??26城二手房價跌回五年前，樓市賺錢效應明顯減弱

??上海易居房地產研究院3月16日發布了《近五年70城房價趨勢報告》。報告認為，70個城市中，有6個城市新建商品住宅價格已跌回到了五年前。同時，有26個城市的二手住宅價格已跌回到了五年前。

??易居研究院研究員嚴躍進表示，總體上看，隨著央行降息政策的持續影響，以及此前限購限貸政策松綁效應的釋放，這都會帶來房價止跌反彈跡象的出現。在這樣一個價格變動的走勢下，供求雙方的入市策略也會有所改變。對于重點城市而言，在市場繼續看漲的預期支撐下，房價依然會有較明顯的上漲。尤其是此類城市改善型和投資型的購房需求在積極釋放，這會促使房價步入新一輪的上漲通道中。

??一、近五年70城房價總體走勢

??（一）新建商品住宅價格指數走勢

??2010年全國開始實行限貸，以及各大重點城市紛紛推出限購政策，使得房地產市場面臨行政化的打壓。到了2014年各大城市又紛紛解除此類政策。對于2015年而言，整體上面臨了更為寬松的政策環境。對2010-2014年全國房地產市場價格走勢進行分析，以及對相應的結構進行分類研究，有利于對整個房價走向有更清晰的把握。同時，反思2010-2014年的房價管理工作，對2015年的房價管理也會有新的啟發意義。

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市新建商品住宅價格指數走勢進行分析，主要從三個指標進行研究：房價指數環比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線。

??從房價指數環比增幅曲線看，2010年的波動比較明顯，到了2011年則開始出現明顯的下滑。2012年下半年開始呈現復蘇態勢。從2013年3月份開始，該曲線總體下行，并在2014年8月達到2005年有此指標以來的歷史最大跌幅。隨后跌幅持續收窄，在2014年12月為0.4%。

??房價同比增幅曲線走勢受環比增幅曲線的影響比較明顯。從2010年開始，該曲線總體處于下行態勢。到了2012年6月該曲線的跌幅最大，隨后開始收窄并出現上行態勢。越過2013年12月的高點后，該同比增幅曲線繼續下行。在全國房價持續下跌的影響下，該曲線于2014年9月出現下跌，隨后跌幅持續擴大。到了2014年12月該跌幅為4.5%。

??相比前面兩條曲線的周期波動特征，房價定基增幅曲線的總體態勢是增長的。其中，在2011年1月該定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份70城新建商品住宅價格指數上漲了3.3%。隨后該增幅總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑的態勢，這和限購限貸政策效力的釋放有關系。不過從2013年1月份開始，該曲線的上升態勢就比較明顯。在2014年4月份達到了歷史高位，即15.4%的水平。隨后受市場降溫的影響，該曲線略有下降，到了2014年12月份則為9.1%，其含義是2014年年末的房價相比2010年全年上漲了9.1%。

??（二）二手住宅價格指數走勢

??對二手住宅價格指數的走勢進行分析。從相關的曲線圖可以看出，包括環比增幅曲線、同比增幅曲線和定基增幅曲線的關系基本和新建商品住宅的分析差不多。這里圍繞定基增幅曲線進行重點闡述。

??從房價的定基增幅曲線來看，總體態勢是增長的。其中，在2011年1月定基增幅為3.3%，這意味著相比2010年全年的水平，2011年1月份二手住宅價格上漲了3.3%。隨后該曲線總體上小幅上升，但到了2011年下半年則保持略微下滑態勢，這和新建商品住宅定基增幅曲線的走勢基本一致。從2013年1月份開始，該曲線上升態勢就比較明顯。在2014年4月份達到了7.5%的水平。隨后受市場降溫的影響，該曲線有所下行，到了2014年12月份則為2.7%。其含義是，2014年年末二手住宅價格相比2010年全年漲幅為2.7%。

??（三）一二手房價格指數定基增幅曲線走勢

??對一二手住宅價格指數的定基增幅曲線進行分析。在2011年至2012年，新建商品住宅和二手住宅的定基增幅差距并不大，當然新建商品住宅的增幅要略高于二手住宅。2013年開始，新建商品住宅的定基增幅曲線上升態勢明顯超過二手住宅，反映了此類住宅價格上漲的壓力更大。到了2014年年末，兩者之間的差距依然較大。

??二、近五年70城房價結構比較

??（一）一二三線城市房價指數定基增幅曲線走勢

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數定基增幅按一二三線城市分類進行分析。可以看出，三類城市在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??不過，在2011-2012年三類城市的房價指數定基增幅曲線基本粘合。到了2013年開始，一線城市的曲線爬升態勢最明顯，其次則是二線城市和三線城市。這反映了一線城市市場回暖的力度更大。到了2014年雖然三類曲線都出現一個下行態勢，但依然處于高位。若從定基的角度看，三類城市房價在2014年12月份相比2010年全年分別增長了21.9%、10.5%和6.5%，一線城市的增幅最高。

??（二）東中西部城市房價指數定基增幅曲線走勢

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數定基增幅按東中西部分類進行分析。可以看出，三類城市在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??不過，在2011年三類城市的曲線走勢一致，且增幅差異不大。而在2012年東部城市房價指數定基增幅值明顯低于中西部城市，這和東部城市比如溫州出現房價跌幅較大的態勢有關。這也在一定程度上牽制了此類房價曲線的上漲。而中西部城市的曲線基本粘合在一起，在2013年出現明顯上升，到了2014年則有所下滑。

