??榜·單·解·讀

??入榜門檻差距拉大，內(nèi)房企Top10門檻高達(dá)27億

??2017年全年，內(nèi)房企和外資房企運(yùn)營(yíng)收入TOP10入榜門檻分別為27.1億元和14.3億元，內(nèi)房企的運(yùn)營(yíng)收入Top10門檻比外資房企高出了12.8億元。此外內(nèi)房企運(yùn)營(yíng)收入Top20入榜門檻為17.8億元，甚至超出了外資房企Top10的運(yùn)營(yíng)收入門檻3.5億元。可以看出，與穩(wěn)中求勝的外資房企相比，內(nèi)房企的商業(yè)拓展速度更為迅猛，未來(lái)隨著內(nèi)房企的商業(yè)擴(kuò)張進(jìn)一步加速，兩者之間的差距還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

??收入結(jié)構(gòu)以租金為主，部分企業(yè)酒店業(yè)務(wù)占比高

??總體而言，內(nèi)房企以及外資企業(yè)中，租金收入都占據(jù)到了運(yùn)營(yíng)收入較大比例，其中內(nèi)房企該比例達(dá)82.9%，而外資房企則為80.4%。

??大多數(shù)的企業(yè)都以租金收入為主要收入來(lái)源，也有部分公司的運(yùn)營(yíng)收入以酒店運(yùn)營(yíng)為主。例如中國(guó)金茂、碧桂園等房企。此外2017年多數(shù)企業(yè)都加大了布局長(zhǎng)租公寓的力度，預(yù)計(jì)未來(lái)租金收入中，長(zhǎng)租公寓的租金貢獻(xiàn)占比將持續(xù)多大。從目前來(lái)看，凱德集團(tuán)于國(guó)內(nèi)的公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)相對(duì)成熟，租金收入占比超過20%。

??商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓成為新風(fēng)口

??2017年房企的商業(yè)運(yùn)營(yíng)也在如火如荼的開展，龍頭房企在不斷通過品牌輸出加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張，提升運(yùn)營(yíng)效率；而一些中小房企也不遺余力的進(jìn)行業(yè)態(tài)升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新，力圖鞏固自身在細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)看，目前商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)出精細(xì)化、個(gè)性化、智能化、多元化等等特點(diǎn)。

??商業(yè)運(yùn)營(yíng)逐步精細(xì)化，打造IP聚攏客群

??隨著商場(chǎng)數(shù)量的不斷增多及商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的愈發(fā)激烈，越來(lái)越多的企業(yè)開始重新考量商業(yè)項(xiàng)目的定位，不僅將“人”這一元素被放到了更重要的位置上，此外產(chǎn)品的品牌定位、人群定位也不斷趨于精細(xì)化。

??2017年許多房企都推出了自己新的商業(yè)產(chǎn)品線，以大悅城為例，2017年12月6日，大悅城推出了其第二條產(chǎn)品線——大悅春風(fēng)里，主要以25-45歲新興中產(chǎn)和成熟中產(chǎn)作為核心客群，并重點(diǎn)布局在一線非核心商圈或者二線城市核心商圈，定位區(qū)域型商業(yè)。相比而言，之前的“大悅城”產(chǎn)品線主要針對(duì)為約會(huì)、社交為主的“第二生活”需求，人群為18-35歲的年輕人；而“大悅城春風(fēng)里”則瞄準(zhǔn)“第一生活”，針對(duì)新興中產(chǎn)階級(jí)及其背后更龐大的家庭消費(fèi)。人群及商業(yè)定位的不斷細(xì)分，不僅讓大悅城能夠精確定位潛在客戶群，拓寬受眾；還能夠打造企業(yè)IP，從而擁有更為穩(wěn)定的客群，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??除了產(chǎn)品定位上的不斷細(xì)化，一些房企在運(yùn)營(yíng)管理上也不斷升級(jí)，從而增添附加價(jià)值。如中海于2017年就逐步推進(jìn)了OffiCARE中海暖心關(guān)愛計(jì)劃，為商辦樓宇建立生命安全保障體系，為入駐客戶持續(xù)提供公共安全與生命急救服務(wù)。OffiCARE暖心關(guān)愛計(jì)劃自2016年11月提出以來(lái)，已逐步走進(jìn)了中海于全國(guó)各地的寫字樓項(xiàng)目中，增強(qiáng)了中海商辦項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力。截止目前中海成熟寫字樓物業(yè)的出租率已持續(xù)保持在 95%以上，續(xù)租比例超過了80%。

