??【研究視點】

??調控升級供求縮量，地價、房價仍未明顯回調

??11月，地方行政調控持續升級，受此影響商品房成交量同環比均現回落，少數城市更出現了局部房價微跌的現象。土地成交同比持續下滑，平均溢價率也在持續走低，但就熱點城市來看，廣州、福州、南京等地依舊頻頻出現土拍價格“觸頂”，“競配建保障房”、“搖號拍地”仍是這些城市的常態。

??由于限購令的“回歸”削減了需求基數，限貸的升級加大了購房成本，預計將有越來越多購房者選擇觀望，2016年四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的市場經驗來看，一旦調控真正到位，月成交量下滑幅度可達五成，并且如無土拍或其他利好刺激，市場成交至少會持續一到兩個季度的低位。

??【縱深解讀】

??經濟：民間投資增速持續回升，居民房貸占比仍居高不下

??政策：多城市樓市調控再加碼，上海重啟“認房又認貸”

??樓市：調控效果持續發酵，六成城市成交環比再跌30%以上

??土地：成交量價齊升，結構因素使整體溢價率持續走低

??【圖說樓市】

??供應：整體供應環比微跌5%，一線城市供應量環比增51%

??成交：一線城市同環比跌幅皆超30% ，僅重慶武漢鄭州仍在漲

??庫存：供應不濟致庫存仍在下降，但近五成城市消化周期拉長

??結構：中大戶型成交占比增多，京深中低檔產品成交占比回升

??【研究視點】

??調控升級供求縮量，地價、房價仍未明顯回調

??11月，地方行政調控持續升級，受此影響商品房成交量同環比均現回落，少數城市更出現了局部房價微跌的現象。土地成交同比持續下滑，平均溢價率也在持續回落，但就熱點城市來看，廣州、福州、南京等地依舊頻頻出現土拍價格“觸頂”，“競配建保障房”、“搖號拍地”仍是這些城市的常態。

??政策調控方面，本月共有上海、成都、武漢等超過十個城市樓市調控再加碼，其中上海將首套房首付比提高至35%，有貸款記錄即算二套，對剛需和置換需求沖擊明顯；天津、杭州等調整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%。去庫存方面，太原出臺去庫存“16條”政策，將首套房比例下調至20%；哈爾濱、吉林及江西先后出臺意見鼓勵發展住房租賃市場。

??在熱點城市持續調控升級的政策背景下，商品房市場供給和需求雙雙降溫，供應端僅少數城市推案有所回暖，但大多數仍處于低位；需求側延續了10月下滑的趨勢，部分城市同、環比跌幅超過50%。11月28個重點城市商品住宅成交量環比下跌18%，同比下跌2%，多數城市成交量不及2016年月平均成交值。

??土地市場方面，隨著年底土地成交高峰期的到來，成交量環比有所提升，同比仍在持續回落，溢價率指標也在持續下滑。具體到城市視角亮點頗多，廣州、天津、武漢等熱點一、二線城市土拍競爭愈加激烈，廣州、天津新晉誕生新的全市單價地王，武漢也刷新全市總價地王紀錄，濟南、長沙土地市場轉暖，本月平均溢價率超100%。

??本月熱點城市調控持續升級，受預售證監管加嚴、房企推案熱情減退、投資性需求退出等因素影響，不少熱點城市交易量出現顯著回落，但房價依舊處于高位，部分城市更是出現了地王“井噴”的局面。開發商和購房者在價格上的信心，我們認為主要是基于以下三方面因素，首先是調控城市供地規模仍然過低。近期大多數表態四季度增加土地供應的城市，供地目標依然不高，優質宅地供應量仍然不足。其次是熱點城市供不應求的基本面并沒有發生改變。限購、限貸令的推出固然限制了大量的需求涌入，但預售證監管加嚴、房價”限漲令”等政策也打擊了不少項目的推案熱情，大多數城市商品住宅市場仍然處于供不應求的局面；最后，調控城市的需求只是被暫時限制。回顧近年市場走勢可見，限購、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購房需求，只是將購房需求延后，并且當這部分購房群體再度回歸市場時，往往迎來的是更加猛烈的需求爆發。

??但從地方調控的角度來看，由于目前的價格調控、尤其是地價的調控仍不及預期，為了防止飆漲的地價再一次成為房價上漲的推手，我們認為接下來地方政府仍將進一步加嚴監管土拍資金來源，類似南京、合肥的“土拍限價”、“捂盤囤地者禁拍地”、“拍地時即約定上市時間和價格”等行政干預政策也可能會在更多城市出現。