??（三）七類地區房價指數定基增幅曲線走勢

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數定基增幅按地區分類進行分析。可以看出，七類城市在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??當然，從整個增幅的排序看，除了2011年較為粘合外，其余年份中七類城市排序略有差異。如果按照2014年12月份的排序看，則相應的增幅由大到小排序為：西北地區、華中地區、華北地區、東北地區、華南地區、西南地區和華東地區。這反映了不同區域之間房價的強弱程度不同。

??西北地區定基增幅之所以大，在于此類地區的樣本城市主要是省會城市，并不包括地級市。另外西北幾個省會的房價波幅小，尤其在全國下跌時其跌幅也偏小，所以定基增幅相對大。華中地區增幅比較大，這與鄭州、武漢等幾個重點城市人口快增、需求旺盛有關。相比來說，西南地區偏弱，比如重慶在房產稅試點的過程下，部分高端物業的價格上漲態勢確實受到了抑制。另外，從庫存的角度看，西南地區庫存壓力較大，比如重慶、昆明、貴陽等，這也會抑制房價的上漲態勢。而華東地區受浙江板塊“淪陷”因素的影響，在七類地區中偏弱。

??（四）三大戶型結構的房價指數定基增幅曲線走勢

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市房價指數定基增幅按戶型結構分類進行分析。可以看出，三類戶型結構在2010-2014年的房價走勢基本一致。

??當然，從整個增幅的排序看，144平方米以上物業的增幅要小于90平方米及以下、90-144平方米的物業。而90平方米及以下的物業價格漲幅最高，這基本符合目前整個住房市場的實際情況。當然，若考慮到2015年改善型購房需求積極釋放的因素，那么預計90-144平方米的物業價格上升態勢會更明顯，并縮小與90平方米及以下物業的價格增幅差距。

??三、近五年70城房價增幅排行榜

??（一）新房排行榜

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市新建商品住宅的價格按定基增幅進行排序。這里選取2014年12月份的定基增幅值進行排名，即對比2010年全年的房價增幅大小的一個排序。

??增幅排行前10位城市分別為廈門（27%）、深圳（24%）、北京（23%）、廣州（22%）、鄭州（21%）、烏魯木齊（19%）、上海（19%）、西寧（18%）、石家莊（16%）和岳陽（15%）。

??增幅排行后10位的城市分別為無錫（3%）、蚌埠（2%）、泉州（2%）、三亞（2%）、唐山（0%）、金華（-1%）、海口（-1%）、寧波（-6%）、杭州（-8%）和溫州（-24%）。

??對比這樣一類數據，可以看出，70個城市中，有6個城市的房價已經跌回到了五年前。而廈門、深圳等城市的房價增幅總體偏高，說明市場較火熱。

??（二）二手房排行榜

??根據國家統計局公布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對全國70個城市二手住宅的價格按定基增幅進行排序。這里選取2014年12月份的定基增幅值進行排名，即對比2010年全年的房價增幅大小的一個排序。

??增幅排行前10位城市分別為深圳（22%）、廣州（17%）、貴陽（16%）、北京（15%）、上海（15%）、廈門（12%）、鄭州（12%）、太原（12%）、烏魯木齊（11%）和常德（11%）。

??增幅排行后10位的城市分別為錦州（-4%）、贛州（-5%）、泉州（-5%）、三亞（-6%）、杭州（-7%）、金華（-8%）、海口（-9%）、寧波（-10%）、牡丹江（-10%）和溫州（-25%）。

??對比這樣一類數據，可以看出，70個城市中，有26個城市的房價已跌回到了五年前。而深圳、廣州和貴陽等城市的增幅總體偏大。

??四、房價走勢總結及預測

??（一）五年期間房價調控效果值得肯定

??在70個大中城市中，包括唐山、金華、海口、寧波、杭州和溫州等6個城市的房價都已跌回五年前的水平，甚至比五年前的水平還要低。對于杭州、寧波、溫州和金華這樣一類城市而言，過去民間資本充斥樓市，投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱，房價持續上漲態勢終究難以支撐，因此定基增幅出現明顯下滑。對于海口而言，近兩年旅游地產行情并沒有預期的好，也使得定基增幅出現下滑。唐山之所以房價偏弱，和高庫存以及產業轉型困難等問題有關。此類城市房價增幅的走勢，在一定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破，樓市賺錢效應明顯減弱。

??包括北上廣深、廈門鄭州等重點城市，人口導入速度比較快。盡管在五年期間房價略有波動，但總體上看，依然處于明顯的價格上升過程中。此類城市未來房價看漲預期也比較強烈。

??（二）自住和改善需求獲支持，相關物業價格容易上漲

??總體上看，隨著央行降息政策的持續影響，以及此前限購限貸政策松綁效應的釋放，這都會帶來房價止跌反彈跡象的出現。在這樣一個價格變動的走勢下，供求雙方的入市策略也會有所改變。

??對于重點城市而言，在市場繼續看漲的預期支撐下，房價依然會有較明顯的上漲。尤其是此類城市改善型和投資型的購房需求在積極釋放，這會促使房價步入新一輪的上漲通道中。