??隨著一線城市土地資源的稀缺，盤(pán)活存量土地特別是工業(yè)用地成為了近期的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。以上海為例，由于土地政策的嚴(yán)格限制，當(dāng)前工業(yè)用地可以盤(pán)活的方向非常有限，多數(shù)還在延續(xù)著2003年左右的老廠房改造成創(chuàng)意園區(qū)辦公，這種盤(pán)活更新方向難以適應(yīng)或滿(mǎn)足當(dāng)前上海建設(shè)具有全球影響力的科創(chuàng)中心的承載空間要求和創(chuàng)新政策要求。故大膽提出應(yīng)允許符合條件的工業(yè)用地部分配建公寓，從而有助于緩解辦公市場(chǎng)壓力、緩解租房市場(chǎng)壓力和緩解交通擁堵壓力。

??2014年底，上海建設(shè)用地為3100平方公里，其中工業(yè)用地為800平方公里，整個(gè)工業(yè)用地占建設(shè)用地比重達(dá)到25.8%，而這一比重已經(jīng)遠(yuǎn)超紐約市的7.5%，東京都的2.5%，大阪市的14.5%。由于2020年上海建設(shè)用地將鎖定在3226平方公里，同時(shí)工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于其他發(fā)達(dá)地區(qū)。

??以輕工業(yè)為主，改造方向多為辦公形態(tài)。上海是近代中國(guó)工業(yè)的發(fā)源地之一。解放前，舊上海工業(yè)部門(mén)的結(jié)構(gòu)有明顯的半殖民地工業(yè)特征，輕紡工業(yè)同重工業(yè)兩者比重極不相稱(chēng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至1949年輕紡工業(yè)產(chǎn)值占全市總產(chǎn)值的88.2%，而重工業(yè)產(chǎn)值僅占11.8%。當(dāng)時(shí)輕紡工業(yè)所占的比重占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，使輕工業(yè)為主導(dǎo)成為了上海工業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。通常輕工業(yè)的廠房多是多層廠房，上海的統(tǒng)計(jì)表明，1973年建造的多層廠房占廠房總面積的60%，1975年達(dá)到了70%。從20世紀(jì)80年代起，上海著手產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，隨著舊城區(qū)改造與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，很多在城區(qū)的工廠遷到城郊或是城外，帶來(lái)很多中心城區(qū)的舊廠房的空置，這其中很大一部分是多層廠房。早些年可以進(jìn)行“退二進(jìn)三”有些工業(yè)用地變性補(bǔ)交部分出讓金成為住宅用地，而近幾年這種做法已經(jīng)行不通，因此這部分多層廠房在2003年左右多數(shù)改造為辦公形態(tài)進(jìn)行再次出租，2005年達(dá)到高峰。同時(shí)，根據(jù)上海城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，104區(qū)塊和195區(qū)域是工業(yè)用地主要集聚區(qū)，由于195區(qū)域未來(lái)以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為導(dǎo)向，那么這個(gè)區(qū)域的大部分廠房多承載的是第三產(chǎn)業(yè)，并且從形態(tài)上以老廠房改造的創(chuàng)意園區(qū)辦公業(yè)態(tài)為主，如8號(hào)橋，1933老廠房等，多數(shù)集中在區(qū)域較好的位置。104產(chǎn)業(yè)區(qū)塊未來(lái)以產(chǎn)業(yè)升級(jí)為導(dǎo)向，其中一部分也承載的多為總部研發(fā)辦公等功能，如張江、漕河涇、金橋等園區(qū)。因此未來(lái)工業(yè)用地?zé)o論是轉(zhuǎn)型還是升級(jí)，土地上承載的主要形態(tài)都是辦公。

??從研究者的角度，站在市場(chǎng)需求的立場(chǎng)，工業(yè)用地改造存在業(yè)態(tài)單一，千園一面，配套不足的問(wèn)題，建議考慮在改建的園區(qū)內(nèi)配建一部分出租公寓，既滿(mǎn)足現(xiàn)如今大眾創(chuàng)業(yè)的高潮，又滿(mǎn)足園區(qū)的居住生活功能的補(bǔ)充，最重要的是有利于緩解當(dāng)前上海城市發(fā)展的三大壓力。

??一、緩解辦公市場(chǎng)的壓力

??上海的辦公市場(chǎng)已經(jīng)面臨著巨大的供大于求的壓力。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，近五年上海的辦公存在嚴(yán)重的供大于求，5年半累計(jì)庫(kù)存超過(guò)400萬(wàn)方，而未來(lái)五年內(nèi)，上海預(yù)計(jì)累計(jì)交付甲級(jí)寫(xiě)字樓約725萬(wàn)方，年均新增供應(yīng)規(guī)模將超過(guò)150萬(wàn)平方米。而過(guò)去五年，辦公年均去化量大致在150-250萬(wàn)方之間，未來(lái)五年隨著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度結(jié)構(gòu)調(diào)整，上海的整體辦公市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)將會(huì)愈加嚴(yán)重。這些統(tǒng)計(jì)的僅僅是純辦公物業(yè)，還沒(méi)有計(jì)算工業(yè)用地上的辦公性質(zhì)物業(yè)。工業(yè)用地上的辦公空間相對(duì)于新建辦公樓具有成本低、周邊配套全、靈活個(gè)性空間的特征，其更容易受到追捧，如果將這一部分也納入統(tǒng)計(jì)，隨著這部分工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)的深化，未來(lái)將進(jìn)一步加劇整個(gè)辦公市場(chǎng)的供大于求。因此考慮一部分改建園區(qū)配建出租公寓，可以相應(yīng)緩解辦公市場(chǎng)供大于求的壓力。