??【01 經濟】

??民間投資增速持續回升，居民房貸占比仍居高不下

??10月份我國國民經濟保持平穩運行、穩中有進，多項經濟指標向暖。社融規模出現季節性下調，M1、M2“剪刀差”再收窄，其中M2已連續4個月升高。

??1、宏觀經濟保持企穩回升，民間投資增速持續增加

??10月份我國宏觀經濟企穩回升的態勢得以保持。實體經濟回暖，全國規模以上工業增加值10月份同比增長6.1%，增速與上月持平，并且是連續第8個月保持在6%以上；10月PMI 為51.2%，較上月上升0.8個百分點，自2014年10月份以來首次回升到51%以上，除新出口訂單、進口指數有所下降外，其余指數均有不同程度提高，表明制造業企業信心普遍回升。價格數據方面，10月份CPI同比增長2.1%,比上月上升0.2個百分點,主要受到去年同期基數偏低的推動；10月份PPI同比回升至1.2%,較9月份的0.1%提升了1.1個百分點,PPI連續兩個月同比上漲且漲幅在提高，而且環比的漲幅也比較大。PPI漲幅增加在一定程度上反映在投資上，前10月民間固投同比增長2.9%，增速比1-9月份加快0.4個百分點，民間投資連續兩個月的增速回升，表明市場需求面有所改善。

??房地產方面，前10月全國房地產開發投資83975億元，同比名義增長6.6%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.0%。在政策密集出臺之下，前10月商品房銷售面積和銷售額增速均較1-9月份回落0.1個百分點，而房屋新開工面積同比增速提高1.3個百分點，主要受去年10月基數較低影響。目前整個宏觀經濟雖有企穩跡象，但增長乏力，基建將成為接下來一段時間主要方向，受基數影響房地產開發投資大幅回落的概率不大，但由于行業處于調整期，房企開發投資意愿不高是不爭的事實。

??2、中長期貸款占比高居不下，M1、M2剪刀差三個月持續收窄

??10月末，M2同比增速11.6%，較9月再回升0.1個百分點，企業存款和居民存款本月漲跌互現,但財政存款和非銀金融機構存款增加。M1同比增長23.9%，增速繼續下降0.8個百分點，M1增速小幅下跌但仍然處于高位,企業手中現金仍然較多。M1與M2增速“倒剪刀差”連續三個月收窄， M2增速的持續回升說明流動性較為充裕，在穩健的貨幣政策下，M2增速將難出現大幅波動，未來 “剪刀差”的程度主要受M1增速走勢的影響。

??9月新增貸款6513億元，同比多增1377億元，但相較9月1.22萬億元的新增貸款規模減少近一半。10月新增社融總量達8963億元，較9月的1.72萬億同樣縮水明顯，主要受到季節性因素的影響。貸款結構上，10月住戶部門貸款增加4331億元，其中中長期貸款并未受到調控影響，10月增加4891億元，占到了當月信貸規模的75%，其占比仍高居不下。

??【02政策】

??多城市樓市調控再加碼，上海重啟“認房又認貸”

??11月共有上海、成都、武漢等超過十個城市樓市調控再加碼，其中上海將首套房首付比提高至35%，對剛需和改善性需求沖擊明顯；天津、杭州等調整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%。去庫存方面，太原出臺去庫存“16條”政策，將首套房比例下調至20%；哈爾濱、吉林及江西先后出臺意見鼓勵發展住房租賃市場。

??1、樓市調控升級蔓延，上海、天津等力度再加碼

??11月，樓市調控力度不斷升級加碼，調控范圍也在持續蔓延，本月調控再加碼的城市涉及上海、杭州、武漢等10余個城市。其中，武漢再次對政策進行升級，將首套首付全面提高至30%，并對購房的套數進行了相應的限制；成都也出臺新政，對土地溢價率超60%須三個月交清價款；天津和東莞均調整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%；杭州加大調控力度，普通住房首套房首付比例提升至30%，對有2套以上住宅的家庭停止發放貸款；石家莊實施房價新政，商品房銷許價格須報發改委審核；福州將二套房公積金貸款首付比例提高至50%；上海也于28日連夜發文，將首套房首付款比例再提升至35%。

