jī)r(jià)相對(duì)較高的區(qū)域。這些城市的地價(jià)均處于較低水平，尤其是昆明，其樓板價(jià)僅1255元/平方米。成本價(jià)格處于較低水平，房企盈利空間較大。

　　注：考慮到當(dāng)前入市項(xiàng)目多為2016年成交土地，故樓板價(jià)采用2016年數(shù)據(jù)，2018年造價(jià)是根據(jù)這些城市近5年造價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)估，商品住宅均價(jià)采用2018年8月成交均價(jià)。

??多數(shù)城市成本價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際房?jī)r(jià)，尤以上海表現(xiàn)最為突出。上海成本價(jià)格37270元/平方米，而截至2018年8月上海商品住宅均價(jià)高達(dá)55836元/平方米，成本價(jià)格與實(shí)際房?jī)r(jià)剪刀差高達(dá)18566元/平方米。其次是寧波，剪刀差依然在萬元以上，另外青島、西安、昆明、石家莊、杭州等城市，這些城市或房?jī)r(jià)處于高位，或成本價(jià)格處于較低位，使得成本價(jià)格與實(shí)際房?jī)r(jià)間的剪刀差在7500元/平方米以上。

??02

??地價(jià)才是房?jī)r(jià)決定因素

??部分地王項(xiàng)目地價(jià)成本占比超80% 

??就樣本城市而言，造價(jià)成本差別不是特別大，增長(zhǎng)也相對(duì)平穩(wěn)，決定成本的主要因素就地價(jià)水平。由此可見，地價(jià)水平是推高房?jī)r(jià)的決定性因素。說到地價(jià)，就不得不提到2016年地王年，多城市地價(jià)屢屢創(chuàng)新高，地王頻出。按照正常的房地產(chǎn)周期，這些土地早就入市，但是受到限價(jià)、限購(gòu)因素的影響，多項(xiàng)目采取觀望策略，相繼延后入市時(shí)間，截止2018年10月，2016年單價(jià)地王TOP30項(xiàng)目中尚有24個(gè)項(xiàng)目未入市。

??但受市場(chǎng)趨冷、資金周轉(zhuǎn)壓力的影響，部分項(xiàng)目不得不入市。由于項(xiàng)目拿地樓板價(jià)過高，在限價(jià)政策影響下，住宅售價(jià)受到限定，單價(jià)占到房屋售價(jià)的占比均比較高，以廈門融創(chuàng)東南福項(xiàng)目為例，其樓板價(jià)高達(dá)37512元/平方米，但其銷售價(jià)僅48183元/平方米，地價(jià)占比高達(dá)78%，加上造價(jià)成本，面粉價(jià)格接近面包價(jià)格，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的壓力十分巨大。

??當(dāng)然,另有一些樓盤尚未開售，但參照周邊同等類型項(xiàng)目銷售價(jià)格，造價(jià)+成本之和占房?jī)r(jià)的比重也趨于高位，尤其是前期上海、南京、深圳、廈門的部分地王項(xiàng)目樓板價(jià)明顯高于周邊同等項(xiàng)目售價(jià)，在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價(jià)背景下，推盤即意味著“賠本”，所以很多地王項(xiàng)目依舊處于擱置狀態(tài)。

??03

??全國(guó)造價(jià)年均漲幅約5%

??近年建材漲價(jià)將使造價(jià)漲幅更甚

??近年來，全國(guó)大部分城市房屋建筑造價(jià)（“造價(jià)”指當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工價(jià)值/房屋竣工面積。）水平均呈現(xiàn)逐年上漲之勢(shì)，從我們選取的21個(gè)典型城市竣工造價(jià)增長(zhǎng)變化情況可以看出，2016年一、二線城市造價(jià)的中位數(shù)值約為3522元/平方米，半數(shù)城市造價(jià)水平超過這一標(biāo)準(zhǔn)，上海以5772元/平方米排在首位，南寧、沈陽(yáng)、呼和浩特、烏魯木齊、大連5市漲幅最為明顯，2010-2016年其復(fù)合增長(zhǎng)率均超7%；而南寧受前期造價(jià)基數(shù)太低影響，漲幅最為突出高達(dá)10%，在這些城市中漲幅居于首位。

??另外，上海、南京、杭州、武漢、寧波、成都等一直熱度較高的城市造價(jià)持續(xù)處在平穩(wěn)上漲通道，增長(zhǎng)幅度保持在5%~6%之間，僅西安一城2016年造價(jià)微降1%，沈陽(yáng)、大連、南京、烏魯木齊平均增速在8%左右，增長(zhǎng)最為顯著。總體而言，根據(jù)近5年復(fù)合造價(jià)增長(zhǎng)率我們預(yù)測(cè)2018年上海造價(jià)水平依然居于首位。

??基于對(duì)近兩年水泥、螺紋鋼價(jià)格漲幅巨大，對(duì)各城市2017年和2018年平均造價(jià)水平的預(yù)測(cè)基于過去5年造價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率推算，結(jié)果必然仍相對(duì)保守。另一方面，新增年輕建筑工人不足，進(jìn)一步推高建筑行業(yè)人工費(fèi)成本，使得成本總費(fèi)用增加，以此來看，實(shí)際房屋造價(jià)漲幅只可能更高，因此未來房?jī)r(jià)的成本推動(dòng)壓力將會(huì)十分顯著。

??04

??低地價(jià)、低造價(jià)的西安、青島等城市房?jī)r(jià)上沖動(dòng)力不足而向下有空間

??由于當(dāng)前住房地價(jià)處于較高水平,成本也在逐步上漲,綜合成本的上漲使得房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間持續(xù)變小,因此未來房企在城市布局和接下來市場(chǎng)變化的營(yíng)銷措施就顯得尤為重要。

??1）高地價(jià)、高造價(jià)——房?jī)r(jià)上漲型：武漢、沈陽(yáng)等城市地價(jià)占比、造價(jià)占比均處于較高水平，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲壓力十分巨大，尤其是武漢。

??2）高地價(jià)、低造價(jià)——地價(jià)支配型：合肥、天津、南京、杭州、上海、寧波、南寧等城市地價(jià)占比處于較高水平，而造價(jià)處于相對(duì)較低水平，地價(jià)成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲壓力十分巨大，尤其是合肥，地價(jià)成本占比高達(dá)67%。

??3）低地價(jià)、低造價(jià)——房?jī)r(jià)平穩(wěn)型：青島、西安等城市地價(jià)和造價(jià)處于相對(duì)較低水平，兩成本占比合計(jì)僅在三成左右，尤其是青島，地價(jià)成本僅占12%，而造價(jià)成本僅占20%，從成本來看房?jī)r(jià)上漲的壓力不大。

??4）低地價(jià)、高造價(jià)——造價(jià)支配型：重慶、昆明、烏魯木齊、大連、長(zhǎng)沙、太原、石家莊等城市地價(jià)占比處于較低水平，而造價(jià)處于相對(duì)較高水平，造價(jià)成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲壓力十分巨大，尤其是長(zhǎng)沙、大連、石家莊、烏魯木齊等城市造價(jià)占房?jī)r(jià)的1/3，而地價(jià)成本處于相對(duì)較低水平。