受制于熱點一、二線城市從嚴(yán)限購、限貸，市場熱度漸次向三四線城市轉(zhuǎn)移，核心城市周邊的三、四線城市顯著受益。近期，徐州土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，新晉出讓多宗高溢價地塊。作為典型的內(nèi)陸三、四線城市，徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平并不高，更不在核心城市輻射范圍，土地市場為何率先回暖？2017年徐州房地產(chǎn)市場又將何去何從？

??交通樞紐型城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口回流趨勢出現(xiàn)

??徐州乃是江蘇省第一大人口城市，2016年戶籍人口達(dá)1041萬，也是省內(nèi)唯一的戶籍人口破千萬級城市。就位置而言，徐州地處江蘇、山東兩省交界處，自古以來便是重要的交通樞紐。目前，徐州已成為全國南北向、東西向交通大動脈必經(jīng)之地，物流、人流快速流通，助推徐州經(jīng)濟(jì)更好、更快發(fā)展。但長期以來，徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相較于蘇錫常等蘇南地區(qū)存在較大差距，出于更多就業(yè)機(jī)會、更高收入水平等多方面因素考慮，徐州人口外流嚴(yán)重。

??但是，隨著淮海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)圈中心城市，近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2016年第三產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)度近50%，服務(wù)業(yè)成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要動力?！笆濉睍r期更是徐州市政建設(shè)高峰期，規(guī)劃顯示2020年3條地鐵線將通車運行，城市吸附力顯著增強(qiáng)。值得留意的是，徐州人口開始出現(xiàn)回流跡象，常住人口由前期負(fù)增長轉(zhuǎn)向正增長。

??去庫存新政助推成交量迭創(chuàng)新高，供不應(yīng)求態(tài)勢愈加明顯

??縱觀徐州近些年房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，可以簡單劃分為兩個階段：2011-2014年，房地產(chǎn)市場長期處于供過于求的狀態(tài)，期間盡管成交量有所增長，但是供應(yīng)量持續(xù)高位運行，明顯高于同期成交量水平。尤其是2014年樓市陷入調(diào)整期，成交量高位回落，同比下降17%，進(jìn)一步加劇了本就供過于求的局面，庫存量直線攀升，徐州也成為典型的高庫存城市。2015年至今，受益于中央去庫存新政持續(xù)鋪開，徐州房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交量逐年走高，2016年躍升至550萬平方米，創(chuàng)歷史新高。2017年上行趨勢未改，前5月合計成交293萬平方米，同比增長39%，全年成交量再創(chuàng)歷史新高已是大概率事件。與此同時，“有供有限”新政持續(xù)發(fā)力，地方政府逐步調(diào)降供地指標(biāo)，房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量明顯回落，由前期的供過于求穩(wěn)步過渡至供不應(yīng)求的階段，去庫存成效顯著。

??房價長期低位窄幅波動，居民購買力明顯提升，未來住房消費升級潛力巨大

??徐州房價并未出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，基本維持在6800-7800元/平方米區(qū)間范圍內(nèi)窄幅波動，2013年商品住宅成交均價升至階段性高點7398元/平方米，同比上漲8.5%。2014年房地產(chǎn)市場陷入調(diào)整期，企業(yè)被迫以價換量，房價步入下降通道，并持續(xù)兩年之久。近年來，隨著樓市成交轉(zhuǎn)暖，房價再度緩步回升，并有加快的趨勢。目前，徐州房價尚處低位，全市成交均價不足8000元/平方米，明顯低于蘇錫常等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，相較于前期高點近乎“0”增長。得益于經(jīng)濟(jì)健康、向好發(fā)展，徐州居民收入水漲船高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入直線攀升。相較于仍處低位的房價，市民購買力明顯提升，住房消費升級需求十分旺盛，房價猶存一定的升值潛力。

??改善需求疊加投資需求，剛需持續(xù)釋放，可觀需求維持房價上漲預(yù)期

??2017年1-5月，徐州房地產(chǎn)市場成交火爆，多個項目均取得了優(yōu)異的銷售業(yè)績。以銷冠項目萬科城為例，前5月熱銷2700余套，成交金額多達(dá)18.8億元，一舉超越2016年全年銷售業(yè)績，市場火熱程度可見一斑。徐州房價全面上漲，熱銷項目更是漲幅居前。譬如，萬科城成交均價較2016年底上漲約1600元/平方米，漲幅達(dá)22%。究其原因主要有以下兩點：一方面，受益于去庫存新政接連落地，有效激發(fā)居民自住型需求，而在住房消費升級的作用下，改善性需求持續(xù)釋放，舒適型三房戶型漸成樓市成交主力。與此同時，本地投資性需求大量進(jìn)場，進(jìn)一步助推市場熱度；另一方面，土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，高溢價地塊頻出，房價依舊面臨著較大的上漲壓力。

??綜合而言，為了更好地推動蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，淮海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)有望上升為國家戰(zhàn)略，徐州必將發(fā)揮中心城市的龍頭作用，抓緊老工業(yè)基地振興這條主線，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、商貿(mào)物流、科教文化四個中點，房地產(chǎn)市場可高看一線。