??此外，本月市場整治秩序力度加大。11月8日，國家發改委、住建部聯合再次發聲，將對全國范圍內開發商及中介機構開展關于明碼標價的檢查。在國家加大整頓力度消息后，各地市場積極響應，以一線城市廣州、上海、深圳為首，到熱點二線城市杭州、成都、合肥、武漢等，整頓力度之大反應了管理層維穩市場的決心。具體來看，地方整頓的主要對象為開發商及中介機構，整頓范圍涵蓋查處廣告違規、違規銷售、哄抬房價等擾亂市場的行為。整體來看，為配合調控新政，新一輪監管手段主要作用是加強信息透明披露、嚴查違規宣傳及規范交易資金來源。

??2、因城施策主基調不變，鼓勵發展租賃市場

??城市去庫存方面，太原在11月4日出臺去庫存“16條”政策，其中包括首套房比例下調至20%，此舉一方面符合當前因城施策的大基調，去庫存與控風險并舉；另一方面，截止10月末太原庫存達到661.5萬平方米，消化周期為8.2個月，盡管較去年已經有較大下滑，但存量絕對值仍較大。哈爾濱于15日出臺《關于全市房地產去庫存工作的實施意見》，將實行差別化供地政策，加大棚改貨幣化安置力度，擴大公租房保障范圍，發展住房租賃市場，放寬公積金貸款條件，實施農民進城購房優惠政策。

??在發展住房租賃市場方面，吉林省鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務，鼓勵房地產中介機構提供住房租賃托管服務，鼓勵個人出租自有住房，政府將給予稅收減免；江西省鼓勵住房租賃企業通過購買、新建、租賃或房屋托管等方式籌集房源，鼓勵房地產開發企業與住房租賃企業合作，出租待售商品住房，鼓勵房地產開發企業采用“先租后售”“租金抵房款”等方式營銷。

??【03 樓市】

??調控效果持續發酵，六成城市成交環比再跌30%以上

??10月收緊調控政策密集出臺，11月部分城市政策繼續加碼，市場供應、需求雙雙進入“寒冬”，政策效果持續發酵。盡管部分城市推案量開始回升，但依然難阻成交延續10月下滑之勢，CRIC監測的57%的重點城市成交量環比跌幅超過30%，甚至部分城市同、環比跌幅皆超過50%。盡管新政導致各城市成交出現明顯下滑，但供應不濟使得多數城市庫存仍在減少。樓市調控似乎沒有扭轉熱點城市土地市場火爆格局，維持量價齊升格局。

??1、供應：整體供應環比微跌5%，一線城市供應量環比增51% 

??11月，在政策收緊與整頓市場秩序、嚴查預售證持續發酵之下，房企推案量繼續減少，27個重點城市商品住宅新增供應量環比下降5%，但部分熱點城市推案力度加大，供應量有所回升。一線城市在北京、廣州供應回升帶動下，供應量環比增51%。二、三線城市供應量環比“漲跌互現”，重慶、成都供應量和漲幅均位居前列，蘇州、福州因10月基數過低而本月漲幅均在400%左右。另外，超過半數城市供應量環比下跌，濟南、昆明、廈門、長春等城市環比跌幅超過5成，而此前市場火熱得南京、武漢環比跌幅也在19%左右，但絕對值仍與今年平均值相持平。

??2、成交：一線城市同環比跌幅皆超30% ，僅重慶武漢鄭州仍在漲

??11月市場延續成交下跌趨勢，個別城市對政策再次加碼使得市場觀望情緒濃郁，再加上多數城市供應量仍偏緊，11月28個重點城市商品住宅成交量環比下跌18%，同比下跌2%，多數城市成交量較2016年月均成交量也有較大跌幅。

??其中，一線城市成交量同、環比分別下降35%和33%。海單月成交量不足60萬平方米，創下自2015年3月以來新低。相對來看，廣州依然在一線城市中表現亮眼，成交量連續9個月保持在100萬平方米以上，盡管11月環比下跌31%，主要是因為10月份成交創下新高所致，若從同比來看，也僅有廣州同比上漲7%，其余三城全部下跌。