??線上+線下融合發(fā)展，促進(jìn)銷售互利共贏

??2016年11月，國(guó)務(wù)院便下發(fā)了《關(guān)于推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見》，鼓勵(lì)企業(yè)加快商業(yè)模式創(chuàng)新，強(qiáng)化市場(chǎng)需求研究，改變引廠進(jìn)店、出租柜臺(tái)等傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。在此背景下， 2017年許多房企都在“新零售”、“智慧零售”等創(chuàng)新商業(yè)模式上做出了全新嘗試，通過線上+線下相融合的模式，來(lái)增強(qiáng)客戶粘性，提升服務(wù)品質(zhì)。

??2017年12月中海地產(chǎn)與京東集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作，將憑借自身商業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)及京東線上的智慧平臺(tái)，未來(lái)計(jì)劃在全國(guó)主流城市打造百家X無(wú)人超市店，并覆蓋中海商業(yè)地產(chǎn)全業(yè)態(tài)，聯(lián)合布局無(wú)界零售。通過此次合作，中海不僅能夠借助京東豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，降低其線下零售的運(yùn)營(yíng)成本，此外還能促進(jìn)消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)，推動(dòng)中海商業(yè)地產(chǎn)的多元化運(yùn)營(yíng)。

??蘇寧控股集團(tuán)也積極地拓展著其線下版圖，2017年12月19日，與萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)中國(guó)等擁有豐富商業(yè)、住宅等零售網(wǎng)絡(luò)資源的企業(yè)建立了集團(tuán)戰(zhàn)略級(jí)的合作關(guān)系，以此進(jìn)行線下產(chǎn)品線的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)等階段的互補(bǔ)合作。據(jù)悉，蘇寧的線下商業(yè)產(chǎn)品線，主要以“大店更大、更全；小店更近、更專”的發(fā)展戰(zhàn)略為主。10到25萬(wàn)平方米的蘇寧廣場(chǎng)購(gòu)物中心，主要打造新型商業(yè)銷品茂綜合體，推進(jìn)流量入口；5到10萬(wàn)平方米的易購(gòu)生活廣場(chǎng)，則將線上蘇寧易購(gòu)移植線下，打造線下平臺(tái)；而50到200平米的蘇寧小店，則更加貼近終端消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)售后、生鮮及線下配送等服務(wù)。2018年蘇寧計(jì)劃將新開5000家互聯(lián)網(wǎng)門店；未來(lái)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)15000家，2000多萬(wàn)平方商業(yè)實(shí)體的目標(biāo)。通過線上線下相互附能的方式，蘇寧不僅能夠提升客戶粘性，還能促進(jìn)商戶銷售，實(shí)現(xiàn)線上線下的互利共贏。

??發(fā)展方向多元化，長(zhǎng)租公寓成為“新風(fēng)口”

??除了業(yè)態(tài)升級(jí)，線上線下融合等方式提升運(yùn)營(yíng)效率外，房企也在不斷尋求新的突破口，這其中長(zhǎng)租公寓無(wú)疑是房企商業(yè)多元化的主流方向之一。除了萬(wàn)科、龍湖繼續(xù)加大布局外，2017年12月碧桂園也正式對(duì)外發(fā)布了集團(tuán)長(zhǎng)租公寓品牌“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”，并與30多家合作單位進(jìn)行戰(zhàn)略簽約，力爭(zhēng)三年內(nèi)建設(shè)100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。此外中海于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也在加速布局中，目前其在建項(xiàng)目已分布北京、上海、深圳、成都等九個(gè)核心城市，未來(lái)三年有望分批入市，從而實(shí)現(xiàn)中海長(zhǎng)租公寓全系產(chǎn)品的戰(zhàn)略落地。

??此外保利、旭輝、招商蛇口等企業(yè)于近期也推出了長(zhǎng)租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，如招商蛇口于2017年12月注冊(cè)了200億元的長(zhǎng)租公寓ABN。這不僅是銀行間市場(chǎng)的首單，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)目前注冊(cè)規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化類金融產(chǎn)品。此類長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持產(chǎn)品的不斷出現(xiàn)，也為大力拓展租賃住房業(yè)務(wù)的房企提振了信心。

??此外，在旅游、文化、體育等市場(chǎng)發(fā)展前景向好的情況下，商業(yè)的發(fā)展方向也趨于多元化，各類“商業(yè)+X”模式開始出現(xiàn)，通過新元素的融入為消費(fèi)者帶來(lái)獨(dú)特的體驗(yàn)，諸如主題樂園、體育場(chǎng)館、藝術(shù)酒店、博物館商業(yè)都成為了地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商們的轉(zhuǎn)型新方向，商業(yè)跨界發(fā)展前景廣闊，但也面臨著培育期較長(zhǎng)、資金投入較高、資源整合要求較高、運(yùn)營(yíng)難度較大等問題，效果如何仍有待后期檢驗(yàn)。