??二、緩解租房市場(chǎng)的壓力

??上海作為每年60萬(wàn)人口的凈流入的城市，整個(gè)租房市場(chǎng)是一個(gè)擁有巨大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，在這一市場(chǎng)上，政府可以提供部分公租房產(chǎn)品，但這部分房源對(duì)于整個(gè)強(qiáng)大市場(chǎng)需求而言是杯水車(chē)薪，嚴(yán)重供不應(yīng)求，那么剩下的租房需求根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，只能通過(guò)社會(huì)力量來(lái)解決，當(dāng)前國(guó)內(nèi)在互聯(lián)網(wǎng)+的大潮下，出現(xiàn)了出租公寓相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的一系列企業(yè)。像you+公寓，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、魔方公寓一部分是承租商辦性質(zhì)的樓改造成公寓，其中也有工業(yè)用地屬性，但工業(yè)屬性的土地上改建為公寓產(chǎn)品，當(dāng)前在國(guó)內(nèi)規(guī)定屬于違章建筑，無(wú)法可持續(xù)發(fā)展。因此今后將盤(pán)活存量工業(yè)用地與市場(chǎng)上巨大的租房需求相結(jié)合是值得研究的領(lǐng)域。

??三、緩解交通擁堵的壓力

??根據(jù)易居研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)17城市租房族上班所需時(shí)間達(dá)到30分鐘甚至更久，其中一線城市北京上班耗時(shí)最長(zhǎng)，達(dá)到44分鐘；其次是上海，達(dá)到36分鐘；廣州，達(dá)到31分鐘；深圳，達(dá)到30分鐘。上班耗時(shí)較長(zhǎng)一是交通擁堵的壓力造成；二是居住區(qū)域與產(chǎn)業(yè)區(qū)域分布不合理造成的。上海城市的發(fā)展戰(zhàn)略是嚴(yán)格控制城市發(fā)展規(guī)模，堅(jiān)持中心城人口疏解。而這些年通過(guò)市中心不供應(yīng)住宅用地，而將新增土地供應(yīng)都集中在郊區(qū)，希望實(shí)現(xiàn)市中心人口疏解；同時(shí)，政府通過(guò)一系列優(yōu)惠政策，包括稅收減免、租金減免等希望企業(yè)往郊區(qū)集聚，企業(yè)在一系列優(yōu)惠政策下，多數(shù)企業(yè)選擇注冊(cè)地在郊區(qū)，而辦公地依然在市中心。這就形成了每天人們都要耗時(shí)1小時(shí)左右，從郊區(qū)居住地趕往市中心上班地。因此筆者提出在市中心合適的老廠房改建園區(qū)中配建一部分公寓，可以大大縮減人們上班耗時(shí)時(shí)間，緩解交通擁堵的壓力，同時(shí)也有利于園區(qū)的配套完善更便于招商，從而增加整個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??結(jié)語(yǔ)：上海市政府今年為加快推進(jìn)建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，發(fā)布了69號(hào)文《上海市加快推進(jìn)具有全球影響力科技創(chuàng)新中心建設(shè)的規(guī)劃土地政策實(shí)施辦法（試行）》，重點(diǎn)是支持園區(qū)平臺(tái)公司發(fā)展，目的是簡(jiǎn)化審批提高行政效率。特別是在69號(hào)文中提出：“按照建設(shè)宜居宜業(yè)的科技產(chǎn)業(yè)商務(wù)社區(qū)的目標(biāo)，控制性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)實(shí)際需求的變化，合理確定配套服務(wù)設(shè)施的比例結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加公共租賃公寓，教育文化場(chǎng)所，商業(yè)商務(wù)設(shè)施以及公共開(kāi)放空間等配套服務(wù)功能。”“針對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、科技創(chuàng)新特點(diǎn)，允許產(chǎn)業(yè)類(lèi)工業(yè)用地配套科技創(chuàng)新服務(wù)設(shè)施的建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例一般不超過(guò)15%。”這兩項(xiàng)規(guī)定，說(shuō)明政府已經(jīng)正在積極鼓勵(lì)工業(yè)土地上配建公寓，特別在科創(chuàng)中心建設(shè)的背景下，將原來(lái)的園區(qū)配套比例從7%提升到15%。但從整體關(guān)于工業(yè)用地政策框架看，在很多操作執(zhí)行層面處于模糊狀態(tài)，從而導(dǎo)致現(xiàn)在沒(méi)有政策指導(dǎo)下的市場(chǎng)運(yùn)作案例，市場(chǎng)上的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型案例多是“一事一議，一地一議”，政府考慮政策的兩難境地凸顯，既希望能夠有所突破，但又不希望出現(xiàn)較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。上海未來(lái)如果要建設(shè)具有全球影響力的科創(chuàng)中心，對(duì)于工業(yè)用地政策的創(chuàng)新突破恐怕是永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的主題。

??（本文作者：崔霽 易居研究院咨詢(xún)中心總經(jīng)理）