??二、三線城市整體跌多漲少，24個重點城市商品住宅環比下跌16%，同比上漲4%，超過7成城市成交量環比下跌。調控政策對市場成交產生了顯著的抑制作用，在15個已出臺調控政策的城市中，僅4城成交環比上漲。分別為武漢、南寧、鄭州、福州。除武漢和鄭州較9月上漲14%，南寧、福州成交幾乎與上月持平。值得注意的是，南寧已經連續兩月成交破百萬平方米，成交持續上漲的同時創下歷史成交新高，這與南寧此前政策較為贏弱不無關系。剩余11個出臺政策的城市跌幅普遍較大。蘇州、東莞、無錫、杭州跌幅超過50%左右，成都、天津、南京、濟南等城市跌幅也超過10%。其中蘇州單月31萬平方米的成交量為近2年以來最低值，濟南則連續兩個月成交量不足90萬平方米，與此前140萬平方米的月平均成交相距甚遠。未出臺政策的城市成交漲跌不一。重慶表現最為突出，11月成交280萬平方米，同環比皆上漲，成交量為今年新高的同時已連續4個月上漲。庫存較高得沈陽近三個月成交量保持較高水平，11月成交量同、環比分別上漲27%和6%，庫存壓力得到進一步緩解。而長沙、昆明等城市環比跌幅均在40%左右，長沙也結束了此前成交持續火熱得態勢。另外，長春、貴陽等城市環比下跌幅度不大，均在10%以內。

??3、庫存：供應不濟致庫存仍在下降，但近五成城市消化周期拉長

??11月半數城市供求比有所上升，其中無錫、蘇州供求比上升至1.3，東莞更是高達2.2；其余城市供求比略有下降，總體而言，大部分城市供求比仍舊小于1，市場依舊處于供不應求狀態。存量方面，除南京環比上升9%、蘇州環比上升7%及無錫、東莞環比略有上升外，總體持續呈現下降趨勢，上海本月庫存環比下跌41%，鄭州環比下跌16%。同比來看，大部分城市庫存同比下降，僅深圳、蘇州、成都同比有所上漲。

??消化周期來看，近五成重點城市商品住宅消化周期環比上漲。一線城市中，上海已不足1個月，深圳仍高達16.6個月。二線城市南京、廈門、無錫供大于求，消化周期環比較大幅度上漲南京消化周期持續回升至3.0個月，但仍處于低位。

??4、成交結構：中大戶型成交占比增多，京深中低檔產品成交占比回升

??從價格段成交結構來看，本月北京、深圳中低檔產品成交占比回升，上海中高檔產品成交占比增多。具體來看，上海中高檔、高檔產品成交占比合計上升了4個百分點；北京中低檔產品成交占比增加了3個百分點，深圳中高檔項目成交占比出現回落，中低檔產品成交占比則相應回升了5個百分點。

??從面積段成交結構來看，中大戶型成交占比明顯增多。本月上海144-200平方米產品成交占比回升，較上月增加了6個百分點；北京200平方米以上大戶型產品占比增加了8個百分點；深圳90平方米以下小戶型產品成交占比大幅回落，144平方米以上占比則相應增多。

??5、小結：多數城市仍后政策升級得可能性，12月成交將繼續下探

??總體來看，新政對于市場成交得影響正在持續發酵，多數城市“供、求”在10月、11月迎來“寒冬”，尤其是出臺調控政策得城市，成交量急劇萎縮，市場觀望情緒加碼。當然，這與管理層整頓市場秩序、嚴查預售證審批不無關系。庫存而言，由于多數城市供不應求得狀態并未反轉，新政過后多數城市庫存仍在下降，庫存風險并未隨著新政到來而有所增加。 

??整體而言，此輪調控政策得核心是“房價”和“地價”，就目前而言，多數城市房價漲幅雖環比放緩，但更多是由于預售證監管從嚴所致；而土地方面，“地王”頻出雖較此前有所降溫，但優質地塊競爭激烈的情況并未得到改變。由此看來，未來政策繼續加碼的空間猶在。若從實際市場來看，11月，成都、武漢、杭州等城市繼續升級此前調控政策，上海、天津也在月末開啟新一輪“限貸”大幕，也印證了政策再次深化得可能性。預計未來將會有更多熱點城市加入到政策升級中，以及部分熱度仍較高得城市出臺新的抑制性政策，通過系列措施去杠桿、穩樓市，因此，12月成交量繼續下滑已成定局。

??【04 土地】

??成交量價齊升，結構因素使整體溢價率持續走低

??2016年11月，全國土地成交規模升至3514萬平方米，環比增長43%，但同比仍下降18%，三、四線城市成交量持續低位運行。受結構性因素影響，溢價率連續兩月回落。熱點城市接連收緊土地調控政策，集中表現在以下兩點：其一，加強土地交易資金監管，繼上海之后，南京、廣州發文要求土地競買資金來源全部為自有資金；其二，限房價、限地價政策已在多個城市率先施行，譬如廣州新晉掛牌地塊大都設定最高限價，當競價達到最高限價，將競配建保障房面積。

??1、成交：土地市場量價齊升，受結構性因素影響平均溢價率有所回落

??11月，CRIC監測的300城經營性土地成交299幅，環比微升8%，成交建面3514萬平方米，環比增加43%，成交總價2228億元，環比大增139%。多個城市土地成交明顯放量，尤以武漢和廣州為代表，成交建面雙雙突破300萬平方米。本月廣州合計出讓21宗經營性土地，成交建面多達311萬平方米，刷新近年來單月新高。我們認為隨著年底土地市場成交高峰期的到來，各線城市明顯加大推地力度，下月土地成交規模猶存較大的增長空間。

??土地平均溢價率降至53.8%，環比減少6.6個百分點。其中，一線以及三四線城市土地溢價率略有回升，二線城市土地溢價率進一步下滑至63.4%，環比減少9.9個百分點。主要還是受結構性因素影響，南京、蘇州等熱點二線城市土地成交建面均有不同程度的回落，西安、重慶等城市土地成交規模暫居市場前列，但是房企拿地態度普遍謹慎，低溢價乃至底價成交漸成常態。值得一提的是，濟南、成都、長沙和天津等多個二線城市溢價率都在100%左右，尤其是濟南土拍競爭愈加激烈，彩石組團地塊、南北康組團地塊都拍出了200%超高溢價率。

??2、分布：一、二線城市成交規模增長明顯，三四線城市猶在低位

??11月，一線城市土地成交建面大幅回升至415萬平方米，受上月較低基數影響，環比大增508%，同比仍下降42%；二線城市土地成交建面2628萬平方米，同、環比均有所提升，漲幅分別為42%和38%；三、四線城市土地成交建面471萬平方米，環比微跌4%，同比下跌73%。

??具體來看，一線城市土地成交建面快速提升至415萬平方米，環比增長5倍有余。廣州土地成交顯著放量，成交建面高達311萬平方米，這在歷史上也并不多見。盡管國慶期間廣州市政府下發調控新政，但是政策內容相較溫和，限購、限貸仍維持不變，只是加強對房企和中介機構的監管。因廣州土地供應持續偏緊，中心城區更是一地難求，企業高價拿地的熱情依舊高漲。從本月土拍來看，多宗地觸及限價上限，剔除配建保障房面積，白云區、荔灣區最高單價超4萬/平方米，番禺區最高單價超3萬/平方米。我們認為在高地價的作用下，廣州房價面臨著較大的上漲壓力。

??二線城市土地成交建面回升至2628萬平方米，環比增長38%。武漢密集成交多宗大體量地塊，成交建面飆升至316萬平方米，高居全國首位。其次分別為南寧、西安和鄭州，土地成交建面都在200萬平方米以上。值得一提的是，平安總價110.65億元競得漢陽區楊泗港地區新港長江城啟動片K、J、F、G地塊，創造武漢新的總價地王。反觀西安土地市場仍舊冷清，新晉出讓地塊全部底價成交，拿地企業以本地中小房企居多，競爭自然不甚激烈。

??三、四線城市土地成交建面僅有471萬平方米，盡管年底乃土地市場成交高峰期，但是三、四線城市受困于高庫存風險，“有供有限”仍從緊執行，成交量持續低位運行。佛山、東莞土地成交相較活躍，成交建面都在70萬平方米以上，暫居市場前列。值得關注的是，華為16.4億元連拿東莞松山湖區5宗地，全部底價成交，樓板價僅有2495元/平方米。出讓公告顯示，5宗地需全部精裝修對外銷售，限定最高售價9500元/平方米，預計將用于建設人才公寓，解決華為終端總部員工就近居住問題。

??我們認為受制于一、二線城市年初制定的供地計劃完成情況不甚理想，并且年底也有集中供地的慣例，預計下月一、二線城市土地成交規模猶存較大的增長空間。三、四線城市人口持續凈流出，購房需求難見爆發性增長，為了加速庫存去化，土地供應端仍將予以限制，成交規模增長空間著實有限。

??3、重點地塊：榜首及門檻明顯抬升，廣州多宗地躋身總價、單價T0P10

??11月，由于熱點一、二線城市新晉出讓多宗高價地，總價、單價榜單榜首和門檻均有不同程度的提升。總價TOP10方面，本月入榜門檻為龍湖首開聯合體競得的京土整儲掛(房)[2016]023號，成交總價37.8億元，環比增加135%；榜首為平安奪下的武漢楊泗港地區新港長江城啟動片K、J、F、G地塊，成交總價110.65億元，環比增長46%。

??單價TOP10方面，入榜門檻為越秀摘得的杭政儲出[2016]28號，樓板價25787元/平方米，環比增長108%；榜首為金地競得的津南雙(掛)2016-134號，樓板價49018元/平方米，環比上升51%。值得關注的是，廣州土地市場明顯轉暖，4宗地入圍總價TOP10，6宗地躋身單價TOP10，白云區AB2911053地塊更是刷新廣州單價地王紀錄，土地市場熱度可見一斑。

??11月22日，武漢掛牌出讓漢陽區楊泗港地區新港長江城商住用地，由K、J、F、G4宗地組成，總建面81.4萬平方米，其中商業體量18.7萬平方米。土拍環節吸引越秀中建聯合體、金茂招商聯合體、華潤、萬科、碧桂園、中海和平安等多家房企參與競價，最終平安總價110.65億元競得，溢價率70%，樓板價13588元/平方米，刷新武漢總價地王紀錄。

??該宗地地理位置優越，位于二環三環之間；景觀資源豐富，有著一線江景資源；交通出行便捷，臨近在建地鐵6號線前進村站，預計2016年底6號線將投入運行，楊泗港長江大橋將于2019年正式通車，屆時市民出行將更為便捷。周邊競品復地海上海售價1.9萬/平方米，地價尚在合理的區間范圍內。新港長江城片區為漢陽區重點規劃片區，總體定位突出長江文化、水生態文化和港埠文化三大核心功能特色，將建設長江博物館、水上船艦展示中心、長江淡水科技館、船員俱樂部、游艇漁人碼頭等多個城市地標。我們認為隨著遠景規劃漸次落地，新港長江城片區價值猶存較大的提升空間，地王開發前景可高看一線。

??11月9日，天津掛牌出讓津南雙(掛)2016-134號地塊，吸引天房、綠城、中海、平安、金融街、金地、招商、萬科、中糧、保利、正榮等11家房企參與土拍。最終，經過104輪競價，金地總價47.4億元競得，溢價率90%，剔除商業及共建，住宅部分樓板價56095元/平方米，創造天津新的單價地王。

??該宗地緊鄰天津中醫藥大學，步行可至地鐵1號線海光寺站，日常交通出行便捷。周邊生活配套齊全，醫院、學校、商業設施應有盡有，學區資源尤為突出，周邊云集南開小學、南開中學等多所重點中小學，對于更為看重學區資源的客群有著較強吸引力。鑒于市內六區土地供應極具稀缺性，兼具學區資源優勢更顯緊俏，拍出高價也在正常意料范圍之內。學府板塊匯集南開大學、天津大學等多所高等院校，居住氛圍濃厚，板塊內已長期沒有新房供應，成交以二手房為主，該項目入市后可以有效填補市場空白。根據我們測算得知，新晉地王售價需達9萬/平方米才能保本，周邊在售競品主要集中在奧體板塊，其中復康路十一號售價最高達6.64萬/平方米，地王解套著實不易。

??4、本月小結：熱點城市土拍高溫難降，升級調控已是大勢所趨

??11月，土地市場可以簡單概括為以下三點：其一，隨著年底土地成交高峰期的到來，成交規模明顯提升，但是三四線城市未見明顯好轉，成交量猶在低位；其二，廣州、天津、武漢等熱點一、二線城市土拍競爭愈加激烈，廣州、天津新晉誕生新的全市單價地王，武漢也刷新全市總價地王紀錄。與此同時，濟南、長沙土地市場轉暖，土地溢價率超100%；其三，熱點城市為了穩房價、控地價，進一步收緊土地調控政策。譬如，南京、廣州發文明確要求土地競買資金必須為自有資金，鄭州土拍溢價率達到150%將中止出讓，轉為一次競價模式。不過，熱點一、二線城市土地市場持續高熱，以廣州為例，多宗地到達限價上限，白云區AB2911053地塊更是刷新廣州單價地王紀錄。

??囿于現有貨幣政策未見明顯轉向的信號，短期內難以扭轉企業高價拿地的預期，熱點一、二線城市土地市場高溫難降，高溢價乃至地王仍時有發生，地價上漲必將倒逼房價上漲。值得留意的是，月底上海、天津相繼升級限貸政策，我們認為濟南、成都這類調控政策相較溫和的城市或將效仿升級調控政策，長沙這類尚未出臺調控政策的城市或將加入調控城市的范圍。